評論：中國房地產或還有一次瘋狂？

經濟增長才是房價上漲的唯一動力，其他都是浮云。研究人士們認為還有下一步真正泡沫積累的階段。

5月20日，中國社會科學院日本經濟藍皮書課題組發出驚人之語，參照日本房地產發展經驗，北上廣或仍將出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。

在當前房價出現2008年金融危機后從未有過的交易量收縮，部分城市出現價格下滑，並且部分一線城市的樓市也出現下滑的背景下，社科院的這個預測是極為大膽而出人意表的。

對於房地產這樣敏感復雜的資產價格，作為一個專業的研究機構一般是不會做如此干脆直接的預測的。但是既然做了這樣的預測，那說明該機構對中國房地產形勢和日本房地產歷史都有相當深刻的了解和把握，不然不會下此斷語。

該機構對房地產價格預測邏輯，與四維宏觀金融智庫（FHT）相同，他沒有交纏在所謂開工率、房價收入比、庫存、城鎮化等等指標上，而是認為：高房價、高地價甚至房地產泡沫，如果離開了經濟高速增長的底層支撐，則必然成為無本之木、無源之水，並最終導致泡沫破裂。

經濟增長才是房價上漲的唯一動力，其他都是浮云，都可以忽略。

而相較於日本房地產歷史，南開大學日本研究院副教授、全國日本經濟學會理事劉軒說的很對，日本第三次房地產泡沫之所以破裂，正是由於房地產市場缺乏強勁的經濟增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導致房地產崩潰，並演繹了長達20多年的“跌跌不休”。

也是根據日本經驗結合中國經濟發展階段，藍皮書判斷，未來十年，中國城市房地產市場還將面臨一個長時期的價格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。原因是，借鑒日本房地產市場的發展經驗，可以判斷：在中國目前的經濟高速增長階段，伴隨著城市化、產業結構升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激；反之，只有隨著未來經濟增長速度的下降，城市化進程結束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決后，我國的房地產價格才有可能真正實現理性回歸。

那就是說，要驗證社科院判斷的合理性，就必須確認未來十年中國經濟還會否是一個“高速增長階段”。

先讓我們看看社科院所指的日本經濟發展歷程是什么情況。

按照國務院發展研究中心巴曙松的歸納，他把日本經濟從1955年以來劃分了四個十年。

第一個十年，是1955年起始，這個時期日本完成了戰后經濟起飛，典型投資主導模式推動發展。

第二個十年，開始於1966年，這個時候強調投資主導向消費內需主導。家庭收入持續增長引發房地產空前發展。

第三個十年，從1976年開始，日本經濟也進入一個經濟結構調整、轉型的所謂的新經濟時代，國民收入高速增長轉向穩定增長。

第四個十年，從90年之后的十年稱為迷失的十年。

而與日本經濟四個十年相對應，巴曙松也把房地產分成四個階段。

第一個階段，1955年開始的第一個十年，日本房地產發展最主要的推動力是保障型住房。

第二個十年，從66年開始的第二個十年是日本的房地產快速成長的階段。從55年到66年日本城市化56%增加到68%，大約2000萬人口通過財富逐步積累，已經有人有能力支付住房消費購買能力，這一階段是日本房地產快速發展時期，十年間共建超過2500萬套住房，而且新建住房幾乎相當於住房存量的全部。

第三個階段是76年開始的第三個十年，是日本泡沫發展的第三個十年，這個時期出現很多重大的國際國內經濟方面變量顯著變化。這個時期興建住宅的數量已經有所減少。這十年所建的住宅累計1600萬套，比上個十年直接減少了差不多1000萬套，從這個意義上說，日本房地產最繁榮的時期已經過去，基本的居住和改善性需求已經逐步得到釋放。

