機構稱銀根收緊催逼房價 一二線城市郊區或將跌10%

和訊房產訊息 近日，在萊坊香港辦公室舉辦的記者招待會上，萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文和大中華研究及咨詢部主管紀言迅回顧了過去半年香港及中國內地的物業市場表現，並且預測今年下半年住宅市場的趨勢。

中國內地方面，萊坊預料市區的住宅樓價將被抑制，而郊區的住宅價格將下跌。香港方面，由於港政府放寬雙倍印花稅，預計住宅交易量在2014年下半年將出現反彈，但由於其它樓市降溫措施仍嚴厲實行，相信樓價不會上升。

中國內地住宅市場呈現兩極化的局面。由於供應緊張及需求強勁，一線城市及市區的住宅樓價持續堅挺。而在郊區及二、三線城市，住宅供應充足及積存量高，促使開發商減價速銷。

紀言迅指出中央政府推出樓市降溫措施已對壓抑全國樓價上漲起了作用。 2014年上半年，一線城市住宅樓價的升幅已放緩到2至3%，二線城市僅錄得1至2%的升幅。今年前四個月，全國住宅銷售金額按年下跌10%。

中央銀行目標調低銀行存款準備金率半個百分點，目的為農村及小企業提供貸款，預計不會帶動住宅市場轉活。部份的額外資金或將流入房地產市場，但相信對樓市的影響不大。

由於開發商缺乏資金加上積存量高，中國內地住宅動工量已在今年前四個月按年下跌25%。 假設2013年的平均銷售量持續及市場沒有新供應，預料需要10至20個月才能夠吸納國內其中16個城市現有的存貨。面對負債比率高企及銀根收緊，開發商為達到銷售目標、減少存貨及增加現金流比例，預計他們將於今年下半年大幅度減價求售，特別是二、三線城市及郊區。

紀言迅預料，今年下半年市區的住宅樓價將維持堅挺，一線城市的增長預料為5%以內，二線城市則在3%以內。在2014年，預料一線城市市區一般住宅價格將上升3至8%，而二線城市則上升1-2%，豪宅價格將錄得較佳表現。最近幾個月，郊區住宅大幅度減價，預計今年一線城市郊區整體住宅樓價將下跌5-10%，二線城市則下跌10-15%。

港樓市方面，在2014年2至3月期間，住宅銷售量低至每月逾3,000宗，及至四月份才反彈至4,781宗，五月份進一步更上升至5,270宗。林浩文指，政府放寬雙倍印花稅將帶動住宅市場的入市氣氛，對於吸引換樓客的開發商最為有利。今年上半年積聚的購買力將重新釋放，預計住宅交易量將在未來幾個月上升。與去年50,676宗相比，今年香港住宅交易將維持在約50,000宗左右，宗數較受sars影響的2003年更少。

由於開發商繼續推出多項優惠以抵消樓市控制措施帶來的影響，2014年一手住宅銷售市場將趨活躍，二手住宅銷售市場亦將復甦，原因是有較多業主愿意提供折扣，務求與開價具競爭力的一手住宅競爭。

2014年的住宅市場仍將繼續由用家主導，但投資者亦將開始重投市場。一手住宅項目的中國內地買家比例將較去年輕微上升，但預料僅占不多於20%，較過去幾年頂峰的30至40%為低。預料企業買家的比例仍低於5%，低於過去幾年頂峰的15%。

由於其它樓市控制措施仍在嚴厲推行，林浩文預計放寬雙倍印花稅不會刺激住宅樓價向上。市場已經轉向，並有拾級而下的趨勢。在未來幾年，預計住宅樓價將向下行，但在低息環境下，樓市不會有重大調整。美國或會逐漸退出第三輪的量化寬鬆及利息上調是唯一的不穩定因素，但相信最快在2015年過后才會發生。

林浩文指出香港住宅市場出現兩極化的局面。港島區的樓價持續堅挺，而新界區則錄得顯著跌幅，因此整體住宅樓價在2014年上半年僅輕微下跌。相信到了下半年，樓價跌勢將轉趨明顯。由於樓市降溫措施持續及供應增加，預計住宅樓價在2014年全年將下跌5%。