任志強：政府亂干預 中國住宅基本30年就要拆掉

任志強

和訊網訊息 財經年會“2015：預測與戰略”在北京召開，和訊全程播報。華遠地產(600743,股吧)股份董事長任志強11月26日在年會上談到北京房價時反問，“你們以為北京房子能跌了，門都沒有”。他表示，短期之內房價波動就是政府胡亂干預的結果，“政府非要把房價控制在合理水平，從來沒有提過把地價控制在合理的水平上，控制價格最壞的就是干擾市場，當價格被控制的時候，房子一定蓋的最爛”。

任志強稱，由於政府干預價格，又把房子標準定得很低，導致中國的住宅基本到30年就要拆掉。

對於稅收制度的改革，任志強也表達了不滿，其稱，所有的稅制改革談的都是中央分多少錢，哪個稅歸中央，地方分多少錢，哪個歸地方，從來沒有說過給老百姓減稅。

以下為發言文字實錄：

任志強：我剛才發了微博說場上這么多人，人滿為患了，全都貼了一個字，錢，你們都關心錢，所以場子就熱鬧。一個題目是轉型，一個題目是創新。什么叫房地產轉型，不蓋房子就叫轉型了。還在那兒蓋房子叫轉什么型，轉哪兒去？轉了半天還是蓋房子，轉什么型，還是房地產。所以我覺得媒體是瞎忽悠。我們轉完了結果就是沒人蓋房子了就叫轉型了。

創新是什么概念呢？創新就是許多地方的技術在中國而言是非常落后。我們需要不斷的創新提供更好的產品，比如說節能環保。現在節能環保在中國來說，住宅上的節能環保是非常差的。我們的三星級的產品連10%都不到。符合的產品連千分之一，萬分之一都不到，對節能減排來說差很多。也包括用互聯網思維來做，比如說節能的控制問題。小潘在望京soho里面特別強調計算機網絡控制對節能的問題，這非常重要，創新是永遠無止境的話題，今天講，明天還得講，但是轉型可不是。

有人說萬科轉到商業地產，你們不想想，最基礎的是土地供應，全國的土地供應永遠是3：7開，商業地產就是30%，住宅就是70%，你們看看投資報表，房地產投資，住宅占68%，高的時候72%，剩下就是商業地產，你說我轉到商業地產，把別人擠到商業地產外面去，就這么點地。源頭的問題都沒解決完，你們瞎轉什么轉。

說他們倆，他們說什么意思，怎么樣從我們和顧客中間分一筆，他們倆就是搶錢。文杰說開發商的錢直接和客戶對接就不需要中介了，現在資訊不太對稱，中介在中間插一桿子。美國一家公司提供的房地產資訊里面有一個重要的條件，每個人把自己的房子貼到網上，一貼到上面就知道我現在房子值多少錢，自動貼還得把家里的裝修什么格局，全貼上去，要不然測量不出來價格，從買資訊到商人要資訊，變成自動往上面貼資訊，這是服務的過程。所以錢就慢慢開始從虧損開始賺錢了。大概美國房地產網里面，沒有幾年排第三位了。這就是提供服務，大家想辦法，你用你的方式，我用我的方式，怎么從開發商手里多賺一點。

其實很簡單，大家來到這里就是想聽一個字，房價漲還是不漲。房價沒有不漲，從長期來看，房價一定是漲。波動是肯定的，長期來看房子得漲。有一個熱門的書叫《21世紀資本論》，社會上傳的很瘋狂，書里面有三張圖，說的是英國、美國、法國，從1700年到2010年住宅在國民收入分配中的比例。19世紀以前，土地或者說第一產業占的比重最大，到了現代，21世紀之后，所有的國家住房占國民收入的比例都是最大。用他的方法畫無數張圖，城鎮化率超過90%的國家還是住宅占最大。

房子漲不漲，英國人做了一個決定，100萬英鎊可以移民買房子，中國人一下子把英國的房價推的高高的，后來英國人又做了決定，100萬英鎊改200萬了，還不準買房子，要投200萬英鎊才準移民，房子不夠用了，房價還得漲，只是看人員流動的情況。當人口大量向某些地區集中的時候，那地方房價就漲了，除非人從那地方跑了，在一個完全自由移動的國家就出現這種情況，美國底特律的情況，中國不太容易出現，因為中國有戶口黏在那兒，想跑跑不了。

你們以為北京房子能跌了，門都沒有。你說短期有沒有？有。我個人認為，短期之內房價波動就是政府胡亂干預，非要控制在合理的價格和水平，從來沒有提過把地價控制在合理的水平上，控制價格最壞的就是干擾市場，當價格被控制的時候，房子一定蓋的最爛。