但是，在真實需求與供給沒有發生大的增長的變化情況下，這個十年日本的地價、房價出現異常高幅度的上漲。其中一個重要的導火索就是日元走向浮動並不斷升值，日本為了緩解貨幣升值對經濟帶來沖擊，過度采取寬鬆貨幣政策、財政政策，使得流動性大量涌入房地產市場，房地產泡沫迅速膨脹。

第四個十年，失落的十年。房地產泡沫迅速破滅，對銀行、居民、企業形成很大沖擊。金融界把它稱資產負債表危機。

巴曙松把中國目前房地產發展的階段大概歸結為第二個十年，這個階段顯然是一個房地產健康發展的十年，因為經濟在快速增長，人們居住的需求也在增長。

而從社科院日本所的研究來看，他們也把目前中國的房地產階段應該是看作第二個階段，因為，他們認為還有下一步真正泡沫積累的階段，也就是投資需求大於居住需求，地價輪番上漲，房地產供給遠遠大於需求。

在他們看來中國房地產發展階段剛剛結束第二個理性階段，正要趕上最後的瘋狂，因此北上廣深還將出現超越預期的瘋狂。巴曙松寫這篇文章時是在2010年8月，目前他已經認為中國房地產進入長期拐點趨勢，顯然觀點已經修正。

這種看法到底對不對呢，中國是否還有一個房價瘋狂上漲的階段呢？ FHT認為，答案是否定的，如果把房地產泡沫的支撐點看作是經濟增長的話，那么可以肯定這個支撐已經沒有了。

日本實際GDP達到1990年的最高點5.5%左右，然后到1991年大幅下滑到2.5%左右，這是日本經濟走入衰退的開始，而就是在這一年，房地產泡沫破裂，房價和地價開始大幅下滑，經濟進入惡性循環中。

而反觀中國經濟，其GDP到2007年達到歷史最高點14.2%，2008年由於金融危機后大幅下滑到9.2%，房價也曾出現一定的下滑，但是后2009年則政府推出四萬億刺激，2010年達到10.3%后，經濟開始回落，到2013年到7.8%的水平，很明顯看出來，中國經濟快速上漲的勢頭已經結束，現在高層最為理想的是維持在7%左右，這就是所謂的新常態，但筆者估計難度大，原因說的太多了，長期觀者本智庫文章的讀者都很熟悉。

經濟一旦下滑，房價地價的支撐因素沒有，投資房地產就沒有了投資價值，許多人就會拋售房產，就會形成連鎖反應，這就是房價進入長期熊市的原因。

當然中國人口眾多，領土面積廣，發展不平衡，但是在房地產市場上，其實很簡單，越是落后的地方房子漲的越少，其泡沫也不大，對整體經濟影響不大，而經濟發達地區，泡沫嚴重，對整體經濟影響也大。所以在房地產市場上，中國沒有特殊性。

中國不同於日本的有兩個，一個是土地財政，地價直接連著財政收入，而地方財政收入又連著投資，因此泡沫破裂其危害性要高於日本。

第二個是，此輪經濟下滑伴隨著人口增長率的下滑，也正好在劉易斯乖點附近，60年代出生的這一波人開始計劃生育，發達地區他們大多是至能養育獨生子女，而現在正是這些獨生子女結婚買房的時候，而這批獨生子女在發達地區大多父輩都有多套房，到了80後一帶結婚的時候，他們已經不考慮買房了。

而從不發達地區進入城市需要買方的人，一個是他們收入趕不上高漲的房價，而且他們不像70后，有父母親的積蓄為他們首付，他們的父輩60后已經是月光族，儲蓄的能力很差，沒有能力供他們買房子。這種情況在日本經濟中是沒有出現過的。

現在大多數人談到中國房地產未來還有空間，其中最有說服力的理由是中國的城鎮化正在推進，而上世紀90年代，城鎮化已經結束。其實這個觀點也有問題；不論是否城鎮化，關鍵的因素還是經濟增長，如果經濟不增長，城鎮化救市空口說空話，農民進不了城，即使進了城也只能靠政府的保障房，哪里可能帶動房價的上漲呢。

