中國商業地產更堪憂

你絕料不到在美麗的湖泊城市杭州與中國商業心臟上海之間，還有一片房地產供應過剩的地方。這兩座城市相距170公里，高鐵車程只需一個多小時。如今的杭州除了享有旅遊勝地的美譽外，還以阿里巴巴（Alibaba）創始人馬云（Jack Ma）的故鄉而聞名。這家互聯網集團很快就要上市，有望打造科技行業史上規模最大的IPO。

地產和阿里巴巴之間並不像人們以為的那般毫無聯系。

到目前為止，人們對房地產市場價格下跌的擔憂主要集中在住房版塊。部分是因為住宅市場對北京方面而言代表著一個社會和政治難題。如果房價上升過快，無房者或許會走上街頭鬧事。但如果房價陡降，有房者會因財富縮水而抗議。

與此同時，依靠建材市場需求而興旺起來的水泥、玻璃和鋼材等產業，正面臨市場需求下降的困擾。而由於地產被廣泛用作貸款抵押品，中國政府正試圖迫使銀行記錄更多的不良貸款，包括直接貸款和間接貸款。

盡管人們的注意力集中在住宅方面，但更大幅度的價格下跌可能會出現在商業地產版塊，尤其是因為它一直沒有被完全計入經濟方程之中。而馬云便是個中原因之一。

首先，阿里巴巴是中國最大的電商企業。此外，電子商務在多個行業的影響到現在才開始變得明顯。根據澳新銀行（ANZ）的數據，中國有6.2億移動互聯網用戶，幾乎占人口總數的一半。在今年頭4個月里，電子商務交易量上升超過50%。

投資者，包括黑石（Blackstone）旗下地產公司和柯羅尼資本（Colony Capital）的高管們，目前正在思考一個問題：電商的威力在中國內地會產生多大影響？他們已推斷出，對擬建購物中心的需求很可能小於他們本來的估算。黑石的高管們表示已經看到了一種分化趨勢。隨著消費者更多地在網上購物，主要由零售店構成的購物中心正看著自己的生意開始下滑。而以提供食物或娛樂等體驗和服務為主的購物中心，生意卻蒸蒸日上。黑石正據此調整自己在零售業的投資。

不過零售業僅是一場巨變中的一部分。互聯網還可能引發金融服務變革。例如，銀行將不再需要開設數千家分行。教育也將不再需要占用那么多空間。一流大學還是能將聰明人和有志者吸引到校園中，而其余大學將只得大力發展在線教育。

的確，有些領域將從這種模式轉變中受益。比如說，京東（JD.com）之類公司今後的發展道路將有別於它們所模仿學習的美國企業，因為它們的傳統基礎設施較少。比如幾周前在美國上市的京東雖是一家與亞馬遜（Amazon）相像的電子零售商，但也提供敦豪（DHL）或UPS式的快遞服務，所以它對物流中心和倉庫的需求較大。這就是黑石和加拿大養老金計劃投資局（Canadian Pension Plan Investment Board）喜歡投資倉庫的原因所在——至少在無人飛機快遞普及以前。

當然，需求並不總朝著預期的方向發展。20年前，當多家日本高檔大型百貨商店在上海開業時，持懷疑態度的人嘲笑說，富到能光顧百貨商店的人肯定有辦法去香港購物，那兒的商品價格更便宜。懷疑者們的推測有幾分道理。但上海富人只占商店顧客的一小部分。大部分生意來自到上海游玩的外地人，他們把商品加價后轉賣給鄰居——對后者而言，上海仍是一個遙遠的夢。如今，互聯網讓都市與農村間的這種區別變得不再明顯。

房地產價格的下降空間在一定程度上屬於政治問題。中國政府多半會構筑一個底部，限制市場為不良資產確立清算價格的范圍。中國需要價格讓人們承受得起的住房。這就意味著，過度擴張的開發商（調整已經開始）、承擔得起核銷貸款后果的銀行（因為背后有國家扶持），以及在影子銀行市場草率購買理財產品的投資者等將會成為住宅價格下跌的犧牲品。

中國政府對商業地產市場則沒有那么在意。那些在三線城市建造二流購物中心的開發商們，就更沒有理由奢望國家給他們準備緩沖墊了。

譯者/何黎，來自FT中文網