西南財經大學尹志超：任志強錯誤理解房屋空置率

近日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發布“城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢”的調研報告。報告顯示，我國家庭的住房擁有率已達到90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87.0%，農村家庭住房擁有率則為95.8%。與歐美發達國家相比，我國城鎮家庭住房擁有率顯著偏高。6月24日，任志強公開發表有關中國家庭金融調查房地產空置率方面數據的言論，對此，中國家庭金融調查與研究中心副主任尹志超教授稱，任志強在微博上發表了對報告的錯誤理解，並對此進行了回復。全文如下：

第一、關於空置住房的定義需要指明的是，美國在其住房空置率調查中，對於家庭偶爾使用的住房，如果在統計時點為空置狀態，即記為空置。空置率的統計在各個國家存在細微的差異，但實質均是反映住房市場中多少資源未被利用。因此，無論是“小產權”房，還是人房分離的一套房家庭，只要住房是空著的，也是社會資源的浪費，也可以計入空置率。關於空置住房的計算我們給出了我們詳盡的定義，即城鎮地區無人居住的房屋。我們詳細區分了一套房家庭因為外出務工等原因所導致的空置，及多套房家庭的住房空置，以便於研究者按照各自需要選擇不同的標準。

第二、美國的住房空置率來源於美國國家統計署的住房空置調查，包括家庭自住房和出租房的空置情況。任志強先生提到的空置率可能是出租房的空置比例（Rental Vacancy Rate），我們引用的空置率是自住房的空置比例（Homeowner vacancy rate），這兩個比率的計算方法都與中國的實際情況有較大差異，但我們認為后者與中國更有可比性。香港的住房空置率來源於《香港物業報告2010》。不存在任志強先生所講的引用數據錯誤的問題。

第三、經濟適用房作為中國保障性住房的重要部分，消化了一定數量的住房需求。經濟適用房持有五年以上是可以買賣的，因此不能將其完全與商品房割裂開。我們的全國抽樣調查包括了家庭的收入數據，因此可以按照四等分或其它任何等分收入水平對家庭進行分類，而無需按照統計局的收入七等分法。

第四、小產權房的空置率為23.9%，這一點與空置房中82.3%的擁有貸款並不矛盾。小產權房占住房存量的比例僅為6.5%，因此占整體空置住房的比例也不高。根據中國家庭金融調查數據，空置住房個人住房貸款余額占全部個人住房貸款余額43%的比例，結合人民銀行2013年底公布的個人住房貸款余額9.8萬億，推算出4.2萬億的個人住房貸款余額沉淀於空置房。

第五、關於住房市場供求，我們根據家庭住房的擁有情況以及家庭住房購買力給出了存量供求以及動態增量供求分析。3250萬套住房需求以及4898萬空置住房供給均為時點上的供給需求狀態，我們並沒有假設他們會在短時間內同時釋放。北京地區的二手房交易數據並不能代表全國其他地區，也同樣不能代表市場可以提供的住房存量。

第六、動態住房供求分析部分：1）對於商品房住宅年均供給，我們按照房地產開發的產能進行估算，即使扣除保障性住房的供給，商品住宅供給仍然有1000萬套，不會改變供給過剩的事實。2）商品住宅竣工量也絕不是任志強先生所說的商品住宅開工面積的20%到27%之間。根據國家統計局2012年數據顯示，2012年商品住宅新開工面積為13億平米，竣工面積約為8億平方米，達到新開工面積的60%左右。3）誠然，保障性住房並非是直接在市場上進行銷售，但保障性住房確實滿足了家庭住房的需求，對於市場需求是有消化作用的，顯然不能從住房供給中剔除。4）老齡化住房供給主要指老年家庭去世后其住房作為市場供給。老年家庭去世，子女繼承房屋，這類住房供給長期存在，而且隨著我國人口的老齡化，這類供給只會增加，不會減少。我們在動態供給分析中，將其分離出來以區別於房地產商以及政府供給的住房。

第七、對於有效住房需求的估算，我們在報告中采用了三種不同口徑的衡量購買力的方法來估算有效住房需求，給出了有效住房需求的范圍。按照房貸負擔估算有效住房需求已經考慮了家庭內部的互幫互助。

任志強先生的質疑大多是個人主觀感受，但是，中國的現實很復雜，加之房地產市場的微觀數據極為缺乏，單憑個人直覺很難做出準確判斷。當然，我們的數據、計算方法也歡迎各位學者、專家參與討論。但是，我們反對任何形式的人身攻擊。