所以近期無論社科院的觀點還是任志強還是周小川的觀點，都把城鎮化絕對化了，尤其是社科院日本所在房地產階段的劃分上機械的套用日本歷史，錯誤的認為中國經濟還會高速增長，因此得出未來還有超預期上漲的荒唐結論。（BWCHINESE中文網）

馬光遠：房地產的轉折點的確已經到來||價值中國網||馬光遠||2014年05月20日 07:06

美國經濟學家加爾布雷斯在其經典著作《1929年大崩潰》中寫道：“整整一代歷史學家指責柯立芝由於盲目樂觀而看不見一場正在國內外孕育的暴風驟雨。這是很不公平的。預測災難，既不需要勇氣也不需先見之明。在形勢一片大好的時候預測災難，才需要勇氣。”對於他的話，我深有體會。今年春節剛過完，我的《今年中國房價下跌是大概率》的文章遭到了很多人的嘲弄。在文章中，我指出：“2014年中國房地產市場絕非很多人樂觀的認為，只是簡單的市場分化：一二線城市繼續上漲，供應已經過剩的三四線及以下城市房價下跌。從目前的市場表現看，由於各種因素的影響，今年中國房地產的預期很可能逆轉，並導致整體房地產市場疲軟，房價下跌。”這對於剛剛經歷了中國房地產市場化以來最瘋狂2013年的中國人而言，要讓他們相信危險在逐漸來臨的確很難。

其實，早在去年9月份，我在南方都市報《亞洲金融危機卷土重來》的專欄文章中判斷：“美聯儲收緊貨幣，不僅影響中國的出口，不僅導致人民幣貶值的壓力，更可能給中國房地產泡沫以致命一擊。而在中國經濟越來越被高房價綁架的情況下，這種外在的沖擊無疑是致命的。”然而，習慣了房價一直上漲和人民幣一直升值的人們，對於這樣的判斷只是當成了一種笑話而已。但市場的冷暖轉換之快，卻遠超乎人們的現象：官方的統計數字也好，還是一些開發商資金鏈斷裂跑路的訊息也好，都明白無誤地證明房地產市場的確不妙的事實。前4個月，房地產開發投資增長16.4%，創16個月以來新低；住宅新開工面積下降24.5%；住宅銷售面積同比下降8.6%，銷售額同比下降9.9%。在三四線城市由於巨大的庫存而幾乎普跌的同時，包括北京在內的一二線城市銷量暴跌，房價出現了明顯的松動；一線房企的業績慘淡，萬科、招商、金地、中海和保利等銷售業業績同比持續下滑，降幅均超過10%。一旦市場逆轉，稻草都能壓倒駱駝，市場對於青島“姐妹花”跑路，對於百強房企之一的光耀地產的破產極為敏感，對於綠城地產轉讓股權極為狐疑。更為有意思的是，一些多年來力挺房價上漲，並且在3月份還堅持認為杭州等城市出現的降價只是個別現象，房價依然會上漲，甚至聲稱房價還會漲十年的人，很快轉了口風，開始呼吁救市。更致命的是，和以往不同，這次房價的下跌是在沒有任何政策打壓的情況下，由市場做出的自發反應。

