中國樓市的"拐點"將發生在摩天大樓封頂之時

中國樓市全面崩盤還需再等10年

據近期《摩天城市報告》統計，中國在建的摩天大樓有332座，占全球在建摩天大樓的87%！預計在2022年前后將陸續封頂，據說中國的摩天大樓總數將達到1318座！最終結論是：中國樓市全面崩盤，還要再等10年！這一觀點值得關注。

《摩天城市報告》在今年上半年的統計表明，中國在建的摩天大樓有332座，占全球在建摩天大樓的87%！

預計在2022年前后將陸續封頂。結論是：中國樓市，還不夠瘋狂！全面崩盤，還要再等10年！

前段時期，一些樓盤降價促銷引發了樓市的"拐點"之爭，幾個長期看空樓市者拋出樓市"崩盤"論。

其實，投資性樓市的"拐點"不止一個，縱觀各國的城市化進程，以城市化率為量化指標，樓市投資的"拐點"通常發生在三個時間節點：城市化率達到35%左右、50%左右和65%左右，分別代表城市化從起步到加速階段、從加速到完成階段、再到城市化基本完成。

在生存經濟階段，人們依賴土地謀生，進城者主要是獲得了自由的奴隸或失去了土地的農民，城市化率長期徘徊於10%～20%區間。

城市化率突破20%可以視為經濟轉軌的起點，工業化開始帶動城市化。

35%是第一個"拐點"，標志著一個國家的城市化從起步進入加速階段。

在城市化的起步階段，村里人"找機會進城"，人口的流動較為分散，因為先有機會，后有進城；在城市化的加速階段即城市化率達到35%左右時，10個人中有3～4個人進城了，偶爾回鄉炫耀一番。

村里人開始"進城找機會"，人口的流動趨向於集中，大城市的就業機會多，吸引的流動人口自然較多。

從"找機會進城"到"進城找機會"是一個質的飛躍，這兩個階段的城鎮房價都會上漲，其差別在於：前一階段大城、小鎮房價普漲，后一階段大城市大漲，小城鎮小漲。

在中國，這個"拐點"發生在1999～2001年，城市的人口增長發生了一次"跳升"。3年超過以往10年，城市化率跳過了35%的門檻。

此后房價上漲幅度明顯分化，100萬元在青海買房，10年后市值大約翻一倍；100萬元在上海買房，10年后市值大約上漲5～10倍。

中國樓市投資的第二個"拐點"發生在2009～2011年，城市的人口增長再次"跳升"。3年超過以往7年，城市化率跳過了50%的門檻，也同時超過了全球城市化率的平均值。

與此同時，高鐵網建設基本完成，水資源危機集中爆發，許多原來的宜居城鎮喪失了比較區位優勢。

由於人口加速向中心城市流動，以金融中心為內核的超大城市群開始形成。

中國土地稀缺，大部分國土不適合人居，水資源危機又導致宜居生存空間急劇減少。

在這個階段，天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在！

一些城鎮由於人口外流，就業機會減少和水資源危機，鬼城、鬼鎮、鬼區魅影浮現。

如中國，2012年開始出現"鬼城"，起初2～3個月一個，如今已達到每月一個"鬼城"。

根據筆者的樓市投資"金字塔定律"，此時具有升值潛力的不動產轉向中心城市和城市中心，金融中心城市的豪宅和辦公樓成為投資熱點。

樓市冰火分明的走勢將一直持續到城市化率達到65%左右。

一極是金融中心創造"財富磁場"，房價飆升令人心花怒放；一極是人口外流形成鬼城災城，房價暴跌令人膽戰心驚。

最後的瘋狂是金融中心的摩天大樓，甲級辦公樓的價格會直上云端，如美國的20世紀30年代，紐約帝國大廈的總投資達白銀兩億兩，折合人民幣現價400多億元！

樓板價每平方米近30萬元！再如日本上世紀80年代，東京帝國大廈占地約一平方公里，當時有人估算，一個東京可以買下兩個美國！

許多國家都曾經歷過這樣的瘋狂，所以經濟學家創造了"勞倫斯魔咒"一詞，用來描述瘋狂樓市的"拐點"將發生在摩天大樓封頂之時。

據近期《摩天城市報告》統計，中國在建的摩天大樓有332座，占全球在建摩天大樓的87%！預計在2022年前后將陸續封頂，據說中國的摩天大樓總數將達到1318座！

最終結論是：中國樓市全面崩盤，還要再等10年！

本文作者金岩石現任上海交大海外學院金融所所長，北大，清華，中大，浙大，中歐，政法，中南財大等大學的emba教授。