招商局孫剛：資本參與地產并購 融資工具需創新

和訊房產訊息 10月28日下午，第十二屆中國財經風云榜暨第五屆地產金融創新峰會在北京（樓盤）召開。本次論壇主題為“大並購時代啟航”，著名經濟學家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、華遠地產(600743,股吧)董事長任志強、首創集團董事長劉曉光等經濟學領域精英、地產行業一線大腕齊聚一堂，就地產新經濟時代的話題展開深度思考與交流。和訊房產全程進行了報導。

會上招商局資本董事總經理孫剛先生對資本參與地產並購趨勢與路徑相關話題發表了觀點，根據市場的變化和發展的態勢來客製化的融資方案，在參與地產並購機會中，資產參與有很多機會，但是也有不少的風險。投資的時候不光是產品，融資工具需要創新，更重要的我們希望能和開發商、運營商緊密合作，來一起策劃、客製新的融資方案，來一起和房地產企業成長，渡過這樣一個轉型期。

以下是會議實錄：

孫剛：各位嘉賓、朋友們，大家下午好！能參加和訊舉辦的這種峰會對我來說最大好處就是現場聽前輩、導師和幾位大咖的真知灼見，我作為一個學生很榮幸今天和大家談一個微觀節點的小問題，就是資本如何參與房地產市場的並購的一個機會，以及參與並購的方式和風險點在哪里。

說到地產發展，我個人認為可能就是一句話，根據市場的變化和發展的態勢來客製化的融資方案，今天就不在這里說間接融資或間接的資本了，我說的這個方式和方法客觀局限於間接融資。固定收益類、純股權類的，從資本參與下一步的地產並購機會中，資產參與有很多機會，但是也有不少的風險。

第一，過橋投融資，很多企業沒有大的問題，項目和資產輸一口氣、供一升血就能夠活下來，收益和風險匹配。舉一個例子，有些房企到了年底或者是某一個周期需要回流資金，我們需要做的就是把它的一部分物業或者剩余物業打包出售給我們，做一個安排，房企可以擇期回購回去，一般是12個月甚至更長。還有一些中小企業，二三線開發商沒有合適的資金，但是拿的地塊資源是相當不錯的，可是有資金、有品牌大的開發商種種原因又不太合適參與一個小股拿股權，有的企業可能是上市房企，有的是種種原因不太方便通過內部一些審核。作為我們的基金還是外部的資金股權的融資也好，可以先把地塊的股權質押過來，哪怕只摻30%到40%的股權，在一個合理的價格和主要的開發商和運營商做一個合理安排，我們拿下來以后再和開發商一起運營，甚至賣給他們。

最壞的情況，如果我們做這個質押，給他做的短期融資過橋，中小企業或者三四線不能還這個錢，我們把它叫做失敗了怎么辦？拿過來，已經和之前的開發商談好了運營團隊，也可以把它的資產盤活，我們認為這一塊資產相對低，這一類資產回報也是相當低，通常在市場上能夠看到介於10%到18%之間，如果這個回報太高了，短期投資可能是三思而行，這個項目不值得做，能不能做。

在國外舉一個例子，這個過橋融資成本達到了6.6到8之間，就很安全，不少的保險公司資金在國外，以及主權資金在現有評估和過橋資產的收益基本上都在8%左右。

第二，可能會有一些更多機會的屬性，我們叫做困境資產或者叫做特殊機會資產投資。在國外有很成熟的模式，我喜歡叫做“困境資產”。這類資產不是光輸血的問題，可能已經出現了不良，在金融機構的帳本上，也可能通過各種渠道融資都不能解決市值問題，在這種情況可能估值大打折扣，甚至進行綜合性的打包處理。如果大家還有印象，在1995年到2005年期間，大概這個很多外資和中資機構參與到一輪不良資產處置，對於金融機構的改革和融資是有關係的。但是在過去大概十年時間，這一塊業務基本上淡化了，沒有合適的機會，相反在歐美特別是美國市場走了一輪非常漂亮的特殊資產機會和困境資產的回饋。現在中國機會成熟不成熟了？不知道。要看這個政策和輸血程度，以及資產包在壞賬處置的行情中資產價格以及如何盤活的空間來看，但是這一類在不少金融機構，比如信托公司還有資管，以及財富管理頻道都已經出現了，那下一步有沒有可能在股份制的商業銀行甚至大的銀行中做特殊資產的部門有這樣機會呢？我們覺得特別值得關注，這是第二類困境資產和特殊機會的投資。