5月18日，國家統計局發布的70個大中城市4月份的房價數據也證明了市場轉折點已經到來的事實：從前四個月70個大中城市的房價數據看：新房，1至4月環比上漲城市數分別為62，57，56個，44個；最高漲幅分別為1.2%，0.7%，0.6%，0.4%；同比上漲數雖然都是69個，但最高漲幅分別為20.9%，18.7%，15.5%，13.6%；二手房，1月到4月環比上漲的城市數分別為48，46，42，35個，同比上漲的城市3月份為68個，4月份為67個，漲幅分別為18.4%，15.9%，13.2%，12%。可以說，市場轉折的趨勢非常明顯。這種變化，不僅符合目前中國宏觀經濟的邏輯，也符合房地產自身的邏輯。首先，從過去10多年房價上漲的三大引擎：貨幣超發、經濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經趨於熄火：一是貨幣超發，貨幣超發盛宴的結束，一方面和中國努力告別貨幣驅動投資驅動的經濟增長模式有關，另一方面和美聯儲退出之后，全球流動性盛宴宣告結束有關，一季度M2增速10多年來首次低於13%，筆者去年預計的常態性的“錢荒”事實上已經出現；第二，自2012年開始，中國經濟事實上已經告別了快速增長，2013年經濟增長7.7%，更多的是依靠房地產投資的拉動，經濟進入正常增長，包括房地產投資在內的增速不可能超常規增長。今年一季度經濟增速7.4%，固定資產投資增速只有16.7%，都意味著，依靠房地產、依靠投資拉動經濟的模式已經走到了盡頭；第三，從供求邏輯看，中國住房需求最旺盛的階段已經結束，從總量看，中國城鎮人均居住面積事實上已經超過了40平，住房供求已經基本平衡。從2013年房地產表現最好的一年的數字看：房地產開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%，占全年GDP的比重超過15%，而房地產開發企業施工面積66.6億平，按照2013年房13億平的銷售面積，意味著未來五年，住房供應出現過剩肯定會成為事實。而且，由於人民幣單邊升值的趨勢不再，一旦人民幣貶值，本來已經很高的人民幣計價的住房會顯得“更貴”。

以上種種的事實意味著，中國房地產的轉折點確實已經到來。對於痛恨高房價的民眾而言，這種局面自然值得歡欣。然而，對於認為中國房地產會崩盤，甚至期盼房地產崩盤的觀點，筆者卻不敢茍同。2008年，歷史給了中國人刺破不健康的房地產泡沫的最好的機會，我們為了保增長而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度，到了今天，我們不僅無力刺破，更重要的是，一旦刺破，等於對中國經濟實施“自殺式襲擊”，這種代價無疑是中國無法承受的。中國的經濟對房地產已經依賴到何種程度？房地產投資占GDP15%以上，對中國經濟增長的貢獻在20%以上，土地收入占地方財政70%以上，房地產行業去年12.2萬億的融資占中國全社會融資額70%以上，這些令人瞠目結舌的數字意味著，中國經濟已經完全淪為了房地產經濟，房地產一旦出大問題，中國經濟必然崩潰，每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品。

中國目前的宏觀經濟對於房地產的過度依賴也意味著，房價一旦下跌，中國經濟增長的日子也必將到頭，為了應對房地產下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產引發的風險而讓路，這是一個大概率事件。因此，就未來的房地產政策而言，一定要將房價下跌的政策應對提上極其重要的地位。基於此邏輯，中國民眾恐怕要接受一個心理上難以接受的事實：如果房價一旦下跌，有關部門一定會出手救市，以維護房地產的穩定。但是，何時救市，如何救市，的確值得思考。應該清醒地意識到，目前房價只是出現了正常的調整，這種調整並非崩盤，也不會對中國宏觀經濟和金融引發系統性風險。適當的價格調整不僅有利於房地產的健康發展，更有利於中國經濟的轉型。救市的前提應該是房價出現了大幅度的回調，並且可能導致金融系統出現大面積的壞賬，目前卻沒有任何跡象表明出現了這種情況。救市不是不可以，但救市不能突破市場邊界，不能突破底線思維。就救市的時機而論，不能房價一出現調整就救市，這樣只會讓房地產的風險繼續積聚。救市的時機必須是房價的下跌嚴重創傷中國經濟，很有可能引發系統金融風險。如果只是因為房子過多而出現的正常調整，政府絕不應該輕易救市。而一旦房價的下滑對中國的金融系統，對中國的宏觀經濟可能造成實質性傷害，政府才能出手。這是必須遵守的邊界。不遵守此邊界，在房地產的供應日益過剩的情況下，人為維持房地產的泡沫，只會讓中國經濟對房地產的依賴更大。現在很多從一直看多中國房地產突然轉口喊救市者，包括一些房地產從業者，都幻想通過救市，能夠像08年的4萬億一樣，帶來新一輪房價飛漲的盛宴，這是不現實的，也是很危險的。在中國住房供應日趨過剩的情況下，任何政策都難以維持房價的單邊上漲。

