德信資本陳義楓：樓市弱周期來臨 房企迎并購契機

 中長期趨勢依然穩定

德信資本董事長陳義楓

和訊房產訊息 樓市格局生變，銀根縮緊，流動性收緊已經成為2014年房地產的主題。在這樣的背景下，作為市場參與者的基金信托行業，又是如何診脈房地產市場，把握政策風向的呢？和訊房產為此采訪了德信資本董事長陳義楓。

“從中國看宏觀經濟房地產，就不能有純市場化觀點，應該是把市場和政策面結合起來考慮，作為一個整體。今年的經濟增長目標是7.5%，經濟下行越厲害可能它出來的對沖政策就會越多。”在分析宏觀經濟對房地產的影響時，陳義楓提出了要以政策目標導向作為研判政策的分析方法。

他指出，7.5是一個比較接近潛在增長率的目標速度，因此宏觀經濟環境不會太差，貨幣環境不會太緊，房地產就不會太差。房地產是半個宏觀經濟，把握了宏觀經濟的松緊度也就把握了地產的強弱了。

基於宏觀經濟面的分析，陳義楓房地產認為中長期趨勢依然穩定。“短期就是波動的，穩定是波動的結果。以前漲是正常的，跌是不正常的，這是以前的常態，現在新常態就是有起有落。”

“所以，下半年它趨勢不變，政策的放松空間很大。到底是不是會全部放松還是會放一部分，取決於需要。政府有大量的籌碼用來對沖走弱的過程，限購很重要，限貸更重要，只要家庭可以加杠桿，大量購買力就可以出來。”

陳義楓分析預測整個房價走勢的判斷是整體平穩，小幅波動。在此基礎上，將迎來樓市弱周期的投資契機：“在弱周期里面，樓市去化速度的減慢是非常明顯的，也就是說弱周期的弱在價格上體現得不多，但是在銷售速度和去化速度上會體現得很明顯，房企就會面臨流動性的壓力，流動性的壓力就體現為有些弱的企業會資金鏈斷流，會有並購的契機。”

以下是采訪實錄：

和訊房產：房地產企業對於多渠道融資的關注進一步提升，包括海外發債、a股再融資、基金信托等等，您如何看待現階段的中國經濟環境？在一段時間內對中國樓市影響幾何？

陳義楓：我從幾個維度來看這個問題，第一，從中國看宏觀經濟房地產，就不能有純市場化觀點，應該是把市場和政策面結合起來考慮，作為一個整體。

目前說是三期疊加，經濟增速換擋，結構調整的陣痛以及前期政策的消化，但不管怎么疊加今年的經濟增長目標是7.5%，疊加的越厲害可能它出來的對沖政策就會越多。

對沖政策有多少你猜不透，但是你記住7.5%的增長率，你就把握住它的要害了。7.5是一個比較接近潛在增長率的目標速度，因此宏觀經濟環境不會太差，貨幣環境不會太緊，房地產就不會太差。因為房地產是半個宏觀經濟，把握了宏觀經濟的松緊度也就把握了地產的強弱了。

和訊房產：近期近30個城市松綁或取消限購的效果顯現，短期內推動了樓市成交上漲。但也有開發商認為，松綁救市起到效果未能對沖樓市下行給宏觀經濟帶來的壓力，下半年在資金和政策層面會繼續微刺激，您怎么認為？

陳義楓：松綁本來是把它綁住了，現在松一松，並不是刺激。松綁救市，我覺得不能救它，讓它自由就好了。現在還是嚴厲的緊縮逐步漸進式的退出的過程，不是一個出臺利好政策來刺激的過程，所以我覺得這點理解又站在一個常態化的眼光去看問題，用良好的心態來看待地產的新常態。

什么叫新常態呢？從單邊快速上漲到橫盤波動，甚至於從中長期來看，橫盤波動的時候可能還緩慢往上走，這個就是新常態了。房地產這個行業從高回報的很容易賺錢的行業，它會變成一個比較普通利潤率的行業，從比較輕松的賺錢，變成一個需要精耕細作，需要靠創新，需要兢兢業業，需要專注和堅持的行業——這就是新常態。

中長期趨勢是穩定的，短期就是波動的，穩定是波動的結果。以前漲是正常的，跌是不正常的，這是以前的常態，現在新常態就是有起有落。

所以，下半年它這個趨勢不變，政策的放松空間很大，到底是不是會全部放松還是會放一部分，放多少放多快，取決於需要。政府有大量的籌碼用來對沖走弱的過程，所以恰恰說明了我們不用太擔心。限購很重要，限貸更重要，只要家庭可以加杠桿，大量購買力就可以出來。

和訊房產：現在其實消費需求是有的，消費購買力是缺失的。

陳義楓：購買力就是金融杠桿，這個非常關鍵的，每個人都能感受得到，他能貸來更多的款，利率有點優惠，我們就買更大的房子。所以，應該說下半年仍然不用去猜測具體的政策，你就記得他的這種整體平穩，有起有落，起落幅度不會太大的，需要多少政策它就出多少政策，我覺得不用去猜謎語，預測是測不準的，但是找到目標就好。所以，記得目標導向和政策目標。

