中投顧問：銀行不放松房貸 開發商日子還將很難捱

剛過去的5月，北京新建商品住宅供應不斷放量，供銷出現逆轉，新增項目去化慢，庫存不斷攀升，價格下行壓力較大。數據顯示，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量為5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，純商品住宅成交量為4284套，比4月上升0.8%，比去年同期下降23.5%。與兩年前相比，今年同期更是相去甚遠：2012年5月北京新房成交火爆，當月網簽總量為10502套。

房企去化周期明顯拉長，銷售不佳、回款較慢，企業資金鏈承壓同時面臨即將到來的中期業績壓力。北京地區樓市目前呈現出來的是供大於求的格局，2012年、2013年房企的激進拿地，建成的商品房扎堆入市；高聳入天的房價給政府很大的輿論壓力，政府大力建設保障房，上半年和下半年都將有三萬多套保障房入市，北京年內樓市行情不容樂觀。最大的支援在於，人口膨脹，購房剛需依然存在。對於不少開發商而言，在北京地區的項目，降低其售價，有望帶來成交量，因為購買力相對強，而且對於開發商而言，持有北京項目的成本很高。

三周前，央行喊話，讓商業銀行保障首套房個人房貸需求。近期看，商業銀行更多的是姿態上的迎合，並沒有多少實質性的行動。具體來看，一線城市如上海，變化不大；二線城市停貸銀行有所減少，審核與放款的速度有所提升，但是首套商業住房貸款的利率仍多是基準利率或上浮10%，並未出現商業銀行信貸政策的調整和優惠方案。三、四線城市房貸仍趨於收緊，甚至一些扭曲的怪現象仍在潛伏。

商業銀行的表現也在情理之中，社會公共服務組織和商業營利性需求相矛盾，但核心還是保障自身的盈利。從銀行的角度來看，一方面，受金融創新以及利率市場化的影響，銀行吸收存款獲取資金的成本明顯提高，同時，辦理房貸業務需要耗費大量的人力資源和時間成本，除去這方面的成本，銀行的盈利空間較小；另一方面，短期資金和長期借貸之間的不匹配也加劇了銀行自身風險。目前樓市風險較高，銀行在2012年等樓市行情較好時，發放了大量個人住房貸款業務，目前無疑也承擔了很大的風險，不得不追加大量的壞裝撥備和資本補充，為房地產下行的風險買單。

在央行沒有實際行動，如下調銀行存款準備金率的情況下，商業銀行不會在個人房貸業務以及房地產開發貸項目上有很大的作為。未來一段時間，如果資金面沒有很好的好轉，房企將面臨嚴峻的考驗。輿論再次興起，商業銀行不是見死不救，而是無能為力；房企資金鏈緊張，急需改善個人房貸業務，加快現金回籠。唯有中央發話、央行作為，才能緩解目前困局。而目前中央高層很明顯還在測試房地產行業承壓能力，不會輕易出手救市。房企目前只能積極尋求自救。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）