煮酒夜話一：房地產行業的轉型與創新觀點交鋒與集錦

金融界網站訊2014年財經年會於2014年11月25日在北京中國大飯店正式召開。2014年，全球經濟仍處於危機后的溫和復甦期，新一輪經濟周期起點已經來臨。難題諸多，然再一次有望進入螺旋式緩慢上升階段。錯綜復雜的全球經濟局勢和格局，對中國經濟發展帶來的不利影響增多。如何未雨綢繆，既著眼於大局又盡早防范各類風險隱患成為關鍵。本屆年會主題為“2015：預測與戰略”。

夜話一：房地產商的轉型與創新，由《財經》雜志副主編馬克主持，北京華遠浩利投資股份有限公司董事長、北京銀行(行情,問診)股份有限公司懂事任志強先生、北京萬科高級副總裁兼北京總經理毛大慶先生、香港中原地產集團首席運營官李文杰先生、房多多網絡科技有限公司COO曾熙先生、同濟大學經濟與管理學院副院長王廣斌先生就房地產行業的轉型與創新展開對話和觀點交鋒。

夜話一：房地產商的轉型與創新

以下為煮酒夜話全部文字實錄：

馬克：女士們、先生們，晚上好！感謝大家這么晚還在這里堅持，但是我想根據以往的經驗不會令各位失望的。我就先介紹一下咱們今天到場合嘉賓，他們是：

北京華遠浩利投資股份有限公司董事長、北京銀行股份有限公司懂事任志強先生；

北京萬科高級副總裁兼北京總經理毛大慶先生；

香港中原地產集團首席運營官李文杰先生；

房多多網絡科技有限公司COO曾熙先生；曾熙先生和李文杰先生都是COO，而且曾熙先生的房多多我相信是最近最火的房地產公司，因為他們剛把毛大慶的同事肖利，萬科的創業元老之一給挖走了。等一會兒曾總也可以說說細節，怎么吸引過來的，他去到房多多做了什么。

最後一位是同濟大學經濟與管理學院副院長王廣斌先生。這四位是造房、賣房的，王院長是研究房的，當然我這么說太簡單了，等一會兒王院長會講講整個產業鏈創新的一些看法。

現在閑話少說進入今天的專題，是“房地產業的轉型與創新”，房地產十幾年，躺著都賺錢，這個情況從2011年開始發生了改變，2011年的改變歸結為政府對需求的限制，但是今年大家可以觀察到基本面發生變化，供不應求變成了供過於求，開發商這是鼓，這幾年有各種各樣的轉型於與創新，從開發這一端可以看到多元化，萬科原來是做住宅，現在轉向別的方面，旅遊地產、工業地產等等，房地產本身的業態在融合。再一個是多元化、國際化，很多公司走向國外，包括在座的萬科、綠地、萬通、萬達。再一個趨勢我覺得是跨界化，很多公司除了做房地產的主業，進軍到礦業、能源，富利、恒大、碧桂園。除了跨界化之外我們還觀察到服務化，服務化我看好像萬科做的最多，比如他們一些新概念，第五食堂等等。通過在小區物業管理、售后服務上。但是很難掙到錢，服務化好像不是一個主流的趨勢，跟前面講的多元化、國際化、跨界化相比。

今年觀察到的是互聯網化，互聯網化還得提起一個萬科，從年初把馬佳佳請去，把房多多請去，請了好多互聯網的大佬，隨之你們也有很多的實際行動，組織架構的扁平化、去中心化。總而言之變化在發生，我想相對於開發商，實際互聯網化比較深入的還是咱們的交易、中介，就是李文杰和曾熙所在的，我想他們兩個亦敵亦友，各種故事今天晚上都可以講講。圍繞房地產業的轉型與創新，首先聽一聽王廣斌院長的觀點。

王廣斌：我相信今天晚上到的各位主要是聽前面四位業界專家的意見，借這個機會我想先說兩個情況：在座的各位或許對學校對房地產這個層面的關注和研究並不是很多，在美國一些著名的大學大概有五個大學有專門的房地產研究中心，在國內大家有一個房地產研究中心還是相對比較少的，有名氣的微乎其微。有名氣的同期大學的學科、經濟和土木和建筑之間的會比較影響。最近房地產中心的數據，我們學院有一個研究中心，在這個研究中心每年頒布房地產研究的白皮書，在這個白皮書在全國30幾個省的銷售數據、開發數據都做綜合的研究，像主持人說這些年房地產面臨很大的轉型和變化，過去是躺著賺錢，今天變成站也有可能中槍的情況，在這個狀況下需要大家從熱情專項更多的理智和客觀的分析。在這個過程當中在學校的平臺給大家提供多方面、多專業，或者說更超脫的第三方的研究環境。這是第一方面。

第二點不知道大家看到IBM的調查研究沒有，在過去的2004年每兩年做一次調查分析，總共參加調查的人有5000當人，其中2004年有一個問題是非常有意思的，這個問題是說在你的組織和企業當中影響最大的、最受關注的重要因素是什么、排第一位是什么？在2004年大家肯定會想到、市場和客戶放在第一位。2004年把技術放再第6位，2012年把技術放在第一位，對企業和組織影響最大的一個因素變成技術，超越了市場和客戶。這個調查重要的一個結論就是技術的商業化，這個技術的涵蓋當中特別是資訊和通信技術引起所有傳統行業一種顛覆性的變化。新的技術介入一些行業，它會在新技術下產生一些新的需求。我想今天這個主題當中，房地產的轉型與創新”或許是一個難得的契機，聽聽大家的意見，在技術的環境下大家關注房地產這個行業注重創新和這種商業化的趨勢。這種技術或許可以分為兩種思考：

1、管理的技術創新，可能會引起商業模式和經營方式的創新。

2、生產組織技術方面的創新。比如傳統的我們蓋房子的方式，可能跟今天就有一些不同，因為資訊和通訊技術介入，像遠大這種快速的建造，以及我們給斯丹佛的研究，這些方式會直接影響房地產整個價值鏈當中的一種改變，會有一些整合，會有一些新的環節出現，也會有一些新的環節、老的環節會消失。

所以我想先做兩點結論的開場白，拋磚引玉。

第一點，在大家面臨挑戰和多種問題沖擊的時候，學校或許是一個很好的第三方的公共平臺，讓多方面的專家、知識和經驗匯集產生一些新的思想。

我剛剛來的只有才知道毛大慶是我們同濟大學的畢業生，在同濟有很多校友、各個方面的聚集在一起會聚集新的思想碰撞。大家特別關注到傳統房地產行業里技術創新所引起的一些變革，在這個過程當中會引起整個房地產行業的轉型和發展。下面聽聽各位專家的意見。

馬克：剛才王院長講了很多東西，等一會兒我們討論的時候會展開。

您強調最多了是技術商業化，甚至超越了市場和客戶，我想房多多給我個人印象最深是他們在技術上的投入，房多多的“三架馬車”有三個聯合創始人，在座是他們的COO曾熙先生，還有段毅先生，還有CTO李建成先生，以前是騰訊深圳銀行的總經理，他們開發這套交易系統，包括房地產通，一整套的東西。

我看9月份的時候李建成接受采訪說你們的開發團隊已經有500人，今年1月份的報告你說有100人，差不多擴大了2/3，房多多從三年里面走道現在的行業影響力，與他的技術重視應用有非常大的關係。現在有請曾熙談一談。

曾熙：幾位嘉賓、在座的各位大家晚上好！我們是一個草根的創業企業，也沒見過這么高大上的場面，今天在這里分享一下在草根創業的過程中對轉型、創新的理解。其實我們一致認為技術的背后是工具，就是人類學會了直立行走，第一個劃時代的技術是治理行走，第二是學會了使用工具，在過去幾千年的歷史正是工具的不斷升級才有今天的燦爛文明。我們相信這個工具還會指引我們接下來在我們的商業邏輯里面、生活里面帶來跟多的改變。

所以房多多從創業初期我們的一個基礎的思想是希望通過工具的升級去重新定義我們這個行業的一些流程、規則，提高這個行業的效率。接著剛才王院長說為什么那么重視技術，做新房電商有很多人做，其實不需要那么多技術，我看很多企業技術隊伍都沒有也可以干，我們是堅持在這方面持續擴大投入，我相信我們的技術升級我們的效率一定會成為行業最高的，甚至遠遠高於后面的一些競爭對手。在技術上的投入我們會不遺余力。說到這一點，其實我們回過頭來說我們的今天的主題是“轉型和創新”，其實這兩個詞應該分開看，如果不是一個成功的企業才有資格說轉型，因為你沒有成功過怎么需要轉型呢，因為我們不創新永遠追不上那些成功的企業。所以在全世界來看，過去從60年代開始我們看到很多大企業在轉型，像微軟、今天的蘋果，過去的20年之內成功的企業有很多企業在轉型當中成長，也有很多企業在轉型當中倒下，所以我覺得轉型是成功企業在這個時代進步的關口當中必然去考慮的問題。

