房價并未暴跌 土地與貨幣游戲玩到了最高處

房價

媒體報導稱，一位接近住建部人士表示，“市場分化嚴重，應該區別對待，住建部現在以地方政策為主，未來不會出臺全國統一的帶有行政干預色彩的政策，而是會出臺具有長效機制的房地產政策，會涉及土地、金融、財政、稅收方面。”最近一些地方房地產出現“降溫”，一些地方將環比下降2%描繪成暴跌，而之前暴漲20%卻無視，嚴重看低大部分人智商。會哭的孩子有奶吃，這個法則依然適用。一些人理解的所謂長效機制，是采取各種或明或暗的政策，還是讓房價不下跌。這篇文章具有一定參考意義。

中國房地產市場政策層面之所以屢屢出現嚴重不匹配現象，還要從源頭說起。多年前我們去參觀一個項目，發現當地開發商負擔很重。不少地方政府規劃隨意調整，在區域里搞比賽看哪家開發商造得房子最高；一會拉贊助，一會搞活動，反正開發商有錢，出錢的事必定找上你。殊不知對於商人來說，投入了成本最後總是要換取利潤的。大多數外來的開發商,在一個城市呆下來的普遍感覺就是，“開門招商，關門打狗”。

我們中國的土地資源完全的控制在政府手里，一方面，今天宣布一個政策，明天出臺一個條規，但沒有從源頭上來進行真正意義上的土地調控。許多地方政府往往一味追求政績，而不顧區域經濟發展的實際，一個勁的把地價拍的離奇的高，而不照顧民生購房的利益，抬高了地價，官員們在哈哈大笑，高昂的房價，百姓們在內心流淚。市場也有規律，會懲罰那些違背規律的地方，各種鬼城出現，並不是市場推動的結果，而是大量杠桿投機產生巨額債務的結果。

現在的問題是地方政府把國家的土地和動用從農民手中征收的廉價土地，在九十年代是低價，現在是高價賣給了開發商，開發商再通過商業化運作以數倍、數十倍升值后的房價賣給購房戶，高地價推動高房價，苦了普通的老百姓。從一個國家的長遠經濟發展趨勢來看，高昂的地價絕對是件壞事，阻礙了國民經濟可持續發展，甚至形成透支未來經濟發展的想象空間。我們的土地供給制度，業內眾多學者的一個評價是，由於政府從兩頭壟斷了土地市場，供給時間、供給多少都是由供應方決定，使土地供給的彈性很小，從而推動著房價上漲。

一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府運用行政權力把集體所有或其他用途的土地整合后，進行招拍掛，價格就會翻幾番。土地財政屬於預算外收入，又叫第二財政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。地方政府作為開發商和農民土地或者拆遷戶的中介，吸取巨額的壟斷利潤，這些壟斷利潤都轉嫁到房價上來。這些年來強拆與圈地引起多種群體性事件，已經表明這種邏輯已經成為不安定的因素，維持社會穩定要從源頭治理才可能真正治理好。

經濟增長如果以土地泡沫為代價，其最大的驅動仍然是貨幣超額供應，其最終的結局是大量的中小開發商離開房地產市場，大量的購房者從有效需求者變成無效的需要者。這樣的一種邏輯帶來了一種以土地與貨幣互相循環的地方發展模式，導致了地方債務大量增長。正是土地的“升值”擴張了地方融資與借債的能力，這些債務甚至達到了大到不能倒的地位。從美國次貸危機發生機制來看，美國的次債直接引爆點是個人的斷供問題，這是私人信用的危機，但對於中國而言，中國式買房的行為與觀念，刺激著個人就算不吃不喝掏空一切也要還房貸，而中國式債務危機刺激點並不在個人斷供問題，而在於地方債務無限擴張綁架整個金融系統，倒逼著央行不斷地超發貨幣，一旦停止這種循環邏輯，事情就會變得很嚴重，土地財政已經嚴重綁架了整個經濟增長。去年就出現不少金融機構以鬧錢荒的鬧劇倒逼中央，放水的結果是六月份之后房價暴漲同比達到20%以上。

從當前局面來看，由於土地與貨幣遊戲玩到了最高處，風險已經敞暴露，很多人還要求采取老辦法解決樓市動力不足的問題，那是將中國經濟逼上死胡同。