中國高房價或難言“末日”||金融界網站||劉彥偉||2014年05月19日 07:04

作者劉彥偉撰文，中國的高房價終於要“末日來臨”了？

今年以來，中國延續多年的高房價出現松動跡象，萬科副總裁的“內部講話”、國際投行巴克萊的報告更是增強了人們對房價的悲觀預期。莫非，中國的高房價終於要“末日來臨”了？

要看高房價的終結，先看高房價的緣起

投資需求是中國高房價的重要推手

對於個人而言，投資的定義是“轉讓現在的購買力，以換取將來更大的購買力”，或者說“放棄現在的消費以便將來有能力消費更多”。

買房是投資的主要形式之一。中國的房價之所以能起來，首先是源於城里的人和新移民進城的人有改善居住條件的需求，其次就是投資需求。

可以說，很多人購買了超出自身居住需求的房子作為投資。這也就是為何北京等城市的房租相比房價始終非常便宜的原因。此外，不少買房自住的人也同時把買房作為投資，因而促使其更早、更集中財力購房。

毫無疑問，投資需求是中國高房價的重要推手。

房子是近年當之無愧的最佳投資品

市面上的投資品有多種，為什么大家把投資需求集中於房子呢？算筆賬就清楚了——

一般人可以進行以下四種投資：1、購房。2、理財（包括存款、購買債券、購買余額寶、購買信托等其它理財產品）。3、買股。4、買重金屬、藝術品、普洱茶等。

由於第4種相對偏門，這里只計算前3種。在過去幾年，一般的銀行理財年化收益率約為5%，“高凈值人士”的信托理財能達到12%左右。在過去幾年，股市“熊途漫漫”，指數幾乎一動不動，收益率不提也罷。而購房呢？在諸如北京等城市購房的年化收益率可以達到25%！

“買什么都不如買房子”不是虛言。

讓房子成為最佳投資品的，是通脹

所謂通脹，就是指市面上的貨幣（錢）太多。當貨幣增長多而商品增長少的時候，商品價格就會升高。所以通脹時期，占有商品、坐等升值是最好的選擇，尤其是那些不能快速增加供應量的商品——這樣的商品曾經是肥皂臉盆、現在是房子。

因此過去幾年，有錢的人要囤積房子，沒錢的人借錢也要囤積房子。這樣做順帶把利率（利率決定理財產品的收益率）也拉升了——因為借錢的需求旺盛。

而股市呢，“股神”巴菲特在他1977年發表的著名文章《通貨膨脹如何欺詐股票投資者》中精辟的分析指出，通脹會損害公司盈利並抬高利率，使股市整體上缺乏投資價值。前述收益率上購房>；理財>；買股的投資現狀就是這樣出現的。

能否遏制通脹是房價走勢的關鍵

近年的通脹是怎么來的

為什么中國市面上貨幣會太多呢？第一個原因是，中國央行在市場上用人民幣大手買進美元。買進美元，為中國積累了近4萬億美元的外匯儲備，相應向中國市場釋放了幾十萬億人民幣。

第二個原因是，市場中的貨幣有很多存在銀行，銀行貸出去，然后形成存款，然后再貸出去……，如此循環就會制造充裕的貨幣流動性。由於中國的政府性質的經濟活動非常活躍，大大加劇了銀行信貸，也就是制造了貨幣流動性。