第三，我們叫做增殖或者改造項目的並購機會，參與機會。以前很多資產都是增量，都是新的樓盤，也許從這兩年出現一個拐點，叫做存量時代。從資本和投資角度來看，存量時代投資機會也是非常有意思的。舉一個例子來說，前不久有一個交易，大家非常熟（樓盤）悉的在三里附近勁有一個銀科中心，原來是港資的一個企業。其實運營本身沒有大的問題，租戶也是不錯的，新的買家看上這個位置，經過買家適當的改造，適當商戶的更新，提高租金率，提供使用率，再加上文化傳媒和娛樂一些概念，利用它的區塊優勢，可能大大提高現金流。這一類項目拿下來以后，從資本參與風險相對來說比較小，本身就是達到90%以上，這一塊就是增值項目。

第三，改造項目，可能是一個很舊的樓，或者是一個爛尾樓，拿下來以后整個要翻新，把屬性要變化。這里面在外國，如果現在外幣資金投資在美國經常常見這樣情況，改造項目，收益和回報和存量項目，看現金流的，看現有項目的翻新回報率都是不一樣的。但是風險和回報是相對匹配的，我們舉一個例子，一般增值項目現金流比較充裕的，這個項目不需要重新蓋的，主要做一些運營方面的改善，一般來說在國內期待有一個10%到15%的回報就是不錯的，因為相對安全。如果大的改造項目屬性都變了，預期值在15%到20%左右。

資本也要調整，舉兩個例子，在產品上也要創新。剛才任總和李教授提到，中國在資產證券化潛力非常大，從投資工具來看目前非常有限，下一步不光是個貸還是基於現金流的資產證券化產品或者是房地產的投資信托，就是大家熟悉的瑞次，國家2003年以后有了第一個瑞次產品以后，目前發展態勢和量遠遠不夠，我們相信將來在房地產投資信托瑞次方面還有很大的文章可以做。

另外產品多元化，也包括眾籌項目基金，針對業務塊或者是物業包的項目，這里面靠圈子文化和口碑投資。

第二個參與方式，不管怎么變，市場怎么走，我們做資本投資的，必須緊密和運營商進行合作，理由很簡單，拿下這個資產不知道怎么開發和改造，一定很大程度上依賴於有經驗的開發商和運營商。

另外，怎么選擇合適的標地，選擇什么樣的開發商運營商合作？才能把投資風險降到最低呢？就是心中最大的疑慮，風險在哪里？第一，有些東西感覺很便宜，比如困境機會，保守估值是1塊錢，現在拿出來5毛錢，覺得很便宜，但是能不能兩年內賣出呢，不一定。

第二，沒有團隊怎么運營？真正的需求在哪里？怎么帶來合適的現金流呢？也不知道。但是有一點可以確信，經過這一輪大浪淘沙之后，可能房企出現一個明顯的分化，這里面看到的房企可能在一些新的模式上也有一些思考和探索了。舉一個行業外的兩個例子，前兩天我們跟幾個房地產企業大咖一起討論，移動互聯網的世界到底跟房地產有何相干？如何影響房地產企業的運營模式和營銷模式？前段時間大家流行的一句話，就是找風口，不管做投資，還是投資行業和標地，都希望在風口中，可以說房地產眼下時段肯定不是一個大風口，很笨重的，很難飛起來。