作為我們來說更多考慮的是創新，現在全球創新的高地是矽谷，矽谷的創業者最推崇的一本書是《創新者的囧境》，這本書有一個核心的觀點，大企業往往在追求持續性的創新，在原有的商業模式上進行創新，小企業、創業性企業追求的是破壞性的創新，所以大企業往往在原油的市場上因為持續的創新會越做越大，但是創業型企業往往會開辟一個新的戰場，新的戰場上用破壞性的方式而把原來的模式破壞掉，最後的結論是大企業持續的創新沒有問題。但是在這樣的前提下，如果每件事都做對也有可能失敗，所以創新的問題，我覺得不管是對於大企業來說，還是創業型企業來說，我認為我們首先要認清楚自己的賽道是什么，就是自己的模式是什么。第二創新一定要付出代價，只有破壞式的創新才可能成為這個行業或者是對這個模式有創造性價值，持續性創新是加分，破壞性東西是創造新的東西。

回過頭來將像房多多這樣的企業，我們堅持希望通過技術的升級重新去定義一些在房地產營銷服務鏈上的一些流程，通過這個流程的重新定義讓原油的效率變得更高，通過這種高效率讓這個參與過程當中不管是買房子、賣房子，還是中間的服務商會獲得更好的社會價值。所以總結下來，我們對創新的理解就是這樣。轉型問題需要三位成功的企業主來探討，我沒有資格在這里說。

馬克：前面兩位說的是概念。李文杰李總剛才不知道注意剛才曾熙說過一句話，我們用排除性的創新來開辟新市場，回頭把老市場吃掉，你同時面臨著轉型也面臨著創新，你在中介這個鏈條競爭是最激烈的。

李文杰：我們自己的觀點這個事沒有傳的那么邪乎，互聯網對於我們這樣的行業來講，我們的經濟行業其實就快速的利用了我們一個盲區。為什么這樣說呢？如果做這個行業比較久的，最近我們互聯網采用的切入的角度，所謂電商的角度是怎么來的？他來自一個大的背景，我們早在五六年前政府對新房銷售的時候沒有預收許可證，不允許收錢，怎么辦？為了提高我們營銷的準確度，我讓客戶到銀行的附近開一個戶頭，所謂驗資。最近也跟政府在探討，為什么沒有預收許可證就不可以收錢，我們也是上飛機前才買機票，不是提前買機票。對於我們傳統的交易方式上來講，周期非常長，持續要解決我們行業的效率問題。

第二開發商的團購、預付費這么塊，這里面要了解開發商的考核方式，每年開發商對項目的營銷成本是也考核的，通過預付費、第三方收取預購費的方式，其實開發商在帳面上看到營銷費用是降低的，所以對於考核來講開發商的考核費用是1%。開發商把折扣賣給一個中介公司，或者是一個網絡，中介公司或者是網絡把這個折扣賣給消費者，消費者理論上直接到開發商去買，但是消費者不知道，消費者會覺得開發商哪個地方為了降低自己的銀行成本會講你去中介、網絡去賣。這是我們自己對這個事的分析。

在這個事的過程中我們比較承認剛才段總提到的，新技術的應用、研發和興起勢必對我們傳統行業的效率有極大地促進，作為經濟服務行業是毋庸置疑的是要學習和采用的。因為一個行業的效率提升，我們經常比喻像餐館的翻臺率，如果經濟服務行業從客戶多次來訪、簽約、交房非常長，如果把中間的成本降低對各方來講都是雙贏。

在過去這些年我們吸引一個客戶到場的成本，我們從幾十到幾百、幾千到現在的上萬，過去我們為了降低銀行成本從媒體發布廣告，我們把互聯網新出來的互聯網傳播的速度快、成本低，所以互聯網先把媒體的廣告給吃掉了。當然也包括報紙和雜志的，現在報紙和雜志的房地產的廣告大幅下降，甚至都不降了。這是第一步。第二步我們除了報紙，過去營銷客戶，每個客戶的營銷成本還包括上街去派單、商場去促銷等很多工作成本還是比較高的，這個對於我們互聯網的出現降低了這個成本，它的傳播速度比較快。最近我們發現一個新的問題，觸底之后又開始大幅上升了，因為這里面涉及到很多的折扣和開發商的遊戲規則的問題。在這種大的背景下，對於我們這樣的企業與其說轉型，不如說過去有些問題沒有做好，對我們來講要加快我們的流程，縮短我們的銷售，提高我們銷售的精準度，提高我們人員工作的一些效率。我覺得這個對於我們這個行業來講，反而是在我們面對新的挑戰的時候，我認為是需要面對的。

和新興的物聯網的不同，我們認為互聯網其實是對傳統產業的一個工具，促進我們傳統的產業。在一個新的階段來講，有的人叫媒體互聯網，第二個階段是產業互聯網，利用新技術、利用互聯網概念、理念來對傳統行業的一個改造。在這個改造過程中，要不然是傳統產業、傳統行業主導，要不然是互聯網主導，在這個過程需要整合技術、資金，這兩個我覺得今年受到市場交易量的萎縮，我們服務於開發商，開發商轉型我們也需要跟著，其實在2014年是整個房地產服務行業，其實包括二手、一手、媒體、網絡，當然也包括我們之前看到的搜房、安居等等，所有的企業在今年都是一個非常非常糾結的年份。其實在這個行業里面發生了非常大的變化，我說的價值鏈，在這個行業中在移動，但是誰都不知道這個價值鏈在往哪個方向去移動，是往交易方向去移動，資訊傳遞方面去移動，還是安全方面的去移動。如果大家了解可以在未來多關注，現在還沒有定論。謝謝大家！

馬克：謝謝李總！李總說現在整個房地產服務行業的價值鏈的移動不知道方向，其實我想房地產制造端，比如像萬科，郁亮兩個月前講，面對快速變化的市場環境和不確定的未來，我們最大的困難就是對未知世界的無知，但是這種無知用正確的態度去應對它就會轉變為機會，所以要轉型要創新。

毛大慶：現在還沒有完成整明白怎么轉型，而且我不知道來過多少次這個活動，每年來我都PK“轉型”這兩個字，因為他每年都說我們轉型，我說每年轉，一轉就背過去了，如果再一轉就回來的，如果我參加你的活動是偶數就沒轉，所以我說你是我偶數來的，還是奇數來的，所以不要談轉型，沒那么多轉型，我覺得恐怕革新倒是真的。

今年很多現象很有意思，年初我們拜訪這個、拜訪哪個，拜訪了不同的互聯網，包括傳統制造業。拜訪了很多人。緊接著是大面積的談互聯網思維，弄得很多人以為我們要去干互聯網，今天我首先想談談這個問題，今年在互聯網和房地產冒出如此多的新概念，並不是互聯網今年蓬勃興起，互聯網一直在那兒發展，怎么今年就跟房地產啃在一塊了，說要把它吃掉，進而把我們吃掉。

恐怕背后的背景並不是互聯網，倒是實體房地產的行業本質發生了變化。大家天天不要說互聯網思維，互聯網管不了飯吃，也蓋不出房地產。為什么今年為什么出現這個情況呢？因為今年買方和賣方出現了變化，這個恐怕會形成新常態。這時候渠道爭奪和客戶的爭奪變成房地產公司突然意識到這是一件要命的事，這時候是互聯網快更多是這么解釋。

李文杰也罷，我們也好，現在我們都面臨一個問題，我們得走出原來的舒適空間，原來我們習慣了，我也沒想過他的客戶怎么弄來，我也沒想過做這個產品賣不出去，我們一直這么玩。玩著玩著就發現現在是供求關係發生的變化，這個供求關係恐怕是導致房地產、傳統行業變革的因素。

第二個要澄清房地產絕對不是住宅，互聯網能夠解決的問題是給住宅的去化和去庫存提供著重要的渠道，也逼迫著李文杰他們的改革，其實渠道之間也在互相爭奪。但是這些渠道爭來爭去爭的就是住宅的主要消費群體，你問他今天的互聯網思維怎么解決我寫字樓更多的客戶，恐怕他們的研究也沒那么多，商場怎么辦。