住建部說我們房子只有30年的歷史，人家好幾百年的歷史，就是因為我們把標準定的很低，一限制房價就建很爛的房子。做好了不行，完全節能的得加成本，現在房價加不了成本，我們不節能。江蘇第一個提出保溫層不計算在房價面積里面。你們知道合理的保溫層應該多少嗎？大概25公分，我們現在用6公分，為什么用6公分，大概要占到1套房子3—4%，要用25公分得占多少，政府這么黑，你們都不算帳，老把責任推到地產公司上，跟我們有什么關係。

結構墻外頭不算帳，我們不行。還告訴你節能給你3%的獎勵，意思就是3%都得加到保溫層里面，節能。你以為賺到3%便宜了，不會。如果我們把政策解決好，不會出現房價暴漲的問題，也不會出現非市場化的因素。限購、限貸非得讓你離婚，一個國家出一個讓別人離婚的政策這是什么。

如果是合理市場化，按照三中全會的要求，市場設定資源，政府別干擾，1800多億，超過歷史最高水平，4個直轄市超過4千億，供應土地是多少，北京不到70%，價格收入超過了去年全年，少供30%的地，拿的錢比往年多。大家認為房地產商不行了，要轉型了。可是一線城市土地增加57%的價格，你們不覺得政府黑啊？我覺得黑。如果是自由化土地就沒有這么黑了，沒有這么多挑戰了。

2020年，北京市城市規劃是1800萬人口，到目前位置，國土部門按照2020年1800萬人口規劃土地，土地是按人頭算的。現在2008年我們已經超過1900萬，到現在為止，常住人口2100萬，加上流動人口800萬，將近3000萬人口，按照2020年的計劃，給你1800萬的居住面積，房價能不貴嗎？要看背后是什么原因，不要看眼前，要不然政府胡鬧，絕不會有低潮。

過去我們說這個話，你們都反對，也不承認，今年我們有幾個佐證，黨的全部會議里面哪一次提過要控制房價，李克強總理說，刺激經濟問題，三個消費，第一個穩定住房消費，過去是打擊住房投資，現在是穩定住房消費，投資也是消費的一部分，別以為投資不是消費的一部分。

住建部的部長說了，去行政化不是救市是恢復市場機制，就是說過去說錯了，終於有人出面說過去做錯了。再看央行，4月份央行行長就找其他行長談話，你們利率太黑了，沒一個銀行聽，9月30號，央行和銀監會聯合發文，你們得改改限購政策，10月份出現了反彈，雖然不大，但是反彈了。原來行政指令限制你，我一直沒想通這個邏輯，認房又認貸，我有兩套房子，請問是兩套房子抵押的保險系數更高，還是沒有房子抵押的保險系數更高，哪個更保險，哪個讓銀行的壞賬出現。

本來就應該只認貸不認房，但是我們政府不行，我也不知道我們政府官員是誰在制定政策，一個比一個蠢，現在還羞羞答答，46個限購城市里面還有4個半沒有取消，他們已經把房地產政策變成了人口控制的政策，這4個城市變成了超大人口城市。我們官員要看看城市發展的歷史，60年城市人口是9億，1千萬以上人口的城市全世界只有4個，亞洲一個都沒有。2010年的時候，一共有多少個1千萬以上的城市，28個，居住在城市的人口超過40億人，中國有6個。你們以為只有中國才產生超大人口城市？全世界都是這樣。出了這么爛的政策，5級分類，你城市控制不讓人進來，非得讓人在農村。早期遷徙是自由的，現在不自由了，如果戶籍制度改革了，人們就要去大城市怎么辦，京津滬人口增長最快，原來是東部地區人口移動最快，為什么？審批就一個在這兒，還得往這兒跑，你們以為北京的房價掉下去，我覺得沒戲。

是不是一段時間以后，開發商還得這么高速增長。我們可能十多年的時間，大概現在的總存量180億，230億是國土資源部航測的數據，取中間值200億左右，70、80%的人口轉移到城市，按照小康標準，一年竣工11.7億，還得15—20年，才能滿足400億，如果每年按照25%的折扣計算，得多少？得10億。和現在的竣工量差不多。按照3年半計算，年開工就得40億。按5%折算，一年得竣工20億，我們過去房子的標準低得不得了，現在一大堆人對剛建的自住房提意見，因為標準低，不到30年就得拆了。所以我們的建筑只有增量沒有存量。你們把這些得堆到政府頭上，別放我們頭上，我們不想蓋這么爛的房子，沒辦法，限制價格。如果政策調整市場化的話，我想我們都可以過上好日子。如果老是閑不住那手，這摸摸那摸摸，這話是李總理說的，我們現在還沒有切完，只切了兩個手指頭。各級政府還沒有認識，土地錢歸地方政府，不歸中央政府。

最近我們做的地方稅收制度價格，從來沒有說給老百姓減稅，所有的稅制改革，談的都是中央分多少錢，哪個稅歸中央，地方分多少錢，哪個歸地方。什么時候想想老百姓。這種改革有第一步有第二步，還得有第三步，逐漸變成由老百姓說了算才可以，這個路還的早著呢，長著呢。