最近又流行一句話，不管做什么投資企業都想辦法去找羊毛出在豬身上，就找豬在哪里。我也是跟大家學習的，房地產企業的豬在哪里？你把羊放走了，豬在哪里呢？大家會問你說的什么意思？我說兩個例子，大家想小米靠口碑和粉絲經濟達到這樣的規模。小米手機2999元，或者其他類型的，你們知道他內部的營銷規則來講都是不賺錢的，基本上符合成本。小米生產的硬體，包括移動電源等等都是打平的，甚至有一點虧的。

不賺錢甚至有些領域是免費的，豬在哪里？你靠什么生存？靠什么盈利？小米在移動電源賣一個套，那個套有各種各樣的顏色，那個套多少錢你們知道吧？19塊錢。利潤非常大，所以這個套在這個產業鏈中就是它找到了一個豬。

市場很艱難，有些人看好一線城市，二三線城市需求在哪里？房價太貴，可是有沒有新的需求可以創造呢？舉例來說互聯網的東西，有一個90后的創業家做了一個品牌叫大象，又是一個“套”的故事。你們知道年輕人的確做避孕套的，又是一個“套”，沒有什么稀奇的。產品出來不是要盈利的，但是找到了一個需求，什么需求？一般人都想不到的，就是單手可以打開這個套。后來又革新一個產品，單反面很容易判斷，不容易搞判斷。大家知道豬在哪里呢？大家知道做手機殼了，這跟大象套有什么關係呢？手機殼就是盈利點，他做的手機殼里頭一個形狀圓形的，凹進去的，剛好可以放一個“套”，放在錢包或者平時帶著，這個需求點你不知道，可是你創造了這個需求點，就找到了它的豬。

我們投資的時候做一個標地，看這個開發商適不適合合作，我們特別希望能夠參與到一個有新思維開發的項目，一個項目能不能盤活，創造一個新的需求點，可能需要一個新的思路，也許在新的市場上有一些新的需求。比如那一天跟幾個房企和前輩大咖討論的時候，已經有人嘗試，這個房子能不能用用戶定價呢？以前都是開發商的項目，通過經紀人，通過市場大量的調研，能不能用口碑的方式，圈子的方式讓他們定價。甚至有互聯網專家提出的建議，你的房子不能免費賣嗎？你的商鋪不能免費嗎？既然這么困難，需要現金流。房地產大咖嚇壞了，這個好像很難吧。但是可能會有一些標地已經開始有人準備做嘗試，比如標準化的青年公寓，比如某一些標準化商鋪。青年公寓可以做連鎖的，你說怎么可能免費呢？不可能。可是有沒有辦法，首付開發商和運營商幫你解決，你可以找不同的金融機構合作或者中小貸合作，首付可能被青年公寓的所有者，新結婚的夫婦可以解決了。

還有一種我可不可以所有的房間都提供免費的wifi，一層、二層就是比較時尚、潮的商鋪和有品牌的餐飲店呢？甚至一些租車服務呢？房價大大降低，甚至可以給你免費的首付，把你的流量拿過來了。要知道有些年輕人住青年公寓開銷是非常大的，你拿到的不僅僅是他其他商鋪的現金流，可能是他將來的數據都有可能。

再舉一個例子，租賃市場。現在很多消費者特別是年輕一代，我不求占有，我知道你現在的房價再過五年、十年我也不可能擁有一個100平米以上的大房子，我不求占有這個所有權，但是我要求的是一個舒適的私密空間。所以在二級市場里面，租賃市場有很多翻新和增值項目可以做，北京看到這樣的例子，我們新成立的資金已經開始這樣做了。這只是一些不成熟的點子僅供參考。

所以我們在投資的時候不光是產品，融資工具需要創新，更重要的我們希望能和開發商、運營商緊密合作，來一起策劃、客製新的融資方案，來一起和房地產企業成長，渡過這樣一個轉型期，也許我們的明年可以更加美好。