中銀國際田世欣：調整繼續進行

上周（2014/6/2-2014/6/8）17個城市合計成交220.4萬方，環比下降32.1%，除了廣州、武漢和南京外，其他城市成交量均出現大幅下跌。6月伊始成交量便跌入低谷，與端午假期有關，但端午假期僅影響上周一天時間，市場整體的羸弱態勢十分明顯。央行對商業銀行首套房貸喊話后，5月份按揭統計研究顯示，除了審批時間加快以外，利率折扣、放款周期等都未出現改善，商業銀行基於經濟利益主動調整房貸很難由於喊話而解決，除非貨幣環境整體放松，如大幅降息、降準等；我們認為目前這方面條件還不具備，定向降準等微刺激政策，對房地產行業影響微弱。我們維持對板塊個股的看法，即負債率中小地產商風險集聚，建議規避；大型龍頭企業財務安全，有望最終受益於行業整合，我們推薦萬科、招商地產(行情,問診)、華夏幸福(行情,問診)投資組合。

支撐評級的要點

市場概況:上周我們觀察的17個城市合計成交面積220.4萬平米，環比下降32.1%；價格指數環比下降0.7%至186.2，其中，上海和天津的價格漲幅居前，北京和重慶跌幅居前；十五大城市新增可售面積269.3萬平方米，環比下降38.9%，3個月移動平均去化月數為17.5，較上周上升0.3，3個月移動平均批售比為1.55，較上周上升0.4。

政策新聞動態:住建部新聞發布會指出，房地產增速下降屬於市場的正常調節，目前尚未有地方公開宣布取消限購，未來將完善住房保障頂層設計；銀監會發布會強調，繼續執行差別化房地產貸款政策，支援首套自住房需求；目前房地產貸款，資產質量非常穩定；將考慮對銀行存貸比的分子、分母內容進行調整。統計數據方面，5月300城土地出讓金驟降近四成；發改委醞釀京津冀四大功能分區。

上市公司動態:上周，億城投資(行情,問診)公告與渤海信托、特華投資共同發起設立本源基金，占股權比30%；榮盛發展(行情,問診)簽訂廊坊阿爾卡迪亞未來城項目合作協議，初期啟動面積1，000畝，遠景目標是建成京津冀區域內首批高階產業生態新城。美都控股(行情,問診)非公開發行獲得發審通過；盈安合伙人四天時間已購入萬科A(行情,問診)股股票約14，734萬股公司股份，占比1.34%，躍身第二大股東。保利、萬科、金地等公布5月銷售金額環比有不同程度增長，但僅萬科錄得銷售金額前5月同比增長。

投資評級和建議

地產板塊實體市場調整剛剛開始，政策放松的空間不足，難以扭轉市場價量下跌趨勢，板塊性反彈基礎不牢固，但同時龍頭股財務狀況優秀，估值偏低，在周期類企業中具備良好的業績基礎，下跌空間十分有限。

我們認為未來個股的主要看點在於行業的整合，資產優質、財務謹慎、估值偏低缺一不可。我們繼續推薦萬科、招商地產、華夏幸福的投資組合。