財富景氣指數報告：不動產投資意愿下行 限購松綁難奏效

8月6日，交通銀行(行情,問診)在上海發布了7月的《交銀中國財富景氣指數報告》。7月交銀中國財富景氣指數小幅下滑，從127點下滑至125點。三個一級指標，經濟景氣指數與上期持平在126點，收入增長指數從140點微降至139點，投資意愿指數從114點持續降至112點。投資意愿下滑主要受不動產投資意愿影響，表明從當前來看部分城市限購政策松綁對小康家庭不動產投資意愿下跌走勢並無實質性影響。

一、小康家庭經濟景氣和收入增長指數保持平穩

本期經濟景氣指數報126點，與上期持平，小康家庭對宏觀經濟發展環境樂觀程度保持平穩。分區域來看，東部地區近三期經濟景氣指數持續回升，本期達129點，西部地區經濟景氣指數呈現小幅高位回落。收入增長指數報139點，比上期微降1個百分點。其中小康家庭對財務狀況的擔憂是影響小康家庭收入增長指數下降的主要原因。本期家庭財務狀況指數下滑4個百分點，投資收益指數保持不變。從具體數據分析，小康家庭對財務狀況的擔憂主要來自於就業方面的壓力。7月大批畢業生涌入市場加大了就業總量壓力。雖然二季度以來經濟企穩跡象較為明朗，但官方公布的7月PMI從業人員指數仍然環比下降了0.3個百分點，說明制造業的回暖並沒有顯著帶動就業改善。小康家庭本期對就業形勢的擔憂加重，與季節性因素有一定的關聯，未來還需要進一步觀察。

二、市場環境改善使得股票投資意愿指數表現一枝獨秀

小康家庭流動資產投資意愿總指數保持平穩。從分項指數來看，在各類投資品普遍下滑的情況下，股票投資意愿逆勢上漲成為本期亮點。近期由於資金面相對寬鬆，銀行理財、債券、基金收益全面下滑，使得小康家庭在未來對大部分流動資產的投資意愿均有一定程度降低。不過，受股市大盤小漲及股票收益增加的激勵，更多小康家庭選擇在未來增加對股票產品的投資比例。這從一個側面反映出投資者對未來股市持較為樂觀的態度。我們認為，市場環境改善是提升小康家庭股市投資信心的動因。最近五個月宏觀經濟穩中向好的態勢越來越明朗，7月制造業PMI環比連續5個月回升，為今年最大升幅，預示穩增長和調結構效果逐步顯現；市場流動性比較充裕，貨幣政策相對穩健偏松，為股市帶來較好的外部環境；市場IPO形勢明朗，相關不確定性明顯下降；滬港通等利好預期亦促進了小康家庭對未來股票投資意愿的上升。

三、限購松綁並未改變小康家庭不動產投資意愿的下行態勢

為了應對房地產成交量的萎縮，近期部分城市限購政策開始松動。據統計，到目前為止，已經有30個城市在限購方面有不同程度的松動，占所有46個限購城市的比例為65%。但是，從小康家庭當前對不動產投資意愿的反饋來看，影響十分有限。本期，無論是從城市類別看，還是從擁有房產數量看，各類小康家庭對不動產的投資意愿均保持了下降趨勢，表現出市場對房地產的觀望情緒還在蔓延。本期小康家庭不動產投資意愿比5月下滑3個百分點，創歷史新低，繼續處於不景氣區間。從區域來看，全國大部分地區都呈現出不同程度的投資意愿下滑。雖然濟南、長春、石家莊等地的限購政策陸續取消，但從本期調研來看，北部地區不動產投資意愿指數從95點繼續下跌到了89點。從房價來看，2014年7月，全國百城住宅均價連續第3個月環比下跌且跌幅繼續擴大，北上廣深等十大城市全部環比下跌、且跌幅超過全國。本期我們監測的核心城市不動產投資意愿跌幅亦超過非核心城市，與房價表現同步。並且本期核心城市不動產投資意愿指數首次落入不景氣區間，達 99點。值得關注的是，在限購松綁和個貸政策調整之后，剛需家庭（無房家庭和持有一套住房的改善型家庭）表現出比多套房家庭更加強烈的持幣觀望態度。我們認為，可能的原因是，房價下跌過程中購房者存在“買漲不買跌”的心態，使得政策短期內效果難以明顯。