所謂的商業地產，或者是新的行業，這個行業可能都連我們沒研究出方式，他們怎么干預我們呢？所以我在想房地產最終是一個重要的，從客戶端聯系的工具。但是今天談的房地產的主題遠遠不是互聯網能解決的，中國的房地產正在像寄售型、快銷型的，真正的不動產開始步入房地產的主流舞臺上，這是中國整個房地產向更高級別進步的。再高級恐怕是資本市場的變革，這是中國為什么房地產未來的趨勢。這是第二個觀點。

第三個觀點，說了半天我們到底在弄什么東西呢？首先跟互聯網，我們在琢磨他們，它們給我們帶來什么變化，互聯網給我們帶來的變化其實特別簡單，我們現在更重視兩件事，一個就是院長說的，技術。這個技術不是互聯網技術，我們對我們的技術是有一些特別的定義。第二是客戶端，客戶仍然是我們主要的研究對象，只不過客戶在變化，這個客戶從原來買房子的小業主，可能會變成租房的人、我們的商戶、變成我們的合作方，都可能是我們的客戶。我們的研究說未來什么樣的客戶市場是跟不動產經營能夠持續成長的市場，這就是我們現在找的話題，也希望大家幫助我們一起去找，中國的房地產今天面臨變革、或者是什么問題，房地產市場不靈了，遠遠不是這樣的問題，我們房地產的市場實在是太初級，初級的原因我們長時期有一個舒適空間，使得我們不向真正的更高級別的房地產市場邁進，這是我們現在講的一個事情。我們互聯網思維告訴我們要更加重視客戶，同時要更加增加跟客戶的黏性。其實互聯網我覺得這件事情雷軍的那句話很重要，互聯網思維就是走群眾路線，李文杰能抓住客戶，也能取代互聯網。這不是唯一的答案。

我們要干什么，萬科就兩件事，第一件事是傳統行業，傳統行業就是我們的核心業務，我覺得這個事情其遠遠有著巨大的市場空間和發展。我們2013年中國年銷售額是8萬億，我們就不說多，我們以每年5%的增長，我們說這個房價沒有大幅增長，最近任總也說房價不會暴漲，但是我們說5%總是可以的，豬肉還漲呢。我們以這個漲，我們說中國房地產相信還有十年的空間，5%的增長率，這個數乘在一起是十幾萬億，你說這個沒得做嗎？肯定有得做。關鍵是這做是誰能抓住終端客戶，這個客戶變了，搗騰房子的人找不著了，但是大量的實際用戶還是存在的，剛性需求、改善性需求仍然存在。北京的房地產市場，這兩天稍微一降息嘩就起來了，媒體問我房價會不會暴漲，我說房價不會漲，銷量會漲。說明市場是很大的，需求是很大的，只不過是不支撐快速大幅增長的房價，這是兩個問題。

我想核心業務大有可為，只不過我們需要換思維，換什么思路？我們真的跟員工代表不斷的走訪，我們不斷的走訪小米、西裝企業、服裝的公司，最近準備到青島去走訪西裝的，人家的高階客製很好、周轉率特別高，每個扣子都有專門的質量控制，一件西裝可以掙多少錢。小米這個行業的人，問員工就是幾十塊錢就是正常的，常態。你問房地產從業人員幾十塊錢誰干呢，如果這個行業還是睡在哪個舒適空間所以這個行業是要完蛋的。所以教育我們的員工，我們企業的人跟他們說要學會做小買賣，要懂得周轉率，要知道投資回報率這些概念。其實我告訴你們，百分之七八十的房地產員工在過去的舒適空間從來沒有關心這個問題，做慣了大生意一上來就是幾十萬，這是今天互聯網思維帶給我們的變革。

第二確實要革新，我們現在確實向著服務行業在轉型。但是剛才大家大家說，好像似乎不太掙錢，掙不掙錢還分兩說，有的東西是可以培育能夠掙到錢的，所以澄清一個事，前一段時間萬科轉型做旅遊地產了，開兩個商場、弄兩個鋪子絕對不是轉型的，你想萬達做了100個商城，他們也面臨很多商業的問題，比方說現在租戶的租期普遍加長，租戶的租金上升空間受到實體經濟的影響，也很有瓶頸。整個對於商業不動產的回報率是有影響的。商業部動產怎么找到更合適匹配他的錢，是商業不動產思考的問題。我們一個不熟悉購物中心、商業中心的企業，我們說是新業務，人家是做了幾十年的老業務，我們去步人家的后塵有多大的發展。但是我們是不是不去做購物中心、不做商業，也不是。對於萬科將來也要做購物中心、做商業。但是這些東西可能只是生態系統里面的一些東西，比如現在說可能是我們生態系統里面的小樹，或者是灌木。還有什么東西會成為增長點，不動產經營里面有大量的東西，是根據客戶端的需求去創造的。

我們最近在湖南和廣東區域做了一個新的模型，這個回報率比商場好得多，我們把看起來不太好弄的樓，原來只知道做寫字樓，除了寫字樓商場不會干，現在跟北美學了一個方式。當然是密集的居住區，把這個樓改造成大大小小的教室，整個樓做一個移動的、流動的教學樓。這里面有幾百、幾十個培訓課程，我們跟老師們的關係就是租戶和不動產管理者的關係。我們開始干這個生意以后，發現這個學校的回報比商場高得多，這可能就是一個模式。這個模式誰干過？誰有？沒有也許就是我們的增長點。我想跟大家闡釋一個問題，商業部動產的經營沒有說那個人和那個人干的，只能干那兩個，其實仍然是互聯網思維，你想客戶要什么就去干哪個，我覺得就沒錯。所以我覺得不動產經營課程一定會是萬科要努力學習的內容，學會了不動產經營里面裝的東西不見得是商場、購物中心，還是什么東西，我覺得只要客戶需要的東西都可以去做，創造新規則、尋找新伙伴這是萬科要做的。回應王院長說我們也重視技術，是我們的經營能力和我們的經營技術，我們發現一個新產品能夠研發出來，最後能廣為復制。最近台灣人來找，是不是有一些台灣人來找我要開醫院，容積率高的豎起來的樓我們可以做醫院。還有做月嫂中心、商務中心等都是不動產經營，今天是房地產夜話。

任志強：我剛才發了一個微博，說場上有這么多人，人滿為患，就一個字“錢”，說了就是你們關心錢，所以這個場就這么熱鬧。這就把毛大慶的問題回答了。

這個題目上寫兩個，轉型和創新。什么叫房地產轉型，不蓋房子就叫轉型，如果還蓋房子轉什么型、轉到哪兒去？你轉了半天還是蓋房子，轉什么型。所以我們覺得媒體是瞎忽悠。

創新是對的，創新是許多地方的技術在中國而言是非常非常落后的，我們需要不斷的創新提供更好的產品，比如說節能環保。現在節能環保在中國來說是非常慘的，我們三星級的產品大概10%都不到。這個對於節能減排來說差很多。確實，這上頭還有很多很多要創新的，也包括用互聯網思維來做。比如節能的控制問題，小潘在望京的soho里面特別強調計算機網絡控制對節能的作用，這個非常重要。創新是一個永遠沒有止境的話題，今天講、明天講、后天還需要講。但是轉型不是，有人說萬科轉到商業地產，你們都不想想最基礎的是我們的土地供應，全國的土地供應永遠是三七開的，商業地產就是30%，住宅就是70%，你們看看投資月定報告的報表，房地產住宅大概占到百分之六十七八，高到72%，剩下那點兒是商業地產。你說我轉到商業地產就把別的賣出去，最源頭的問題你們都沒解決完，瞎轉，轉什么轉。

然后說他們倆，他們說的是怎么從我們中間和客戶中間在房價上分一筆，他們倆就是搶錢。李文杰說開發商的錢直接和客戶對接就不用終結了，現在是因為我們的資訊不太好，所以終結就趁機在里插一杠子中間要賺一筆錢。美國有一個ZARO，每個自動把自己的房子貼到哪個網上去，一貼就知道我現在的房子是多少錢，不僅貼，把我家里有幾間房子都貼進去，從買資訊向商人要資訊，變成自己主動放資訊，所以就開始賺錢了。在美國房地產市場大概沒有幾年就排到第三位了，這就是提供服務。

提供服務當然他們得賺點錢，所以他們兩個，你用你的方式、我用我的方式，怎么從開發商手里多賺點，其實很簡單。大家來了其實就想聽一個字，房價是漲還是不漲。房價沒有不漲的，從長期來看房價一定是漲的。你們看看黃金，說1800元錢跌到1200元錢，可別忘了幾年18美元一盎司，波動可能是短時間的，但是從長期來看肯定會漲。