在目前通脹低頭的趨勢下，房價也在松動

在2009年的刺激計劃造成嚴重通脹后，央行一直在通過調高存款準備金比率來回收貨幣，遏制信貸。並在2011年中調高到20%的歷史高位，這個水準一直持續到現在。

另一方面，央行也在一直降低購買美元的價格（即讓人民幣升值），遏制外匯儲備增長勢頭。到今年年初，外匯儲備增長已經放緩，相應釋放到市場的人民幣也在減少。

在這雙管齊下的作用下，終於通脹開始低頭。相應的，我們看到房價也在松動。

抑制通脹對抑制房價的傳導機制是：

1、市面上的錢少了，購房資金減少，住房成交量下降，形成房價下跌預期；

2、擔心房價不再漲，投資需求轉移，進一步對房價形成壓力；

3、在房子降價預期下，有自住需求的人不再急於把“有房住”換為“有住房”，加劇房價下跌壓力；

4、持投資房者，擔心房價下跌，開始“逃頂”，拋售房源。

目前這個傳導應該說還在進行中，還沒走完。

若為了“穩增長”再開通脹閥門，則高房價或難言“末日”

收緊信貸和人民幣升值抑制了通脹，間接抑制了房價，但是，收緊信貸影響投資、人民幣升值影響出口，而投資和出口又是中國GDP增長的驅動力。

如果政府把GDP增長放在首位，也就是把所謂“穩增長”放在首位，生怕GDP數據不好看，那么類似2009年那樣的“刺激”又會呼之欲出。實際上，目前呼吁“刺激”以及預期“刺激”的聲音已經很響了。

好在，目前政府的表態還是“微刺激”，沒有放松口風。

根本上，能不能抑制通脹、能不能抑制房價，還是由中國的經濟發展模式能不能轉變決定的。如果中國的GDP增長繼續高度依靠投資和出口，那么遏制房價或將功虧一簣。如果中國能忍受GDP暫時下行的“陣痛”，把“調結構、促改革”放到“穩增長”的前面，那么高房價終結是樂觀的。

進一步抑制通脹，將高房價拉下馬

“房主移民，降價急售”的啟示

前面說到，央行通過提高存準比率、降低購匯價格，達到了回收人民幣、減少人民幣投放的效果。那么步子能不能邁得再大些，比如央行干脆不要再購匯（反正中國的外匯儲備已經太多，除了買美國國債外都沒什么出路），而是在中國國內出售外匯。同時，放開中國人在國際消費投資的渠道。

倘若如此，那么“房姐”們不用再提著錢箱去買下北京的一座樓了，可以買美元，然后去美國、澳洲、歐洲買房。

影響房價的因素很多，但在當前情況下，只要通過抑制通脹打斷“投資需求”這根高房價的“脊梁”，想必房價得趴一陣子了。（BWCHINESE中文網）

高房價的弦繃不住？||第一財經日報||柳九邦||2014年05月19日 01:27

國家統計局昨日公布了4月70個大中城市房價走勢，總體來看，房價整體漲幅繼續收窄，房價環比下跌城市個數明顯增多。

正如數據以及輿論所反映的那樣，國內樓市已經迎來了明確的調整期。早幾日公布的1~4月份全國房地產開發和銷售數據更是“羸弱待哺”——不僅銷售“量價齊跌”，房地產投資、新開工、土地購置面積等核心數據均每況愈下。

本輪樓市調整會持續多久？這是開發商、購房者甚至地方政府都很關心的問題。開發商關心形勢，是為了給推盤節奏以及定價提供依據，進而實現利益最大化；購房者是為了能夠在合適的時點買到最便宜的房子；地方政府更多關心的是房地產投資增速以及銷售的下滑對實體經濟的影響。

開發商的價格規則已經明顯分化，在不少三四線城市，樓市疲弱的情況已經持續了一兩年，價格調整早已開始。預期的進一步改變讓這樣的調整更加劇烈，典型的城市如常州、無錫。

在一些二線城市，價格分化更加明顯。根據國家統計局最新公布的數據，杭州、寧波等二線城市的房價環比已經出現下跌，而南京、廈門的房價環比漲幅依然迅猛。二線城市房價走勢分化背后，最重要的影響因素依然是當地樓市的供求狀況。從存銷比看，杭州、寧波已經明顯供過於求，而南京、廈門仍供不應求。

