中信地產推行ppp模式 500億聯姻地方政府

 政策東風

和訊房產訊息 “——我以為吃的是條魚，一口咬下去才發現是螃蟹。” 11月5日，中信集團聯合汕頭（樓盤）市人民政府主辦的新型城鎮化模式的探索交流活動中，中信地產相關負責人如是形容四年來的ppp踐行之路。

2011年，中信地產成立城市運營部，通過大股東中信集團與汕頭市政府簽訂《中信濱海新城項目戰略合作框架協議》，計劃總投資500億建設中信濱海新城,由其全面負責項目的規劃、開發和運營，這是公司的首個ppp模式應用案例。

如今，這個“吃螃蟹的人”早已登堂入室。借力大股東的雄厚資源，中信地產在汕頭濱海新城項目之后，陸續簽入深圳（樓盤）前海項目、成都天府新區項目和珠海（樓盤）前山河項目，進一步擴編政企合作的模式陣營。

與此同時，包括復星的蜂巢城市實驗，華夏幸福(600340,股吧)的產業新城等等開發理念也逐漸進入大眾視野，背后不乏ppp模式的影子。但值得考究的是，盡管受到部分房企的一致推崇，這條政企合作之路是否如意想當中的那么好走？又能為企業帶來哪些實質性的效益呢？

“政策東風”

ppp模式即public—private—partnership，簡而言之是指政府與私人組織之間，為了合作建設城市基礎設施項目，或是為了提供某種公共物品和服務，以特許權協議為基礎，彼此之間形成一種伙伴式的合作關係。

和傳統的bot建設—經營—轉讓概念相比，ppp模式實質上是一種資源整合的項目綜合運作和交易模式，更強調由政府和社會資本的利益分享和風險共擔，有利於降低前期風險。換句話說，政府與企業不再是上下者的雇傭關係，而是轉化為對等話事權的契約伙伴。

今年以來，國家出臺了一系列政策檔案，將新型城鎮化提升到國家戰略高度。十八屆三中全會提出，“允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營”，實際指向ppp模式。9月底，財政部發布了《關於推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》，為ppp模式開展實踐試點提供了政策基礎。

財政部財政科學研究所賈康對國家大力推行ppp模式作了闡述：“中國現在作為一個社會管理者的政府，面對的是社會第一人口大國未來幾十年不可逆的城鎮化。未來這一過程將帶來天文數字資金投入的挑戰，政府要履職，現在已經感受到的支出壓力沉重的情況下，要找到機制創新，找到制度紅利，ppp給了一個巨大的可能性。”

對於政府而言，負責市場監管，避免了對於投資的過度干預，既有利於促進政府職能轉變，減輕地方政府財政負擔，同時提高了政府公共服務的質量和效率。

而作為開發企業，在國家新型城鎮化戰略下探索ppp模式，將跳出簡單的物業開發框架。若獲得當地政府特許經營授權，不僅意味著較長期的項目運營權利，對於節約營銷成本和企業品牌輸出亦是一大助力，這也是企業如此熱衷ppp模式的原因。

ppp模式的“吃螃蟹人”

2014年9月，中信集團涵蓋房地產業務在內的諸多板塊登陸香港資本市場。整合之后的新中信更為強調內部協同，捕獲新型城鎮化釋放的發展契機，無疑是中信地產彎道超車的一次機遇。

中信地產副董事長兼總裁宋川指出，“ppp模式，實際上是對中信地產來說是一種機遇。中信地產是一個國有企業，上市以后仍然是國有控股企業。政府一般還是對我們比較信任的，所以可以更方便跟政府交流溝通，甚至達成一些合作的意向和協議。”

據他介紹，寧波（樓盤）大榭島、成都郫縣新城、海南（樓盤）博鰲一級開發等項目都是中信與地方政府建立良好政企合作的典范。而迄今為止，公司采用政企合作的ppp模式城市運營項目已經擴充到4個，汕頭濱海新城項目之外，深圳前海項目、成都天府新區項目和珠海前山河綜合整治項目均在進行中。

有趣的是，中信地產最初應用ppp模式並不是響應國家號召，而是源於企業開發模式創新的本能。

“包括我們現在做的濠江濱海新城項目，最開始不是有意識用ppp理論來指導，而是在實踐中摸索出，然后契合今天國家提倡的ppp模式，是殊途同歸的方式，”宋川補充指出。

“——我以為吃的是條魚，一口咬下去才發現是螃蟹。”中信地產副總裁林竹如是總結這四年來汕頭濱海新城的開發路徑。

一口咬下去發現是螃蟹，也沒什么不好。資料顯示，中信地產大股東中信集團在金融板塊具有很大優勢，擁有銀行、保險、信托、基金、證券等金融產業；在非金融領域，涵蓋工程建設、資源能源、醫療保健及文化旅遊等等，共橫跨56個行業，與城市運營的多重需求相契合。“把這些行業集合起來，實際上就是讓我們在市場競爭中有更多的優勢，” 宋川如是表示。

契約風險仍待解

盡管不乏種種利好，但對於大部分開發企業而言，敢啃下這只螃蟹的人依然為之甚少。

首先,ppp模式的進入本身就有很高的門檻。從開發商轉向城市運營商，企業為政府先行投入，參與到土地整理、基礎設施等公共產品的建設中，后期企業通過政府給予的某些特許經營權，通過產業經營來獲得回報。這就要求企業具備龐大的資源支撐和后續產業運營能力。

其次，政策的模糊性和可變性,使得企業從拿地到后期運營都需要與政府保持高度密切的合作關係。也就是說，開發商實現ppp模式的前提，是獲取地方政府的信任。

關鍵的一點，ppp模式的推廣在中國缺乏法律保障。當前的一個現狀是，大企業寧可去海外並購也不愿在國內挑戰壟斷領域，ppp模式要順利推行需要具體制度的設計。

如何建立對地方政府公信力評估的風險控制模式，評估合作方的履約能力，是適用ppp模式企業的共同課題。宋川坦率指出，“沒有雙方充分的信任，那寸步難行。我們有很多合同協議可以界定一些東西，但是永遠不能涵蓋全部方面，我們只能把大的方面解決，求大同（樓盤）存小異，再通過具體的規則逐步完善它。”

他指出，政企在彼此信任的基礎上一定要有完善合同、法律體系的支撐，來界定雙方的責、權、利，來保證政府跟企業包括客戶三贏的局面。

據宋川透露，汕頭中信濱海新城項目僅是法律框架的建立就耗時近2年，“我們跟濠江區政府在四年多的時間內起草了11個大合同，里面有很多細節，加起來是非常龐大的體系。相對於開發建設的過程，這些體系的建立相對更復雜一些。”