一個最新的熱門書叫《21世紀的資本論》這是在社會上傳的最瘋狂，你們看到這個本有三張圖說是英國、美國、法國，從1700-2010年在國民收入中住房在國民收入分配中的比，19世紀以前土地或者是第一產業所占的比重是最大的。到現在21世紀之后所有的國家住宅占國民收入中的比例都是最大，如果用他的方法畫無數張圖把發達國家已經城鎮化率超過90%的國家都畫一遍，住宅還是國民收入分配律最大，你說房價到底是漲了還是沒漲。

英國最近做一個決定，一百萬英鎊可以移民，中國人去拼命去英國買房子，英國議會做了一個決定，一百萬英鎊改為二百萬英鎊，就告訴你房子是不夠用，房價還在不斷的漲，只是看人員流動的情況，當人口大量向一個地方集中的時候房價是漲的，除非人從哪個地方跑了。在一個自由的國家就會出現這種情況，像美國底特律，中國不太容易，中國有戶口把你那黏住。

京津冀一體化，這幾年人口接近一億了，為什么那么快，中央一體化我估計得到1.3億人，你們以為北京的房價就跌了。短期有，我個人認為短期房價的波動就是政府非要把房價控制在合理的價格、合理的水平，從來沒有提把低價控制在合理的水平，控制房價最壞的就是干擾市場，當價格被控制的時候房子一定被蓋的最爛。我們國家的住建部說只有30年的歷史，人家有上百年、上千年的歷史，你一限房價就得建小戶型，所以我們不節能。我們不敢用節能的辦法，現在江蘇第一個提出保溫層不計算在房價面積里面，你們知道河北的保溫層大概是25公分，現在我們用6公分，6公分大概要占到一套房子的3%-4%。要用25公分我們算算要占到多少，3萬多塊錢的一平米的低價就買了保溫層，政府這么黑都不算算帳，老推到我們開發商身上有意義。哪個結構墻很多不算賬，我們不行。所以還告訴你節能給你3%的獎勵，意思是3%都得加到保溫層，你沒節能，可是拉百姓沒少花錢，如果我們把政策問題解決好不會出現現在房價暴漲的問題，也不會出現非勢場化的因素，限購非得讓你離婚。一個國家出的政策非得讓人家離婚，這是什么好政策。如果說一個完全市場和合理的市場化的情況下，我們就按照三中全會的要求市場設定資源，政府別在那兒賣地，你們算今年北京1800多億，超出歷史最高水平，馬上今年要超過2000億，四個直轄市超過6000億，但是供應的土地北京不到70%，收入水平已經超過了去年和前年，增加了大概57%的地價，就是這么不好的念頭一線城市土地增長了57%，你們不覺得政府黑啊。我覺得他們太黑了。如果是自由的土地，它就沒這么黑了。你們再查一查2020年北京城市規劃是1800萬人，到目前為止國土部門按照1800萬人給你規劃土地，這個土地是按人頭算，但是2008年我們已經超過1900萬了，到現在為止常駐人口是2300萬人，房價能不能貴嗎，所以你們看看背后是什么原因，不要老看原因，眼前如果沒有政府胡鬧的絕不會有這個低潮。

過去我們說這個話你們都反對我、罵我，也不承認。今年我們有幾個佐證，第一，我們可以看到黨的工作會議在今年的全國會議哪一次提過要控制房價呢？習大大沒說這個話吧。李總理也沒說過這個話。最近涉及經濟問題李總理說三個消費，穩定住房消費，過去說打擊住房房，現在穩定住房消費，投資也是消費的一部分，要不然你們查查字典，別以為投資就不是消費的一部分。所以李總理的口氣改了，他只是不愿意正面去駁溫總理的話，所以用悄悄的辦法。我們看住建部去行政化不是救市，過去我們說大量的行政化措施是破壞市場，他們對反對我，去行政化是恢復市場機制，就告訴你過去做錯了，終於有人可以出面說他們過去做錯了。

央行，4月份央行副行長就找他們談，要把利率降下來，9月30日我們央行和銀監會聯合發文，你們得改改限購限貸政策，10月份就出現了一個反彈，一直我沒想懂這個邏輯，有一套房子有二套貸款就加，請問是二套房子抵押的保險系數更高，或者是就一套房子、沒有房子的抵押系數更高，哪個更保險？哪個讓銀行壞帳出現？邏輯都不對。所以我們現在改了，只認貸不認房。但是我們的政府，我也不知道我們的政府官員都誰在那兒制定政策，怎么一個政策比一個政策蠢。到他們現在也是羞羞答答，沒有完全把相關的政策改過來，46個限購政策有41.5個取消了，還有4.5個沒取消，他們為什么不取消，沒搞懂，他們把房地產政策變成了人口控制政策，我們現在改成五級，超特大城市、超大城市等等一大堆。我覺得我們官員同來不看看世界趁勢發展的歷史。60年的時候我們城市人口一共9億，那時候1000萬以上城市全世界只有4個，亞洲一個都沒有，到2010年一共有28個，居住城市的人口超過40億人，而亞洲就有16個城市超過1000萬人口，中國就有6個。全世界都這樣，你中國不這樣？既然出臺這樣一個爛的政策，五級分類，限制人口進入城市，我們怎么能達到城市化率達到70%、80%、90%。最近十年亞洲至少有10億人進城。我們如果在早期的憲法上看，遷徙是自由的，現在遷徙不自由了。如果我們戶籍制度改革人們就選擇去大城市怎么辦，所以我剛才說京津冀人口增長是最快的，原來是沿海城市、東部地區，人口移動最快，但是現在都往這兒跑，為什么？黨中央就一個，審批權就在這兒，所以就往這兒跑。你們以往北京的房價能掉下來，我覺得沒戲。

是不是一段時間開發商還得高速增長呢，毛大慶說十年左右，我們可能還需要十多年的時間，大概現在的總存量是180億，230是國土資源部航測的數據，我們取一個中間值大概200億左右，如果中國70%-80%的人口轉移到城市，我們現在一年竣工10億，7億不到，去年是11.7億住宅，大概還得15-20年，這才能滿足400億。如果每年按照2.5%的折舊計算得10億，和現在的竣工量差不多。10已竣工按三年半計算年開工就得40億，如果按照5%折舊計算一年需要20億，因為我們過去標準低，現在看看我們一大堆對新建筑的自主房提建議，因為現在的標準低，不到三年就得拆了。所以我們的建筑總是30年就拆了，只有增量沒有存量，你們都堆到政府頭上，不再我們頭上，我們不想蓋那么大的房子，但是沒辦法，他限制價格。如果我們把調整的更加市場化，我想我們都會過上好日子。如果他老是閑不住手，這兒摸摸、那兒摸摸，李總理說的得斷腕，李總理都這樣的認識，但是我們各級政府還沒有充分認識，為什么？土地的錢歸地方政府。土地的錢不在中央政府，看看我們最近做的地方稅收制度改革很明顯，從來沒有說給老百姓減稅，已經出了十幾個省的，哪個稅種給地方，哪個稅種給中央，所以這幾改革有第一步就得有第二步，有第二步得有第三步，逐步變成老百姓說了算才行，這個路還早著呢。

馬克：不管天空多么英雄，聽了任總的一席話就明朗很多。王院長和曾熙講的不那么透，剛才王院長說到技術的商業化，再造組織流程，通過組織的流程來提升生產效率等等。我也沒聽明白，王院長您再講講。

王廣斌：剛才是一個開場白，我講了一個概念，我想在這里給大家介紹一個實例，這是我們EMBA中心一起做的一個美國公司的案例，是一個工程公司，大家《財富》雜志上每年有一個最佳雇主的排名，如果最佳雇主在全球排到前100位有沒有建筑公司？他們想到最佳雇主是IT行業等，但是有一個工程公司在五年前參加最佳雇主排名的時候，排在《財富》全球第53位，更重要是五年后的今天2013年在排名榜排到全球第10位。這個公司是什么原因，會從一個傳統建筑行業超越很多高大上的高科技企業和金融行業，甚至我們我們過去的500強，或者是非常著名的企業排在最佳雇主前面呢？我想說他的一個生產過程，他的整個生產過程中一個核心的點，在生產過程把他一開始項目上的策劃到整個項目的實施，與最終用戶融合在一起，他把過去傳統要造出來這個房子，現在要最終使用這個房子的這家客戶拉在一起放在一個房間里進行一個房子的設計、施工和建設。

