中國樓市遇囚徒困境 過度房產化將引發經濟體“癌變”

過度房產化將引發經濟體“癌變”

經濟持續調整，很多人一方面驚嘆中國經濟既往的成就，另一方面也擔憂中國經濟潛在的風險，特別是對於房地產。有人說“房地產下跌不好，唱空房地產的人不是別有用心，就是腦子有問題”。但最近有兩個“別有用心”的人談話值得關注，我相信，他們的腦子是清醒的、沒有問題的。評論人士陳志龍撰文指出，經濟過度房地產化的必然結果是整個經濟體的癌變，最終導致爐心融毀般的系統性沉沒。如果繼續維持續這個超級泡沫，我們可能會隨時聽到那一聲救命的尖叫。從歷史血的教訓來理解吳敬璉老先生和王石的盛世之憂，應能有益於我們對中國房地產現狀作出冷靜客觀的判斷，積極未雨綢繆，防患於未然。這不是腦子有問題，更不是別有用心。這一論述對理論界具有一定參考意義。

一個是吳敬璉先生，最近，他一再表示“我現在擔心的不是房價降不下去，我是擔心它崩盤。日本當年崩盤以后到現在還沒有起來……泡沫這個東西最好不要形成，形成以后就是要想辦法讓它慢慢萎縮。”另一位是王石,年初他就表示“形勢非常不妙”。最近，他表示“不改變自己的看法”。 26日，他再次對國內的房地產市場泡沫問題感到擔憂，他說，“如果房價一味上升是非常糟糕的。如果市場不進行調整，可能房地產市場的泡沫真的會破滅，如果破了，像日本這樣就會非常糟糕，甚至比日本市場還麻煩。”

吳敬璉先生是泰斗級的經濟學家，他的盛世之憂更多地是體現一位學者的責任和良心，而王石則是利益攸關行業大佬，有人說他“一再砸場子”，如是者三，他們倆不約而同地把中國當下的房地產的困境與當年的日本相比較，可見中國房地產當下的囚徒困境。人們關心的是，中國能否避免成為日本式的泡沫破滅樣本？該如何避免？

1987年日本股市飆升至3.9萬點令人眩暈的歷史高點后崩潰，“黑色星期一”的崩盤后一蹶不振，但日本經濟以房地產為龍頭卻輕松地托起了經濟，許多人股市中的損失在樓市中得到了補償，這與2008年后的中國極其相似。中國股市2008年觸及6000點后，五彩泡沫伴被金融危機刺破，股市扮演粉碎機和絞肉機角色。但吊詭的是，無論是當年的日本還是五年前的中國，經濟又迅速被房地產托起，擺脫股市反向而行，他們都忘記了股災。

中國房地產2008——2013年波瀾壯闊的主升浪不必多說，當年的日本人把國內樓市炒得沸反盈天，大中城市房價如“猛獸破欄”。資產泡沫又吸引更多的熱錢涌入，如此螺旋疊加，相互強化，導致土地價格被不斷推高，資產泡沫被越吹越大。起初，日本政府能坐視地價以年均15%的幅度高速上漲，而同期日本的gdp年增幅只有5%，遠低於資產價格漲幅。在1989年土地資產泡沫最高峰時，土地價格每年都在“翻番”。按照當時的地價折算，賣掉東京的土地就能買下整個美國。皇宮或者帝國廣場一平方英里地價比整個加利福尼亞還要值錢。

日元在走強，日本銀行則擁有全球最高的信用評級，他們向全世界發行日元債券無需付息——升值的幅度遠遠超過利息。日本經常項目盈余、強大的外匯儲備和強勁的財政狀況，再加上銀行猛踩油門，廉價信貸和貨幣洪峰卷起放貸狂潮。當時的日本人就像今天的中國人一樣買世界，最遙遠偏僻的非洲礦井，冷不防會傳出日本人的“要西要西”。日本企業憑借高市值，用高杠桿收購炫耀性的外國資產。代表性項目是三菱收購美國洛克菲勒中心，毀於“9.11”的雙子樓也列入日本人的“掃樓計劃”，要不是爆發石油危機，這筆買賣就成了。

買下的那些摩天樓又如何？結果是泥足巨人，泥足深陷。日元持續升值，國際游資大規模流入，資產價格的泡沫吹到了不堪一擊的脆弱地步。隨著1990年日本泡沫經濟的全面破滅，大量金融機構破產，地價樓價大跳水，三菱地產購進的洛克菲勒中心6年虧損6億美元，在恐慌性拋售中，又以半價給洛克菲勒贖回。

今天，中國房地產市場的上漲已經停止，類似1990年的日本和2006年的美國。房地產價格泡沫在那一年停止了膨脹，房價無法再通過成本和人口增長等經濟因素驅動上漲（你人口密度再大比日本還大嗎？）待售房屋存量和房屋空置存量激增，市場飽和度高企，房屋價格已經高到無法出清的程度，房價停止上漲，意味著房屋上漲作為提款機時代的終結，本來可以通過房價上漲過上輕松的生活的人群陷入困窘。而隨著房價下跌，業主發現房屋價值縮水並且難以變現，高位入場者直接觸發了“尾部風險”，高價入市者很快喪失抵押品的贖回權。這導致空置和待售房屋庫存持續增長，持續壓制房價。這一負面影響的過程在經濟衰退中被強化，伴隨著失業率上升、家庭收入銳減，難以持續支付房貸。經濟衰退、失業、房價下跌和止贖比例形成提高惡性循環，成為沉沒的螺旋。過剩房屋儲量的繼續累積，難以出清並持續壓制房價，直接導致金融災難的升級。

無論是當年瘋狂買世界的日本，還是2007年以前的美國，一個喧囂的時代終結后，還債時刻的終於來臨。曾幾何時，效外和海濱的大別墅，曾讓房屋所有者從溢價中獲得數百億美元的財富增值，他們利用抵押貸款的再融資，左右手互倒，可以從房產的溢價中提現，財富的增值為他們買豪車、游艇的奢侈型消費提供了源源不絕的資金，而消費的上升遠遠超過他們可支配的收入。當潮水退去，房價呈現自由落體的瀑布式下跌，許多行業的滅頂之災就像遠古時代讓恐龍滅絕的極端天氣一樣，往昔的財富像夢一樣幻滅。高杠桿曾經成就並改變了許多人，但最終也害了他們。一場超級泡沫終結后，就像一場龍卷風襲擊了停車場，留下一片狼藉和驚恐。

每一段歷史都值得銘記和借鑒。中國式房地產的癲狂失控和土地情結，讓人想起20年前日本房地產泡沫破滅前那種此起彼伏的高潮。日本樓市在極度瘋狂時就像賭場：人們都在聚精會神地下注，此時尚未喝醉的頭腦清醒的人已經看到賭場的角落開始冒煙了，他們悄悄地盡可能平靜地走向賭場狹窄的出口。這時，火苗依稀可見，多數人都還渾然不覺，他們四下張望，然而這時的賭局更加刺激驚險，大多數人重又被吸引到賭桌邊。火苗終於燃成了火焰，更多的人擠向出口的方向，此時最怕的就是一聲尖叫……

經濟過度房地產化的必然結果是整個經濟體的癌變，最終導致爐心融毀般的系統性沉沒。如果繼續維持續這個超級泡沫，我們可能會隨時聽到那一聲救命的尖叫。從歷史血的教訓來理解吳敬璉老先生和王石的盛世之憂，應能有益於我們對中國房地產現狀作出冷靜客觀的判斷，積極未雨綢繆，防患於未然。這不是腦子有問題，更不是別有用心。