房價最為堅挺的一線城市的樓市庫存也在慢慢增加，其中，上海、北京的樓市去化周期已上升到12個月左右，也就是說，當地的樓市供需基本平衡，漲跌在一線之間。從公開資訊上看，廣州、深圳樓市的調整開始得較早，京滬樓市的調整正初現端倪。

目前，北京公開宣布降價的樓盤正在增多，而上海的開發商一般通過特價房的方式促銷，優惠幅度較為有限。

“我們認為上海購房者是‘買漲不買跌’。”一位在上海浦東有項目的開發商對《第一財經日報》記者稱，“上海樓市短期肯定會有一波調整，但長期依然看漲，所以，在資金鏈不緊張的情況下，我們不會降價，甚至都不會去宣傳我們有貨在賣。”

這樣的表態確實代表了一部分開發商的心理，但顯然不是全部。

首先，開發商的資金鏈也已經出現了分化，一些拿了高價地、資金鏈緊繃的房企，接下去難免會激進促銷，以求突圍。

第二，上市房企有銷售目標的壓力。因為如果上市房企業績承諾完不成，股票就會下跌，有些公司的大股東把股票質押出去融資，這就會產生連鎖負面反應。從上半年的情況看，很多企業的業績完成率並不高，所以，按照這個邏輯推理，一些業績目標完成不好的上市房企，或將加入降價陣營。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊的市場背景下，樓市在短期難以出現大幅反彈的機會，開發商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。目前，開發企業應一方面通過“跑量”回籠資金，另一方面，將資金投入到土地市場拿地，及時“換倉”謀求下一輪市場的發展機會。

張宏偉表示，盡管大多數城市目前庫存高企，部分城市出現大幅降價的現象，但是，這樣的現象應該不會持續太久，預計下半年尤其是第四季度，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，樓市調控政策也將轉向寬鬆，屆時，供求關係較為合理或供不應求的城市房價將步入平穩上漲的頻道。

中國房價降價潮能持續多久？||?令櫓?貢||###||2014年05月15日 06:45

自2009年4月14日政府推出史上最嚴厲宏觀調控政策以來，中國樓市到了最讓人看不懂的時刻。

2008年以后，中國大中城市房價以史上最嚴厲的宏觀調控為背景，在北上廣深帶領下一路狂奔，終於在2014年停下瘋狂的腳步。

自2月18日杭州德信北海公園發布“低價賣身”之后，多地樓市身價大跌。五一期間，上海樓市超過27個新盤自降身價爭相叫賣，數量占到新盤總數的五分之一。寧波城區的拉菲莊園揮淚大甩賣，每平方米直降5200元。北京樓市“五一”黃金周也是寂寞孤單冷。東三環雙井合生國際房價跳水100多萬元，無人問津。位於深圳寶安區固戍附近的富通V都會項目，近日因每平方米降價2000元遭到業主維權。

這是全行業崩盤的預兆？還是房企戰略調整帶來的購房良機？

各專家、各開放商、各級官員圍繞多空展開混戰，令人莫衷一是。

先看一個巨大反差：一季度土地市場呈現亢奮態勢，土地出讓金創歷史同期新高。據易居研究院監測，一季度10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83 .1%，較2012年同期大增375.4%。其中一線城市土地出讓金收入為1754 .1億元，相當於2013年全年成交額的35%。而數據顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地產開發商們也開始守住腰包，減緩投資金額。