我想響應毛總的話，萬科從最核心的點參觀了很多，或者是西裝的公司、小米的公司，發現一個最根本的點是客戶永遠是市場當中的主角，這個根本原理是不可能變的。客戶的需求是服務提供者最核心的。這家公司把最終的客戶直接拉到一開始這個項目當中。他在整個生產價值鏈條當中從開始沒有客戶參與，施工的時候沒有客戶參與，他從開始就有客戶參與，集中整合在一起，跟工業4.0所提倡的面向從生產、面向客戶，從技術面向服務，從簡單的成本和利潤面向整個價值鏈條，創造更高的價值。大家如果回去去看看IBM的，業績好的企業是開放型的企業，是和上游下游一起創新的。這個案子是回應毛總的想法，在房地產行業真正把我們的客戶融合在一開始的拿地、設計和整個施工過程當中。

第二點，我覺得說到底我們很多談到房地產創新和轉型或者是種種，任總說一個字“錢”，但是我覺得最核心的大家應該眼光看得遠一點，建筑行業應該提供更可持續發展的綠色產品和服務了。我們這個行業長期來講是太傳統，浪費太多，產生的垃圾太多，效率太低下，同樣這家公司我們做過一個調查，一個工程公司、一個總承包商90%的客戶是來自於回頭客嗎？大家都想過一個施工企業、工程企業客戶90%不是招投標給的，而是回頭客給了。他核心是兩點：在整個生產環節當中能夠把資訊技術和整個生產的傳統的組織流程融合在一起，改變傳統建筑業組織建設過程浪費、打洞等這種低效率。第二這個公司除了提供生產過程，產品當中整個公司嫩能相信38%的員工是綠建認定員工嗎，就是做綠建的整個專業人員，提供的是一種更低的能耗、更少的二氧化碳排放，給環境更少的污染。如果這個行業的創新點，從房地產的起源到整個全鏈條當中，大家從生產環節到提供的產品當中，除了經濟當中的一個環節之外，我們一定要考慮未來的環境和社會整體的可持續性。它的價值應該更寬泛一些，大家現在在北京切實意識到霧霾的問題，全國都是這樣。昨天我來的時候，大家來問也來參加房地產夜話，房地產會漲會跌，我說這個問題要問任總。房地產會怎么發展？我相信大家會更多關心霧霾天氣比房地產更重要。這一點上能不能從國外公司的例子上，在21年從零開始這家公司做到年產值35億，90%的回頭客，整個提供的產品是不是可以給我們更多的創新和轉型的一些啟發。這個轉型可能是一種生產組織的一種轉型，生產技術方法的一種轉型。我用這個例子對剛才的想法做一個印證。謝謝大家！

馬克：王院長我們要蓋節能環保綠色的建筑。剛才任總說開發商不想蓋，政府阻礙他們蓋，因為地價很高，開發商也要保持自己的利潤，這種情況下如果還要增加其他的成本職能最後消費者買單，顯然現在消費者不可能淘更多的錢我有點懷疑是不是政府的阻礙問題。

王廣斌：這個過程從我的觀點來講，變成綠色、或者是綠色認證三星是我們這個區域最最重要的因素，不是錢，長遠肯20年、30年，我們子孫生存在這個國家里，如果這個問題不解決不要說房價，人跑了房價會漲嗎？第二在這個過程當中怎么改變這種方法，剛才主持人所提到的價格是眼前的困難，確實這個問題真的需要政府和房地產企業、設計企業、施工企業，在座各位行業里的專業人士大家共同努力，共同努力的根本點是創新。一定會是這樣的，創新會體現在整個管理和經濟的各個方面，也體現在工具方面的放心。

毛大慶：他說的是不是事實呢？我不說政府還是不是政府？但是我認為這個事是事實。我向再這里表達一個觀點，房地產這個產品調來調去調了這么多年，實際上我們經常顧一頭不顧另外一頭。我有一天不知道從哪個部門出來說這個房價，讓我們限制、控制，我也說了這個話，地價不控制，就控制房價，開發商也是企業。說完這個話去了另外一個部門，這個部門找我談產業化和霧霾的關係，治理霧霾是第一要義，你們開發商有這個責任，我說我們怎么這么多責任？我們想不想，當然想。有沒有辦法？辦法一大把。在過去這幾年很多東西是反復中，比如說精裝修，是趨勢，減少浪費、減少垃圾，說起來一大堆的優點，但是前兩年精裝修是退步的。我也看了很多交付的房子真的沒法看。而且你說這個房子是百年大計，我們說20年就扔了、拆了這個事情核算，還是弄一個好好的房子50年再周轉回來核算呢，這個帳沒有一個人統計算，我這20年干這個事看的太多了，一會兒鼓勵哪個，進了哪個辦公室鼓勵哪個，這林個人在打架，不知道你這個事大家最後一聲嘆息結束了。這種狀態事實上我覺得這次新的改革，去行政化，大量要還原到市場規則，我希望這個事真的能夠做到。因為這個做到，才有社會良性的發展、健康發展的基礎。不然成天會糾結在一塊弄來弄去，沒完沒了，其實科技、手段、創新很多，包括下游產業鏈，大量的建筑材料實際上現在我們建材行業也在很努力的學習、改良，不像大家理解的建材都是污染的，全都是放毒氣的，其實很多都是變的，是不是轉變為帶給消費者的好產品，首先是政府放開，換到社會、市場去，自然出來產品該是什么就是什么，這些才可能良性循環。所以我佐證一下任總說的。

馬克：房地產轉型創新論壇變成控訴政府論壇了。

我們回到房多多，你們自稱是真正的電商，是一個多邊交易平臺，同時為買家、賣家、中介、經紀公司，同時給三方創造價值，這是你們快速成長的根本。我有兩個問題：第一個問題，什么叫真電商？第二你們直接給買家對接嗎，B2C業務你們做嗎？

曾熙：電商的本質是交易如果做電商看不到交易稱之為電商是不現實的，剛剛任總也說電商的袁總是為了沒有預售證收錢，如果只為這個原因而存在不是真電商，這個電商是這筆交易在平臺上發生，房多多平臺全國有業務的城市有40個，這些經紀人每天在平上帶客，我們通過移動互聯網的工具從找客一直到帶客，最後確認交易，和現場開發商的對接我們完全系統話，我們內部的系統可以實現今天有多少經紀人帶客、帶了多少客、成交的多少，支付我們是和經紀公司進行了打通，所以我們在經紀公司帶來客、成交以后我們可以做到7天，最近我們新上了一個平臺1天就可以結約，到了現場用戶交了傭金帶客經紀人可以在一天拿到錢，這是通過一套互聯網的平臺最終實現交易的閉環，就像京東沒有物流也做不到，電商是能夠成為一個閉環。

第二電商要有真實的交易，剛才講到如果只是為了幫開發商收錢、做開發商的錢袋子，開發商給你的擴張費5%，這種電商是毫無意義的。我們現在跟開發商合作所有的項目是有合作的對等條件，我們合作這個項目房多多給你帶來多少客戶、賣了多少錢，這個承諾不實現我是虧本的，其實我是對結果負責的。剛剛毛總講到或者獲客成本很高，媒體的本質首先是預付費，不管賣沒賣到房是需要把這個錢交出去，賣了多少房只有口頭的評價，我們和開發商合作是后付費，賣一套房收一套房，開發商在風險控制、營銷控制上的變化。

所以2013年的時候整個市場是相對比較火的，我們做了300億的交易規模，今年市場整體是向下的，我們做了2000億。正是因為市場向下，原來的開發商建在那兒賣，變成到關注客戶，找到終端，這時候獲客成本變得很重要，和房多多合作成本是最低的，所以在這一點上是我們在新房業務上我們努力做中介商，這也是我們業務快速增長的原因。

第二大家也比較關心房多多到底是做什么的公司，我想有幾個桿件點跟大家分享一下，第一是再平臺，首先不是做中介公司、代理公司，我們不跟中原搶生意，我們做的是平臺，我們在4月份談合作的時候，原來阿里的CTO魏哲一個星期見了兩次就決定投資，因為他認為我們現在做的平臺模型和阿里巴巴早年是非常相似的，從行業定位來說，現在中國消費者的規模是20萬億，但是催生了一個3000億規模的平臺公司，房地產行業剛才講到新房8萬億，二手房是10萬億左右，同時基於房地產周邊服務，比方說金融、家居，這些產業加起來也是20萬億上的市場。在這樣上的市場上情況下平臺有得做。現在我們看到房地產行業痛點是非常多的，新房我們解決了開發商一個痛點，其實從在座各位來講大家都是業主，起來逆勢賣房子也有很多的痛點的地方，像你們賣房到樓下中介去掛一掛，在北京還好一點，在北京有鏈家，在很多城市賓派是非常分散的，在上海中原也很大，這么大的情況下前五位的公司加起來占市場的20%份額。所以為什么中介在這個過程當中對業主的服務會是參差不齊，業主賣房子的過程當中中介一方面是壓業主的價，一方是去抬買家的價，他的過程沒有對任何一方負責，所以對賣方來說如何賣的話、賣的合適。

