毛大慶：北京房價已經透支 30%人群壟斷60%市場

和訊網訊息 清華大學中國與世界經濟研究中心（ccwe）日前發布3季度宏觀報告稱，進入2014年以來，中國的房地產市場逐步進入一個長周期的調整過程，房地產大格局已變，倒逼實體經濟增長轉型。

有人質疑城鎮化已經到階段性飽和，有人說房地產不靈了，萬科企業股份有限公司高級副總裁毛大慶認為，不能像謝國忠那樣持之以恒唱衰中國房地產，其實它的問題非常復雜。

ccwe的報告報告稱，總體來看我國居民自有住房的比率已經很高，城鎮居民的住房需求逐步得到滿足，同時我國人口結構也在悄然發生變化，急需住房的年輕人占總人口的比重在下降；其次，最為重要和關鍵的是，利率市場化的推進在客觀上降低了房地產的投資性需求，各類理財產品及其他金融類投資產品的不斷涌現，使人們可選擇的投資渠道和投資收益增加，投資者的偏好發生變化，由過去的買房保值，轉變為更傾向於持有現金。基於以上判斷，結論是房地產市場拐點已到。

對此，毛大慶（樓盤）認為，首先是消化不良的問題。從2003到2013年國家共計出臺179份調控政策 ，指向就是60-70個城市，這些城市過去兩年里發生了很大分化。先是土地超賣，結果導致現在需求量跟不上，然后消化不良。“像北京（樓盤）這種城市，本周又接著賣地了，肯定還是搶。房地產不好了怎么還有人搶？因為土地資源高度稀缺，大家還是看好未來。但是北京房子也不好賣，這是因為北京房價透支了消費能力和市場。這都需要時間調節，過去這些年就靠政策調節，掩蓋很多真實市場情況。“

哪些城市患上了消化不良症呢？國五條強調調控的50個對象里，主要是二線城市，約27個屬於弱調控的對象。2012年政府迎合投資賣了很多地，市場吸納很多土地。其實，這類城市經濟聚合力很強，省會城市在科技、教育、醫療能力本身不弱，為什么它今天消化不良？一是地賣太多太快，二是導入人口不足。這些城市經濟結構大約都是傳統結構的經濟，有些城市以鋼鐵、煤炭、陶瓷、建材為主的，轉型步履艱難，所以消化起來就很累。

“目前這些城市已經放寬了，限購已經形同虛設，因為本來這些城市限價也不強烈。真正拉動經濟的不在這些房子，而是在產業結構調整。”毛大慶說，“中國房地產市場再有個十年八年的發展絕對沒有問題，但是這個好要取決於實體經濟真實的變革”。

以北京為例，60%的市場被30%的人群壟斷著。“如果這個情況沒了，這個市場的結構會重新變化，可能產品會變成70%、80%的產品面對的是70%、80%的人群，這個時候面對的是老百姓錢包里真實的錢，這個就是實體經濟的問題。”毛大慶認為，北上廣深的房子蓋多少也不夠，因為城市資源聚合度高，通過行政指令、主觀意愿打散這個聚合度很難。

盡管這種聚合度一時改變不了，可是市場的購買人群也在發生著變化。以高階樓盤為例，其購買人群是衰減的，首先，主力購買人群資產飽和度已相當高，主觀購買意愿在降低；其次，跟反腐敗有關係；第三跟實體經濟有關係，有能力買這些房子的人都是跟煤炭、石油、鋼鐵行業有關，而今這些領域飽和了需要轉型，只有在新的主流行業里才會產生新的購買能力。

ccwe研究表明，一些小型地產商將面臨較大的壓力，而大型地產商壓力不大，房地產市場風險總體可控。

這其實關乎地產商業態的變化，毛大慶認為，未來房地產商部分會變成服務商。萬科今年30年了，下個30年要做卓越的城市配套服務商，這個概念很大的且該領域有著非常寬廣的市場。這些資產發展到住宅的邏輯是不行的，所以要打通國際市場，以求更好的輕資產模式往前運作。