J視點:棺材里的地產有了新動靜或提前埋葬牛市？

國慶長假期間訊息面仍然充斥著樂觀的情緒，港股在極為不利的環境中連續上漲，美元指數雖然強勢不減，但國際金融市場走勢尚屬平穩，季報行情也將從今天起拉開帷幕，最讓投資者振奮的是，央行與銀監會聯袂下發了關於放寬房貸限制的政策，在還清房貸的基礎上，“改善型需求”將能享受“首套優惠”，同時對三套房貸“一刀切”的政策進行了調整，並提出通過金融工具創新支援房貸投放，擴大房地產企業市場化融資渠道。

對於地產政策，國慶期間仍在交易的港股率先做了積極回應，港股市場中的中資地產股表現強勁，上周五融創中國大漲12.24％、綠城中國大漲8.94％、 富力地產漲8.04％、萬科H股大漲6.41％，雖然其后的兩個交易日地產板塊走勢分化，但已對A股地產股的帶動效應做出了表率，“開門紅”在所難免。

事實上，在節假日期間，中國指數研究院發布2014年9月中國房地產系數百城價格指數報告。數據顯示，2014年9月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10672元/平方米，環比上月下跌0.92％，連續第5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。而房地產仍是當前中國經濟最重要的支柱，其連續下跌意味著經濟失速在加快節奏，中央政府在這個節點上對地產的政策救市，是最直觀有效的“穩增長”手段。

而立竿見影的是，在今年國慶期間地產業界“捷報”頻傳，以長三角重鎮南京為例，國慶黃金周前3天，南京商品住宅已累計認購1100余套，日均認購371套，同比增長36％，整個南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬余套回落到5.2萬余套。國慶7天，南京樓市有4天認購量在400套以上，其中最後一天的10月7日，認購量則達到530套。

“限貸”松綁也提振了開發商的信心。10月1日當天，一份《綠城集團浙東區域公司檔案》在微信中廣為流傳，其中的要點包括，要對現有在售的樓盤提價5％~10％。據媒體人員確認，這份檔案確實出自綠城集團浙東公司，浙東公司目前涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。此后，多家開發商漲價的“內部檔案”都“不小心”在網上流傳開來，版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開發商。杭州的一家樓盤售樓處門口則干脆以巨大的戶外公告宣布：一直很貴，馬上更貴。

從實際效果來看，地產新政已經取得了初步成功，但這種燥熱的氣氛，實在是太容易讓人聯想起次貸危機之后的“四萬億經濟刺激計劃”。雖然可以在一定程度上拯救地產於大廈之將傾，也延續了銀行信貸粗放式增長的盈利模式，並讓地方政府的土地收入不至於彈盡糧絕，但毫無疑問的是，伴隨著地產火線復甦的將是資金的再度錯配，原本因房產寒冬要被“擠”回實體經濟領域的投資資金（包涵民間資本），又將重新被吸入地產業的“黑洞”當中，中國經濟“調結構”的改革之路或變的漫長而崎嶇。

換個角度來看，假設此后央行與銀監會的這輪救市行動，並沒有達到預想中的目標（畢竟住房“剛需”的購買力在這十年間已過了釋放的高峰期），在“穩增長、守底線”的大政方針之下，我們甚至不能完全排除，央行在貨幣政策上或有轉向全面寬鬆，以降息、降準打開信貸閘門的可能性（哪怕央行在國慶期間已經表示“將保持穩健貨幣政策”）。究竟是忍受一時的改革陣痛，讓資金更加合理的設定到實體經濟中的薄弱環節，還是繼續寬鬆到底，令房地產重現癲狂的魔力，帶領GDP在結構性失調的病灶下繼續瘋狂，將考驗領導層執政的智慧與勇氣。

僅就行情來說，短期內顯然將是地產、銀行、基建等權重板塊拉紅股指，但從中長期的角度來看，改革推動小牛市的邏輯或需要進一步的觀察與修正。可以十分肯定的是，僅依靠房地產的還魂不可能有持續的牛市。（金融界網站首席評論員　嚴浩）