我們再看買房市場，現在大家上網能夠看到真實的房源資訊嗎？肯定看不到。現在互聯網上沒有一套房子是真的，或者說至少99%以上。這個事情從去年我們11月份的一度探討一個問題，搜房什么收購萬科。但是短短一年不到，搜房的市值只有30億，為什么呢？是因為這個行業在回歸，用戶的需要可能是需要真房源、真服務的平臺。我們現在找房子從買家來講找不到真實的房子，在網上去搜，搜的都是新房子是喉舌的資訊，二手房的資訊都是假的，經紀人說這個房子已經賣掉了，給你推薦別的房子。或者說是200萬，實際上這個房子是250萬，都是釣魚。這樣非常痛。

我再跟大家分享一個故事，我一個北京的朋友前兩天在鏈家買了一套二手房要交30幾萬的傭金，他說我就只花了一天時間把這套房子買下來，他問我能不能找鏈家打一個折，我說可能辦不到。因為對於買家來說覺得他服務不值這個錢，一天賺了30幾萬，當然這是一個已極端的案例。其實回過頭來講，目前這個行業是什么狀況，經紀公司這個產業一道是資訊的錢，一道是服務的錢。因為你的資訊不對稱，所以你需要中介幫你找資訊，所以他應該賺你這個錢，這也形成了現在二手房中介的一個經營模式，大家可以看到鏈家為什么在北京獨大，因為他有店、阻斷了買家和賣家的資訊。昨天我和上海的21世紀的負責人聊天，去年300家店到現在只有30家店，一年時間關了270家，因為今年二手房交易規模下降了50%，全面的關店，其實是經紀公司本身也不好，市場好的時候拼命撈錢，不好的時候發現門店是一個巨大的成本。

所以這個行業我們會發現買家、賣家、經紀公司都不爽。其實說互聯網思維，其實就是用戶思維，我們要關注到這個行業的痛點，我們要關注到這個行業在未來過程當中因為大家很痛潛在的需求。曾經有一個投行的創業者說，他發現中國的房產交易（新房、二手房、租房），過去的模式沒有變，他覺得這就是一個巨大的機會。

所以，上述的這些痛點就是我們想做的事，我們覺得用互聯網的工具希望能夠消滅資訊不對稱，讓買家和買家的資訊能夠對稱。第二我們希望中介這個行業變得更加有信用機制，現在淘寶最強大的一方是在於他的信用體系，我們房地產服務產業在過去是沒有信用體系，所以我們希望通過房多多的平臺有幾十萬的經紀人，每天做幾十萬的交易。大家又回答一個希望問題，只有他們加以才有信用，沒有交易才是沒有信用的。為什么阿里是有信用的，新浪是沒有信用的。所以房多多要建立經紀人的信用機制，希望買家、買家能夠資訊對稱，在資訊對稱的時候買經紀人的服務。

剛才我們說平臺，阿里從2003年開始做淘寶，一直到2009年才賺錢，每年都是虧欠的。房多多我們基於平臺思維，剛才我和李總交流沒有關注過買家買家的東西，其實我們並不關注，現在做新房拿到的傭金是80%以上是分給經紀公司的，平臺要的是用戶。我記得年初的時候段毅在萬科營銷年會講了一個觀點，房子是未來互聯網的一個巨大入口，所以我們也認為我們這個平臺讓買家賣家讓經紀人都爽了，所以有更多人的在平臺上交易，更多人在平臺上選擇服務，有了更多的人我們就有了更多的用戶，我們就選擇了入口，我們想為這個商業價值努力的方向，讓買房賣房更爽是我們的使命，我們也希望在座各位都來體驗我們的服務，希望通過我們的服務去建立一個生態。謝謝！

馬克：給自己做了一個很好的廣告，存在資訊不對稱就存在虛高的利潤，虛高的利潤就有服務的空間，滿足了這個服務空間就有發展的基礎。房多多是服務於買房、買房和經紀人，但是他們又要消滅經紀公司的利潤空間，如果你們和他們成為客戶關係的話？

曾熙：其實我們說消費資訊不對稱，不是消滅經紀公司的利潤，而是讓那些服務好的經紀公司和經紀人提供服務，真正對於買家有價值的商家一定會做的很大。所以我們的存在不會改變經紀公司賺錢這件事，我相信一家優秀的經紀公司我們提供服務他們會更賺錢。

馬克：你們幫助經紀公司把不誠信的經紀人給剔除出去。這是非常好的想法。不知道李總你們中原集團是自己想做電商平臺，還是想房多多這樣的經紀公司合作，還是自己兩頭都干。

李文杰：我們自己在做嘗試用互聯網來降低我們的成本，提高我們的運營效率。對電商來講其實我們之前說，因為有些電商，當然這一個不一定是指房多多，有些點上就直接繞開經紀公司面向個人，這是我們涉及到商業賄賂。所以從我們的角度來講，在商業剛開始發展的時候，對於經紀公司要面對一個問題，我們對經紀人的行為和操守和在這個社會上所面臨的很多法律問題是一樣的，經紀公司在處理很多客戶糾紛的時候也承擔了巨大的責任，比如說我們很多品牌經紀公司，先行賠付，包括剛才有一點我不認可曾總所講的，在北京你看我們經紀公司打開了資訊都是真的，如果你覺得是假的他會賠你的錢，可能上海這樣的。跟每個地方的法律環境有很大的關係。對於客戶的痛點和麻煩，我承認是在這個行業中所要面臨的欺詐問題、資訊不對稱、虛假和交易的安全問題，在過程中需要完善的。

在這些年逐漸看到行業的規範性，我本人是北京中介行業的會長，在北京這個發展要領先於全國很多市場，這個行業的規範、資訊的真實、服務的規範、交易安全方面都是規範的，所以這個行業本身也在改善，對於這個行業的下一步發展解決上面的問題，毋庸置疑現在住房成為一個很重要的商機，如果和我們的轉型和今天的主題有關係，最近每個人住的小區商業發生了變化，綜合服務的，快遞、線上電商平臺落地社區的越來越多。本身經紀公司就在社區，現在經紀公司的收入也慢慢的多元化，除了服務於社區的交易以外，其實包括一些住房金融，在買房過程中發生的置換的資金的短缺、臨時的拆借也慢慢的開展，很多經紀公司都從事這個業務。未來對我們這個行業來講，更多的服務領域是服務於社區、根治於社區，讓社區我們的這些用戶達到滿意，這是我們未來一個主要的方向。

馬克：這次的論壇和以往的論壇結構不一樣，嘉賓結構是來自行業上游、下游都有。我是想咱們互動一下，毛總是處於上游，制造端，現在你們更多是做服務。從制造這端來看，往下走的服務，通常說的中介這一端，你覺得他們這個行業在你們看來哪個方面是需要變化的，比如說房多多和中原合作會不會調整，在范圍上？

毛大慶：這個肯定會變化。回頭說開發商到社會上分工更專業化之后其實開發商什么也不是，開發商錢也不是你的，銷售是他們的，蓋樓是工程對的，設計房子是建筑師的，開發商是什么呢？你回去看發達國家到頭來開發商沒幾個人，開發商就是整合這個資源就完了。中國的開發商世界上都是奇葩，好幾千、上萬人，實際開發商也會變得越來越，具有高效的整合資源的機構。至於我們購買什么服務是取決於客戶的訴求是什么，為什么我剛才說今年冒出來這么多新思維呢？是因為客戶變成買方變成市場主導權了，作為賣方來講就得怎么精準找到客戶變成重要的問題。互聯網思維沒那么邪乎，老把互聯網思維弄成軟件工程師的思維，就是生產者和客戶之間資訊更為對稱，更為扁平。現在你如果放在這個平臺上，幾萬個、幾十萬個經紀人在那兒，你要買會提供很多的服務，所以我想是更為市場化、更為透明的一種交易方式，互聯網思維是跟工業化思維、大生產、大銷售這兩個東西是革命性的。互聯網思維更多是打破銷售壟斷，讓銷售更加透明，銷售更加好評價。這個代理到底是好還是不好，不好就不用你。中國是一個互聯網大國，剛在烏鎮開完會我們和這么多發達國家的同行在交流，沒有一個國家說互聯網像中國這么轟轟烈烈。我從新加坡剛回來，凱德的人沒這么樣，問德國人互聯網對你們有什么沖擊，他們很木然。中國人就弄這個。所以中國為什么會這樣呢？因為我們這個國家的發展速度中間這一塊太快，人群又多，大家全部要快，把這個快導致了很多資訊系統必須讓他整個環節要減少，速度要流轉的快。我覺得終究會有一天回到新的平衡上，互聯網也不是一個常態，今天這個時候是一個變革的時候，會出現很多新生事物。