因為政策測不準，所以這是一個分析方法，看問題的角度。

這里提到取消限購的效果，一般來講是幾個方面起作用。第一，取消限購會把最緊迫的需求短期釋放一部分，第二，長期會有溫和的效果，第三，它就起到一個改變預期的作用。其實有時候哪怕有需求，只要你是看跌的，真正的需求也會觀望，這就是預期的改變導致的放大了這個效果。

和訊房產：房地產進入深度調整期，新一輪收購並購潮將來臨，您怎么看待基金信托行業在這個過程中扮演的角色？

陳義楓：就是說弱周期里，因為我對整個價格走勢的判斷是整體平穩，小幅波動。但是我們在弱周期里面，樓市去化速度的減慢是非常明顯的，也就是說弱周期的弱在價格上體現得不多，但是在銷售速度和去化速度上會體現得很明顯，房企就會面臨流動性的壓力，流動性的壓力就體現為有些弱的企業會資金鏈斷流，會有並購的契機。

我們作為機構投資者反而可以把握弱周期的並購機遇，優勢的企業跟我們機構投資者共同面臨這樣的機會。德信資本8月份就會推出一款並購基金，可以並購項目，也可以並購物業，批次購入一部分物業也可以。

所以，這個過程中，弱周期也是一個並購投資的視窗期，弱周期是投資的視窗期。這個新常態里面必然會有優勝劣汰，我們基金怎么做呢？應該是扶強汰弱，順應和推動優勝劣汰的進程，同時享受弱周期的並購機遇。

和訊房產：現在有沒有大的企業向我們詢價，有沒有目標的物業和公司？

陳義楓：8月份的這款基金就是針對大開發商的住宅樓盤的群樓商業整體買入，我們在短期持有改造升級零售賣出，拆零賣出，我們可能還有針對項目的並購基金，這個我們是看到了，也行動了，也馬上推出了。

和訊房產：您這個什么時候開始策劃這款並購基金的？就是看到這一輪下行的趨勢是嗎？

陳義楓：是，因為從去年10月份就看弱周期來臨，我說要迎接弱周期。我一直認為房價是窄幅波動緩慢上升的這么一個總體格局，既然是緩慢上升，你漲得快就得跌一下，跌得多也得漲起來，所以，我就看到應該要有弱周期來臨了，今年3月初杭州（樓盤）剛降價，我們就認為是小周期、大分化、警惕流動性風險，把握並購機會，我們當時的觀點就很鮮明了。

和訊房產：關於咱們德信資本在項目進入這塊有沒有一個標準？

陳義楓：這個點到我們的投資規則問題，一是確保安全性，二是注重流動性，三是平衡收益性。弱周期最大的風險是流動性風險，我們在確保安全的前提下，安全就是安全邊際很足，流動性也要充分的注重它或者警惕它，否則會陷入一個到期兌付不了的尷尬局面，你的抵押物很多，你的投資資產很值錢可是你賣不掉，流動性一直是我們所注重的一個課題。我們的投資規則有七個具體規則，都能夠體現出流動性的一個注重。

第一，區域規則，選擇區域是不是只注重大城市或者城市只要大就好呢，不一定，我們注重經濟產業發展比較強的城市，產業發展后勁比較足的城市，大城市一般來講產業都比較好，但不是絕對的，有一些重工業城市、高污染高能耗城市，它規模大gdp大，可是它不強，相反有一些三線城市它的產業活力很足，民營經濟為主體，而且具有產業甚至全球競爭。

和訊房產：你們也是企業名單制嗎？

陳義楓：交易對手規則，我們要求有一定規模的，項目比較多的，項目不一定很大，但項目的個數比較多，具有流動性。德信資本目前的存量大概50億左右，全國的交易對手大約有10個左右，項目就更多了。

和訊房產：地產基金未來發展方向在哪里？

陳義楓： 中國的金融格局導致現在地產基金比較側重於提升自己的負債能力，怎么把錢圈進來，但如果資產管理能力不提高的話，可能投得多，錯得多，今後麻煩多。所以，我覺得發展趨勢就是從資金來源的組織能力往資金運用的投資管理能力的轉變，今後可能融資不一定很多，可是投得準，品牌很好。這個轉變，我覺得這是一個大趨勢。

還有一個就是說在紛繁復雜的參與者的競爭中會涌現少數的優秀的品牌，品牌崛起之后這個行業的生態就會更健康，投資者可以比較容易的通過品牌來選擇基金管理人，我認為基金管理人是風險控制里面的核心角色和樞紐作用，但是現在投資者可能會片面地強調項目本身。

項目本身很重要，這個是毋庸置疑的，但是它往往過分地就忽略了基金管理人的作用，我們認為兩者有並重。

怎么看基金管理人我覺得可以看三個維度，看基金管理人的品牌，從外人的眼里來看三個維度，第一，這個基金管理公司的歷史長短；第二，看它的管理資產規模和管理的優良記錄，有多少退出的案例，退出的效果怎么樣，有沒有不良記錄；第三，要看基金管理公司的核心團隊，他們的理念和執行力。所以，應該說一個是能力轉化，一個是品牌的涌現，那么這個行業一定會發展的很好。