中投顧問：樓市結構性矛盾凸顯 下半年去庫存成為主題曲

近期，國家統計局公布了上半年經濟數據，總體經濟形勢要比市場預期好。具體來看，上半年國內生產總值269044億元，同比增長7.4%。其中，二季度同比增長7.5%，環比增長2.0%。從一季度的7.4%到二季度的7.5%，全國宏觀經濟逐漸走穩，但從經濟風險上看，實體經濟放緩態勢仍然存在。尤其是國內房地產投資呈現下滑的態勢。

國家統計局數據表明，2014年1-6月份，全國房地產開發投資42019億元，同比名義增長14.1%（扣除價格因素實際增長13.1%），增速比1-5月份回落0.6個百分點。其中，住宅投資28689億元，增長13.7%，增速回落0.9個百分點，占房地產開發投資的比重為68.3%。由此可見我國房地產投資增速出現了略微下滑的態勢，相比前期房地產投資較大的基數，房地產投資放緩，對社會經濟穩定增長有明顯的負面影響。行業投資增速放緩與行業景氣度下降有明顯的關係，具體表現為成交量下滑以及持幣觀望者增多，社會住宅存量增大，住宅供給量增速大於需求增速，整體形勢不容樂觀。

根據國家統計局數據，上半年，全國商品房銷售面積同比下降6.0%；銷售額同比下降6.7%；截止到6月末，全國商品房待售面積54428萬平方米，同比增長24.5%。從以上數據可以看出，全國商品房待售面積同比大幅增長，對市場而言是一個危險信號。下半年，去庫存將成為樓市主題曲。由此也可以看出，2010年的樓市供給量基本與消費量持平的情況已經一去不復返了，之后樓市供給量持續大於樓市需求量的現狀，已經反轉了市場行情，整體市場供給已經大於需求，只有個別一線城市雖然銷量下降，但是潛在的需求旺盛。

市場的去庫存恐怕並不是一件容易事。當前樓市結構性矛盾凸顯，主要表現為：戶型結構不合理，大戶型住房供給較多，中小戶型住房供給較少；價格結構不合理，中高階住房供給較多，低階住房供給較少；政府經濟適用房、微利房等供給比例較低等。雖然有供給，但一些房企戶型設計不合理，偏愛大戶型等，導致房子總價高，而消費者購買力有限，在房價高漲的情況下，難以支付如此房屋。如金地集團(600383,股吧)，近兩年發展受阻，與之前戰略不當，建設房子多為大戶型，有很大的關係。

近日，住建部部長陳政高的講話對房地產政策完善提出了三點落實意見：千方百計的消化庫存；進一步加強房地產結構調整；以及完善房地產項目周邊配套設施。以上意見很好的契合當前樓市發展的需要，消化庫存，放緩新建房屋；加快房地產結構性調整，增加保障房供給，增加中低階住房供給等，有利於更好的滿足購房者需求；完善周邊配套設施，有利於為購房者提供便利的生活服務，改善生活水平，也有利於促進住宅銷售。　（作者系中投顧問產業與政策研究中心 高級研究員）