最後說一個很有意思的事情，今年有很多好玩的事情，還有很多創新的行業，很多孵化愿意，包括中關村(行情,問診)創意目前大街，原來李開復弄了個創新工場，實際上我和李文杰說是傳統行業的舒適空間在變小，逼著大家必須得尋找新的增長點，我覺得這個社會都很緊迫、在研究。你看大學生，我相信明年的大學生會越來越少的人考公務員，年輕人一大批人被逼到創業行業里面去，連肖利同志都去研究互聯網了，如果這個社會有一大批愿意放棄舒適空間，走到一個未知世界去探索新規律的話，中國就有希望了。

馬克：假如有一天談創新也有這么多人中國不是有希望了。看起來還需要往好的方面變化。任總有沒有要回應的？

任志強：我看毛大慶發的照片，所以我趕緊給他回應一下，不管是房多多，還是中原，任何一個時候中介結構還是需要的，中介機構為什么不會產生是因為分工問題，分工越細的時候可能就分出來這樣一個分工過程。這個分工過程在互聯網條件下，會越來越被重視。社會進步是因為想把人變懶。農民種地很辛苦，工人說我們可以把你們變懶，我們給你制造拖拉機你就不用耕地了。馬云很懶他不想去商店去買東西，你們把這個東西送到我們家來吧，所以就弄了一個淘寶網。所以人就懶了。這個社會恰恰是讓人們在享受高技能的時候，節約了生活的很多空間和余地，所以日本人當時弄了一個傻瓜機，我們照相的時候都覺得很累，對廣角、焦距、快門，突然還一個傻瓜機大家很高興把所有的相機都給打懶了，就像手機一樣。人懶了以后就把干活的時間都用精神消費了，所以你有更多的時間看書、看電影，文化娛樂的消費越來越高。但同時馬斯洛的五個消費層次，解決了吃、穿、要解決小康問題，最終還是要上升到自我需求、尊嚴問題等等。這里頭第一個層次、第二個層次沒法，第三個層次進入小康就是住房，再往下一個標準還是住房。最高層次的住房就是習大大到你家去吃家宴，房子小肯定不行，不夠擱警衛，國家是這樣的，社會消費也是這樣的，當同事結交最好也是家宴，所以消費層次是逐步往上走，中國缺了一塊是小生產后生活，到后來我們就看到農業學大寨，工業學大慶。工業學大慶你們以為是學做汽車啊？他沒那么高層次，那時候因為我們沒穿的，所以得用化纖，叫的確良。農業學大寨先要解決吃的問題，為什么有汽車、飛機呢，人變懶了所以你就開汽車了。但是開了汽車你並不能滿足，回家得有一個地方，因此房子變得最重要。你們可以查查，不管是中國，還是國外，在統計局統計的消費八類過程是住房，過去排第一是吃，突然發現吃下降了，我們國家大概是從2011年開始住房第一次開始超越了吃。現在就逐步升級，大概接近於18%。美國和歐洲、歐盟大部分在25%-30%，在未來發展過程中住房的消費者越來越高，其他的消費越來越低。住房以健康、通訊、娛樂為主的都在上升，這不是我說的，你們可以查統計局的每年的統計數據變化，中國人如此、美國人也如此。當美國我們現在用90平米為基準標準的時候，美國大概是在100年前就是95平米的標準，現在是254平米，中國從90平米到254平米可能還早著呢，人家平均5.6年一套房子，這得到什么時候才能追上，你們是不是想追呢？我想中國人未來發展的成果不是有房子就甘心了，有錢了以后房子越來越好、舒服點、寬敞點，所以這個發展趨勢不是因為中國窮有的，富國家也這樣。歷史走過來的國家都這樣，過去我老說城鎮化的需求，你們老不同意，消費增長這個你得承認吧。我看不管是資本主義，還是共產主義國家沒人反對五個消費層次的說法，既然你們不反對，我們的政府也在提出2030年希望達到小康，希望城鎮化率達到70%，這是黨提出來的，你們可以按照這個辦。在消費過程怎么讓老百姓變懶呢，就是房多多，互聯網再怎么能和房地產也是反著的，互聯網的最大優勢是動，可以讓這個資訊跑到你那兒呢，你可以隨便一扒拉手指頭就解決了，非常容易。但是你不能住在互聯網里頭，我們叫做不動產，我們比他們好不動，你得動，你要不動就住不到哪個房子里，所以動和不動之間一結合，就找到房子的價值了。他提供這個方便對我們這個來說分他點錢是應該的，讓每個環節都用分工的讓你變得更懶，懶了以后才有時間看書、看電影，變懶不是變得不勤勞，在必要的生活中享受生活的服務，才有其他精力去研究別的，過兩天機器人(行情,問診)比你聰明，你要打敗機器人，所以我們希望有更高的科技幫助我們創新。以后一手萎縮就轉為二手交易，北京是1：1，寧波是2：1。慢慢美國是7：1到8：1二手房在未來的交易中越來越多，所以這個轉型老說，轉到哪兒去一手房轉到二手房，還是1，這個過程我們國家還需要很多年，如果人們不飛到月球、慧星上去生活的話，可能持續的過程還需要二三十年的高速發展過程，不能太低，太低就牽扯到我們城鎮化率的問題。所以我不認為房地產一定非要轉型，但是一定要延長他的服務鏈，比如說房多多，也可能以后房多多被收購了。比如小區的客戶是你的，毛大慶弄了一第五市場，以后家里都別開餐了都到我這里來吃吧，以后家里不要廚房就是延長產業鏈提供服務的問題。

總之，這個產業至少在現在的情況下，在世界各國都是一個產業鏈，這個地位是不會改變的。謝謝！

馬克：李總和曾總你們從服務環節、中介環節，來看看哪個開發商在新的市場環境下更有發展前景，因為你們每個公司的房子都賣，他們的情況你們是非常清楚的。

李文杰：我們和開發企業接觸的比較多，有第一梯隊、第二梯隊，現在我們了解的情況開發企業都在提轉型、提創新，像剛才毛總提的絕不是賣商業就是創新，有的公司我們看也比較麻煩，我們從他公開的市場報表作為里面看，他的庫存數字，包括負債率，我們看幾個數字，其實市場能夠給他們提供的能夠有所座位或者是轉型的資金，或者是必要的時間也不是很多。我自己看未來開發商，我們經常說過去是制造業，蓋房子、賣房子，現在開發商在制造的時候要慢慢的把這個房地產的事運營起來，要把他的服務和增值做起來，現在有些開發商，我們看最早是往商業，通過運營商場、百貨、購物中心來增加商業板塊的價值，進而能夠獲得更多的估值從資本市場拿到更多的貸款。現在也有很多開始做酒店，包括養老現在也不少開發商開始投，也包括產業，現在我們看也有上市公司做產業房地產、產業園的。當然未來會產生更多新的，我覺得這些在我們角度來看，我們有很大的板塊是新房服務，給開發商提供了很多策劃、市場的建議，對於下一步來講客戶買房子，剛才任總也提到買房不是買一個產品，未來不僅是從開發商買一個產品，更多是開發商連帶這個產品帶過來的服務，過去這個服務是由社會提供的，就是有很多的物業公司、社會上的第三方公司，未來可能開發商自己在開發這塊增速下降，或者是規模越來越小，但是他希望通過像其他服務，我們所說的運營領域，通過這個領域將自己領域的物業做起來，把增值空間擴大。

但是我相信在這個過程中有不少開發商會別的開發商整合，到現在杠桿率比較高、庫存率比較高，未來2-3年都變成去庫存，土地資金就面臨一個問題，大開發商相對來講整體的指標好的開發商會把一些開發商整合起來。這是我個人的觀點。

曾熙：我們也合作了很多開發商，因為我做公司之前是做代理公司，也是賣房子的，剛剛毛總講的一點，現在買家成為了一個爭奪的對象，提供買家服務變成代理公司，以前做代理不受待價，房子誰賣都可以，這個價值的讓中介公司更有競爭力和話語權。

