為什么豪宅業績總有爭議——豪宅知識要點五問五答

京城樓市進入下半場后，高階住宅成交量持續回暖，華潤萬橡府、京投琨御府、保利海德公園等高階豪宅項目都取得了良好的銷售業績和認購成績。由此，新聞報導和業內的關注度也變得高光起來，其中不乏質疑、爭議等。

這些質疑與爭議，有些在情在理，屬於推動行業健康發展的“正能量”，但是，其中部分質疑與爭議，系對於豪宅銷售的常識不甚了解甚至理解有誤，厘清這些誤解和曲解，實際上有利於行業從業人員、新聞媒體工作人員素質的整體提高。

豪宅由於其特殊性，即便是在江湖行走多年的攸克君，也不敢說全都有正確理解。但攸克君的朋友遍天下，在咨詢多個豪宅操盤手后，我們形成了以下問答。

1.問：為什么豪宅開發商的業績和住建委網簽的銷售業績經常不同，甚至差異巨大？

答：這涉及到三個概念，認購額、網上認購額、網簽銷售額。如果你對比的是網簽銷售額和認購額，那么自然差距巨大。所謂認購額，是開發商以購房人向其繳納定金為標準，以認購房源總價為貨值，加總得出的認購總額。要形成網簽銷售，還要經歷網上認購、網上簽約兩個環節。所以，認購額和網簽銷售額不是一個概念，如果通過這兩個概念的比較得出開發商業績造假等結論，自然是不科學的。

2.問：豪宅銷售都要經過哪幾個環節？

答：前面已經說了，豪宅從認購到銷售，要經過認購、網上認購、網上簽約三個環節。由於北京（樓盤）實施限購措施，所以在網上認購環節，在開發商協助購房者完成購房資訊錄入之后，市住建委將根據錄入的情況進行購房資格審核，這個審核過程需要10個工作日，一般在15個自然日左右。

在購房資格審核通過后，進入網上簽約階段。對於何時簽約，建委並無具體要求。開發商可依據自己公司及項目要求自行擬定。短的有一周內的，長的也有半年以上的。特別是豪宅類項目，因總額較大，因此會出現個別客戶需要的專門的“籌錢時間”，因此，開發商也會相應延長網簽時間。但如果購房資格審核未能通過，住建委網簽系統將顯示該房源“可售”。

3.問：為什么豪宅經常出現建委網站上多套房可售，現實卻被告知無房可賣的情況？

答：這就是豪宅的特殊性了。豪宅不同於剛需和改善型住宅，其客戶都有多次購房經歷。這導致其不能通過購房資格審查的幾率增大。購房資格未審核通過后，一般會出現三種情況，第一種，客戶放棄購房，這是最簡單的一種情況，但為數較少。第二種，客戶尋找有資質的人代為購房——用北京人的話來說，七大姑八大姨的，隨便找個人資格不就解決了。第三種，實力較強、購買意向強烈的客戶，會交付大部分房款，而先不簽約。開發商為其保留房源並給予一定保留周期，客戶可在該周期內解決資格問題。這三種情況都會導致豪宅項目可售房源和住建委顯示房源情況不符的情況。

要說明的一點是，豪宅不同於剛需，剛需住宅在住建委網站恢復房源為可售之后，通常會立刻有人遞補購買。如果開發商強行留房，還可能導致糾紛。但是，豪宅項目總價高，目標客戶少，通常不會有快速的遞補購買，在這樣的情況下，開發商“留房”與建委網公示情況不符的情況就出現了。

4.問：豪宅客戶獲得購房資格的變通路徑有哪些？

答：主要有三種方式。第一種，找有資格的人，這件事顧名思義，不多解釋。第二種，以公司名義購買。在這種方式下，在網上認購環節，開發商將協助購房者上傳公司經營的系列法定檔案，進行審核。這個過程要比個人購房資格短，一般三天內出結果。第三種，以合法途徑取得“居住證”。隨著北京吸引人才政策的放寬，現在的北京居住證已不象從前那么難以獲取。尤其今年，有些豪宅類客戶最快三個月內就能申請下來。還有一種方式，相對少見，即通過信托代持房產，購房者通過購買信托公司發行的信托，信托公司將房產買下，再與信托購買者簽訂使用權協議。

5.問：豪宅的實際成交價為什么總與對外宣稱的售價差很多？

答：這是由於北京執行嚴格的一房一價制度。即開發商在進行預售許可申報時，會在每一套房上形成一個擬預售價格。在實際操作過程中，如果這個預售價格得以批準，那么其網簽最終價格即不能超過這個被批準的預售價格，超過這個價格，將無法進行網簽。因此，開發商在進行預售價格申報時，為了將來可能出現的客戶議價，優惠等情況，往往會報一個相對較高的價格，而實際成交價則以不高於這個價格進行網簽。所以，比較這兩個價格，並不能得出開發企業虛報價格的結論。而這種一房一價，價格封頂的政策，也是在北京樓市牛市年代，經常出現開發商額外收取封窗費等情況的原因。