中國政府不該救樓市 應拯救住房需求沒滿足的百姓

樓市

今時今日的一個重大問題是：中國房地產市場未來走勢如何？隨著房價調整的情況從杭州向北京蔓延，中國房市無疑已即將陷入低迷，問題是規模多大、多嚴重，以及會持續多久。一些專家認為，三四線城市的房市滑坡情況將更為嚴重，而京滬等一線城市受影響較小。不過，現實或許更加微妙復雜。資源型的內陸小城市住房嚴重供過於求，而且房價過高；而即將因“環首都經濟圈”概念而受益的河北小城市情況則大不相同。北京周邊地區房價持續下跌，但市中心黃金地段房價仍然屢創新高。這一觀點具有一定參考意義。

中國房市將日趨分化

長遠而言，預料經濟活躍地區的中心城市及一些衛星城市表現仍將良好。沒有基本經濟活動支撐、只是被大肆炒作的項目則狀況不妙。始終，房市是由實體經濟推動，而不是倒過來。

更重要的是，房市狂熱氣氛暫歇，令各界有機會反思中國房地產市場的深層次失衡問題，甚至著手解決問題。

在大城市，雖然很多人擁有多套公寓，有些富人甚至有幾十套住房，但大多數工薪階級仍在努力賺取首套房的首付款。許多高檔公寓一直空置，同時一些大學畢業生卻住在北京的地下室，淪為“蟻族”。如果沒有富裕家長的支援，大部分頂尖大學的畢業生就算畢業多年，也依然沒有能力在北京置業。

全國總體房屋供需似乎並沒有大問題。但許多公寓的選址並不恰當。一些小型城市住房大量過剩，而京滬住房依然嚴重短缺。

京滬許多新建單位標價都在1000萬元（1260萬港元）以上，遠遠超出普通人的負擔能力，但北京提供的經濟適用房每套往往有10多人以至50人申請。

房市目前的調整或將重新分配地產項目，以滿足最終用戶需求，把資金重新導入生產性行業，減少對賣地融資的依賴，從而有助解決部分經濟失衡的問題。

中國國內生產總值（gdp）的一大部分被用於在鬼城興建空置公寓，遭到白白浪費。市場調整將令資金流入存在真正用家需求的城市，用於建設房產項目。

房地產業賺錢輕而易舉，令原本健康發展的浙江經濟走上歧路，以致杭州及周邊地區房屋大量過剩。如今，投資房產不再穩賺不賠，促使資金開始回流生產性行業。房地產業低迷或許有助於實體經濟轉型升級。

隨著地價不斷上漲，許多地方政府一直依賴賣地收入維持地方財政支出，而賣地收入所支援的基礎設施項目又將地價推得更高。目前的房市低迷打破了這樣的循環，將迫使不少地方政府尋求其他更可持續的財政收入渠道。

因此，長遠來看當前的房市調整可能在很多方面對中國有利。經濟增長可能會有幾年陷入停滯，但房市調整將改善經濟增長的質量。

開發住房項目需時頗長，因此本質上房地產業是一個周期性行業。過去的高房價導致了現在的供過於求，而房價現在受到抑制又將遏制未來的供應，從而促使房市復甦。放寬限購政策可以降低市場門檻，讓市場找到新的平衡。市場限制越少，調整步伐就越快。

不過，雖然房市下滑可令小城市的住房更易負擔，但在一線城市，即便房市經過重大調整，仍然無法為一般工薪階層提供足夠的住房。政府或許不應該一味限購，而是需要考慮實行其他形式的干預措施。如果取消豪宅限購，隨之升高的房價和成交量將令賣地收入增加。這些收入的一大部分或許可用於興建保障性住房。

政府需要集中處理的或許並不是住房需求，而是供應。而國家需要拯救的或許也並非房市，而是住房需求得不到滿足的普通民眾。