開發商這個群體集中率越來越高，中國的開發商有一二萬家，但是中國前20強開發商基本上占到30%的份額，而且這個份額每年在增高。所以根據剛才那本數《創新者的囧境》在持續領先型的企業一定會越來越大，所以在未來我們相信像萬科這樣的企業一定會在原有的賽道上越來越大，這種公司的房子是越來越好賣的。

一些顛覆性的開發企業可能會出現，比如說年初一直炒的很熱小米要蓋房子，我相信早晚有一天會有類似的企業去蓋房子。所以開發商的形態可能在一些創新型的領域會有一些變化。

第三原來我們認為開發商其實只有兩類，一類是萬科，一類是萬達。現在萬達馬上要上市了，市值可能是開發商中的最高的，據說四五百億美金。這樣我覺得在未來一個階段，我相信開發商可能還會有第三類，基於服務掌握業主終端的服務，這里面包括商業地產、產業地產，甚至有一些社區服務型的運營，綜合性的開發商形態，它是貼近用戶的思維，就是解決一切可能買房只是一個起點，買完房以后會做持續服務，會成為一個服務型的開發商。我想我的判斷是這樣的。

馬克：很好的分析，按照這個時間我們已經到了，但是我們這個論壇有一個慣例，是給大家開放幾個問題，問問我們在座的嘉賓，我們是不是可以拿五分鐘、十分鐘來回答幾個問題。

問題：剛才一開場的時候任總就提了一個字“錢”，我的問題也是圍繞這個字的，我想問一下任總房產投資也這一塊現在有很多產權，有辦公、商業，也有工業、住宅，投資房子投資哪一類投資回報率會更高一些，或者是投資房產多少年的回報率會更穩妥一些。第二個問題在這個社會上也有很多小產權方，或者是公交，地段都在差不多的位置，因為這個房產性質的原因，如果做一樣的生意，寫字樓，或者是商場產生的價值就不一樣，我想問這個情況會長期存在呢？

任志強：這個問題我在哥倫比亞上課大概是解決這個問題，大概上了一個月的課程。為什么會有寫字樓，是因為第三產業的比重，沒有第一產業和第二產業的勞動向第三產業轉移要寫字樓干嗎呀，商業是跟消費習慣決定的，如果消費習慣都是互聯網就沒商場就不值錢了，如果都是體驗式商場，商場就值錢了。如果這個要講好幾天都講不完，基礎原理哪能兩句話就說完了，媒體不知道一會兒說了什么，媒體真的能瞎胡鬧，沒聽懂別亂解釋，我覺得基礎課得上，美國沒這個問題，其他國家很少有這個問題，他們有不動產基金，我就用不著看房子，也用不著房多多，我非得看目前房子花百分之二三十的首付再看房子就看增長率就行了，10元錢、20元錢、30元錢都可以干。中國的貧富差距拉大有人能付20%，有的付不起。你要投資城市地點、一大堆事呢，哪能說清楚呢，說清楚就變成騙人了。謝謝！

問題：我是媒體的代表，是中國報導社的記者，我想問一個問題，最近已經有訊息明確說未來的房地產稅是歸地方政府的？

任志強：你的問題都是瞎問，全世界哪個房地產稅不是歸地方的。

問題：如果一旦解決能不能解決你和毛大慶先生說的高低價的問題？

任志強：你更說錯的，如果有房地產稅就不存在高地價了，這么簡單的事有什么問題。

問題：過渡期間兩者會不會並存？

任志強：過渡不了，瞎想什么，不如幫老百姓想想，老是為國家搜刮民財著想。

問題：我是來自上海的，在房地產領域專門做體驗式商業改造的，我有一個問題是想問一下在座的房地產開發商，近幾年的開發商，我們從2003年開始服務萬達這樣的城市綜合體，我們現在面臨最大的困難是什么？

毛大慶：最大的困難我前面提到過就是你的專業運營能力，實際上這個困難是很多的，如果我們照貓畫虎去弄一個商場，不是困難的問題，而是弄到死胡同的問題，在這個問題要發覺新的客戶的需求，體驗式消費在中國是一個很廣闊的領域，很多人都知道這個很廣闊，但是沒找到入門和抓手，真的需要互聯網和相關的科技行業，服務的發明創造我們房地產原油的訓練，怎么去創造一種模式，或者是找到一種新的東西，大家一看特別需要，我們原來的從業者是沒有這個訓練的，這個是最大的困難。

問題：據我所知在改造的過程中有一個模式叫索羅馬模式，什么概念呢？就是社區化，還有一個本土化、地域化、文化化。第三是我們的移動互聯。其實我也是想做一個廣告，我們本身是跟IBM公司一起為商業地產、智慧商業的再造做努力，我們在上海有這么一個叫做體驗式商業再造的聯合體。我們把IT、原來做的房產企劃，是咨詢行業。我第二個小問題，如果是資訊行業跟咱們來合作的，您能夠接受的對持有型物業的成長比重，如果我們說二八定律，您愿意付出20%的成本去獲得80%的利潤嗎？

毛大慶：我聽不懂你說什么。

問題：本來賣3元錢。

任志強：有一本書叫香港百年，你回去看看，香港大的企業前期10基本上出租物業的利潤率大概占到40%-60%，一看就明白了，現在中國持有物業的比率是沒錢，如果有公開的資本市場根本不用發哪個愁，更不用房多多說沒有真的房子，都是假的房子，哪會有小散戶，就是我們不開放金融，市場中的一個任何問題，一個有對應國際資本市場，或者是國際的市場化相反的一個中國的政策。如果要是中國政策都一致哪會這樣，你可以查溫總理的政府工作報告，大力發展政府基金，沒人按照溫總理說的辦。總理說的都不管用，還有誰的管用。為什么這次930計劃又再次提出，稅務局就堅決不同意免稅，全世界的都是免稅的，我們九龍治水能治好嗎？我們的體制就這樣，我們的九龍治水慢慢打吧。

毛大慶：我們今天國家的不動產是沒有正確的估值，我們沒有正確估值的原因，其實我們沒有一個正確的尺度，這個尺度就是跟國際接軌的資本市場，現在有很多莫名其妙的問題，一個不動產的估值到底怎么算，現在很多演算法是錯誤的，現在錢的成本沒法跟國際接軌。但是我們民間有很多錢不知道往那兒頭，今天炒資本市場也是一個市場亂象，這個東西我是對互聯網思維是有很多的興趣，但是我也提醒這個東西炒大了這個泡沫會更大，比房地產會更大，房地產至少是一個東西，思維是一個什么玩藝兒。我們那么多游資炒，我們有五六十萬億老百姓的存款結果就變成民間炒作接待，最後搞不清楚就開始跑路跳樓，實際上我們的好的不動產真實的持有，這些東西將來對城市是很大的災難，現在我們做的大量的持有性的不動產都是半拉子貨，但是實際上還有一個問題，資本市場看待一個經營性的不動產對你的房子沒有興趣，問你這個樓是哪個大師設計的，是看里面的內容回報是什么，現在根本無從談起這個匯報，因為我們的成本在那兒，資金成本擺在那兒，還談什么回報。

你們和開發商結合，其實你這個生意能不能做我覺得有很多問題，實際你不了解客戶，我們可能比你更了解客戶，所以真實的生意模式的創造可能還是開發商要動腦子，靠顧問是靠不來的。

馬克：今天臺上5位嘉賓讓我很感動，一位大學的老師帶著二位軟的服務商還有二位的硬的服務商，而且是服務商里面的高大上，李文杰提到一點，未來服務商里面的市值超過萬科，因為現在萬科是公開的，存放量應該在4000億左右，那就是一個跟大的數字，但是你的市值為什么只有900億，未來是不是一個問題，我作為一個資本市場的人花了不到900億就可以控股你，我就控了你一個可能5000億、6000億更多的盤，任總、毛總你們怎么看？

任志強：中國的市場就是一個爛市場，不代表資本市場的市場，就這么簡單嗎，你在哪個地方算算有多少萬平米，你們看看就這么大地一二三期大概是100萬平米，已經事實大於萬科了，一平米大概10萬元錢，早就超過萬科，因為中國資本市場是在政策扭曲下建立的市場，怎么能代表市值呢，和這個企業有什么關係？所有的外媒都認為中國的銀行被低估，就是因為中國的市場不是市場，微刺激等等瞎弄，帶著掉吊瓶打著點滴你也不知道是什么。回家吧。

馬克：謝謝各位的參與，今天到此為止。

（結束）