廣州公積金限貸 短期對市場交易影響有限

和訊房產訊息 8月起，廣州（樓盤）住房公積金每月限額10億元上限的新政開始實施。據稱，首日凌晨全月額度就在數小時內就搶光，大批申請人只能輪候。廣州住房公積金管理中心貸款審批部部長王金才解釋，“今年5月，住房公積金管委會通過全年發放規模170億元的決定，而前5月已發放100多億，剩余70億只能限制每個月10億的額度，才不會超標。”

在全國各主要城市紛紛調整或取消限購政策、購房落戶、財政補貼等一系列措施刺激樓市的背景下，廣州住房公積金“限貸”似乎難以理解。從現實情況來看，這是廣州市住房公積金資金量的短期波動，由於去年和今年上半年購房需求旺盛，貸款量較多，提前透支了公積金資金池，導致余額緊張，為了可持續的利用又保證繳存者的購房需要，不得不進行金額限貸。

從市場成交表現看，全年170億限額能夠滿足今年公積金貸款需求

根據cric監測數據： 2011年-2014年的過往四年，每年前7個月成交新建商品住宅套數分別為39294套、37594套、53441套和39552套。顯然，2014年的市場表現不可能同2013年一樣，因而其成交量也就與2013年同期無法相比，但跟2011年、2012年市場情況類似，成交套數也比較接近。

根據廣州市2011年、2012年度住房公積金繳存、使用情況公報顯示，2011年，共發放了住房公積金個人貸款 136.99 億元；2012年，共發放了住房公積金個人貸款172.42億元，這其中也都包含了二手房交易的公積金貸款。根據廣州公積金貸款政策個人最高貸公積金50萬、家庭夫妻雙方最高80萬，在廣州公積金貸款限額並沒有調整的情況下，因此，我們可以推測2014年公積金貸款金額應該與2011年、2012年旗鼓相當。正基於此，我們認為今年全年170億元的公積金貸款額度能夠滿足公積金貸款需求。

公積金限貸既不會挫傷購買力，短期對市場交易影響有限

從市場表現來看，即便是限額，今年170億元的貸款額度也能夠滿足房貸需求，只要申請也就能足額發放，可能只是在程式上加了道坎。目前廣州仍然執行房地產限購政策，在未取消限購條件下的單純公積金限貸對市場難有實質影響，對於現在真正需要買房或者能夠買房的人來說，不會抑制目前的購房需求。

公積金限貸會否給購房者造成公積金資金池枯竭的預期，而引發“末班車效應”引發短期搶購潮，還有待於時間觀察。

限貸亟需增強資訊透明度，否則或將影響公積金制度在個人住房信貸領域的作用

限貸可能是公積金管理部門基於資金量緊張、保持資金可持續性循環而不得已為之的臨時措施，但很容易給購房者造成公積金余額不足的預期，繼而引發類似於銀行“擠兌風潮”。在這種情況下，公積金管理部門亟需加大宣傳，增強資訊透明度，及時公布公積金繳存、使用、余額等情況，正確引導社會預期，消除繳存者和購房者的心理恐慌。

住房公積金制度是一種社會性、互助性、政策性的住房社會保障制度，有利於籌集、融通住房資金，有利於提高職工的商品房購買能力，這也是公積金制度設計的初衷，如果不正確對待，必將打擊購房者對公積金制度的信心，會促使繳存者不繳或者少繳住房公積金，在他們看來，交納的公積金卻在購房時可能無法使用。一旦這種情況蔓延開來，公積金余額會更加緊張，有可能使得限貸的政策會不斷持續或者限貸的金額會進一步減少，進入一種惡性循環，不利於發揮公積金制度對樓市的正常促進作用。

 研究員/楊科偉