四大跡象決定了中國房價崩盤的時間表

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作者楊紅旭是上海易居房地產研究院副院長，他認為，四個因素，對房價崩盤的影響：第一、住房進入飽和階段；第二、房價出現泡沫；第三、貨幣先松后緊；第四、爆發經濟或金融危機。其實，這四個因素之間，也存有復雜的內在聯系。四者當中，同時具備的因素越多，房價崩盤的可能性越大。如果四者同時出現，則房價注定崩盤。如果只有一個因素出現，則第四個因素導致房價崩盤的概率，要大過其他三個因素。這一觀點值得關注。

中國房價何時會崩盤？這是很多中國人，也包括外國經濟學家所深切關注的命題。

近些來年，“崩盤論”一直沒有遠去，其中謝國忠是個典型，喊崩盤已經十余年了。

而筆者一直反對“崩盤論”。但這並不代表，中國房價永遠不會崩盤。因為全球房價崩盤的案例並不算少。通過研究國際案例，並結合中國國情，總結出以下四點中國房價崩盤的條件。

第一，住宅進入飽和階段。

一國或一個地區的住宅市場，都有一個發展過程，或者稱作生命周期。如同一個人，青少年時期，得病易康復；而老年人得病，很可能就倒下了。

把住宅市場的生命周期劃分為三個主要階段：短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個人大概可劃分為：30年歲之前為青少年，30-60為中年，60以上為老年。

住宅短缺階段，人們居住條件差，很多人需要第一次購房。住房飽和階段，人們居住條件比較好了，不需要大量購房了，比如當前的日本，甚至已經過剩。而短缺和飽和之間，是改善階段，很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間，還有一個中產；由貧窮到富裕之間，還有一個小康。

這三個階段，可以用人均住房面積、人均臥室間數、戶均住房套數等三個指標來劃分。筆者在此僅說一個指標。

1968年，日本戶均住宅1套，之前可稱為短缺階段；其后至80年代中期達到1.1套，可稱為改善階段；其后繼續擴大，2008年達到1.17套，可稱之為飽和階段。

當前，中國城鎮地區戶均住宅套數預計剛剛達到1套(按成套住宅)，全國肯定超過1。中國官方並無準確數據，20多年都沒進行住房普查了，這么重要的事一直拖著不做，政府真讓人費解。

筆者推算，當前中國城鎮地區剛剛告別住房短缺階段，進入改善階段，類似日本70年代。在住房短缺階段，房價基本不會崩盤，而在飽和階段，可能性較大，當然還得需要具備其他條件。

另外還須提示，住房市場生命周期的階段劃分，表面上是以人均住宅面積、戶均套數等作為指標，但本質上又包括三個基本驅動因素：經濟增速、人口總量與結構變化、城鎮化進程。住房短缺階段，一般處於經濟高增長、人口紅利擴大、城鎮化率低於70%。住房飽和階段，一般經濟變為低增長、人口紅利消失、城鎮化率高於70%。

與歐美日當年的歷史數據相比，當前中國城鎮化率偏低、人口紅利見頂時點偏早、經濟降速正常。

綜合來看，三個基本驅動因素，決定當前中國住宅市場處於剛告別短缺階段，已進入改善階段。不具備房價崩盤的基礎。

第二，房價持續大漲，出現明顯泡沫。

這是房價崩盤的重要前提。沒有暴漲，也難暴跌。房價年均以10-20% 的速度上漲3-5年，就容易產生泡沫，極端情況下一年能上漲50%。

比如：1987-1989年的日本、中國台灣地區，1991-1992年、 1996-1997年、2010-2011年的中國香港地區，2004-2006年的美國，1992-1993年的中國海南省。

關於房價泡沫的界定標準，存在較大爭議。一般而言，如果房價持續大漲發生在住房短缺階段，不易產生泡沫，因為需求旺盛，且以自住為主。如果發生在住房飽和階段，則一般以投資需求為主，易產生泡沫。

2004-2005年、2007年、2009-2010年，中國房價漲幅曾超過10%，但由於當時中國尚處於住房短缺階段，所以全國而言基本無泡沫。但1992-1993年全國房價漲幅超20%，且主要發生在海南、北海、珠海等少數地區，且以投資投機需求為主，則可以界定為出現區域性房價泡沫。

第三，貨幣政策由寬鬆突然轉為緊縮。

貨幣政策的大轉彎，常常是影響中短期房價的核心因素。連續幾年貨幣大放水、銀根大放松，往往會催漲房價，助長投資投機之風。等到政府無法忍受房價大漲，同時也常伴有經濟過熱、股價瘋狂，而突然大幅緊縮貨幣之后，會劇烈改變投資的預期，甚至形成踩踏式的出逃。

一般先是股價跳水，然后房價下跌，接著金融風險暴露，最後經濟蕭條。2003-2008年，美國的貨幣就是由松變緊，房價由熱到冷。

比美國更典型、更極端的當屬日本，1987-1991年，貨幣瘋狂放松，再瘋狂收緊；股價與房價瘋狂沖高，再瘋狂下跌。其后幾十年，股價、房價、經濟，陷入爛泥塘，苦苦掙扎。

2008年四季度至2010年上半年，中國貨幣大放水，信貸超寬鬆，股價中漲、房價大漲，經濟被領導得意的稱為“全球一枝獨秀、率先復甦”。

然后，2010年10月步入加息周期，貨幣收緊，但幅度並不大，至2011年7月加息五次；而2004-2007年則加息八次。

因此，在全國無明顯房價泡沫的情況下，這次貨幣大放松及中收縮，並沒讓全國房價明顯下跌。

不過，溫州、鄂爾多斯(600295,股吧)(7.38, 0.00, 0.00%)等個別地區，由於2009-2010年投資投機瘋狂、房價暴漲，泡沫顯著，所以從2011年下半年開始泡沫破滅，至今房價已經大跌三成至五成，也可界定為：區域房價崩盤。但慘烈程度，遠不及當年海南。

第四，爆發經濟或金融危機。

一般而言，房地產都是一國或一地區經濟的支柱產業，這就注定房地產市場與經濟之間相互影響、互相拉扯。少數經濟或金融危機主因是房地產市場出現問題，比如美國次貸危機。

多數經濟和或金融危機的致因中，房地產只是參與者之一，並非元兇。但一旦爆發經濟或金融危機，常常使房價下跌，甚至是崩盤。

1997年泰國爆發匯率危機並最終導致東亞金融危機，致使房價崩盤，香港也受到連累，2003年香港房價相比1997年高點暴跌近七成。

2010年歐債危機爆發后，西班牙和愛爾蘭的房價崩盤，累計下跌四五成。過去20年，中國經濟也有低迷的時候，但最低迷的1999年仍有7.1%的增速，沒有爆發過經濟危機，也無金融危機。

假如未來中國爆發經濟或金融危機，且住宅市場進入飽和階段，則房價很可能崩盤。

上面分別分析了四個因素，對房價崩盤的影響：第一、住房進入飽和階段；第二、房價出現泡沫；第三、貨幣先松后緊；第四、爆發經濟或金融危機。其實，這四個因素之間，也存有復雜的內在聯系。

四者當中，同時具備的因素越多，房價崩盤的可能性越大。如果四者同時出現，則房價注定崩盤。如果只有一個因素出現，則第四個因素導致房價崩盤的概率，要大過其他三個因素。