再看這樣的一個資訊：南寧市房管局近日發布檔案稱，根據《廣西壯族自治區人民政府關於促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購房。就在南寧市發文的當天，就傳出訊息，天津濱海新區將實施差別化限購，無論在天津市內或其他城市有幾套住房，只要濱海新區范圍內無房即可在新區購房；並將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。天津市相關部門表示，差別化限購政策目前正在積極申報，但還未得到上級批準。如果獲批，有望在5月底開始正式實施。實際上自今年3月份以來，陸續有杭州、長沙、溫州、福建等多地傳出放松樓市調整政策的傳聞。雖然先后都被當地政府明確否認，但按照以往的慣例，政府的一些辟謠都會在不遠的將來變成令人公眾猝不及防的現實。

在分類調控、雙向調控的大背景下，結合經濟下行壓力、實體短期難以提振、穩增長缺乏支點，地方債務高企的嚴峻現實，地方政府對土地財政依賴的慣性必然轉化成房產救市的巨大動力。幾乎所有人都知道，高房價的罪魁是高地價，而捍衛高地價的力量是大權在握政府，似乎目前從中央到民眾目前都沒有找到真正有效制衡的手段 這也說明深化改革、理順中央地方事權財權的重要性、迫切性和艱巨性、長期性，所以簡單得出樓市崩盤的結論未免天真。

就房產商而言，則在整個銀根收緊的背景下，則出現了嚴重分化。鑒於銀行吸儲成本不斷上升，按揭優惠利率的積極性大大降低。此外，相對於按揭而言，銀行在開發貸方面更為謹慎，因此，企業境外融資能力便是關鍵。但一方面受美國加速退出Q E和人民幣貶值的雙重疊加影響，加上多個城市樓市涌現降價潮，房地產市場預期轉差，導致海外融資難度激增。中原地產研究中心最新報告顯示 ，4月 十 家 標 桿 房 企 共 計 融 資118.01億元，環比3月回落24.7%，這已是融資金額連續兩個月回落。

房地產行業內重組並購在未來會成為浪潮。當下樓盤打折有雙重意味；一是資金充裕的房產商利用整個樓市低迷期積極進行戰略調整，二是部分差錢的開發商回籠資金求生的無奈選擇。

全球大國從來就沒有全國性的統一樓市和房價。分類調控、雙向調控之下，只會使中國未來樓市進一步伴隨著新型城鎮化的推動，使其進一步趨於復雜化、區域化、城市化甚至地段化。過去公眾置業考驗的是更多是勇氣，未來考驗更多的是智商。

長達四年的史上最嚴厲樓市宏觀調控也使中國住房的需求發生了巨大改變。在房價高企之下，一部分剛需已經被淘汰出局，只能成為保障房未來照顧的對象，而真正的購買力人群則推動改善型消費成為一線樓市主力軍 比如關於上海五一樓市最新調查報告顯示，63%的購房者屬於改善型消費。被抑制的投資需求則徹底分裂：一部分融入改善型消費浪潮，一部分則匯入海外置業大軍。倫敦房產中介Knight Frank的數據顯示，2013年倫敦低於100萬英鎊的房產，有7.5%被中國大陸買家拿下，2010年這個比例是2.7%。2012年， 中國人一年內在美購房總價值達123億美元（約合人民幣744億元），占當年外國人在美購房總額的18%，已成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。

在各方利益劇烈博弈，銀行信貸從緊，實體短期難以振興，百姓收入增長遲緩、投資渠道狹窄的背景下，中國樓市預期像霧像雨又像風，一線城市持續高企的房價和三四線城市鬼城、睡城批次出現會成為一道獨特風景線，宛如一道涇渭分明的鴻溝，考驗著未來中國深化改革、推動新型城鎮化、重振實體經濟的決心和智慧。

中國樓市崩盤是個笑話，但持續高燒的狀態也將徹底謝幕。宏觀調控是必須的，但全國統一的、完全由政府主導的調控的確走到了盡頭。多空博弈的理想結局是全面回歸理性 在政府真正擔負起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下，商品房價回歸市場主導，趨於平穩。

中國房價下半年或還要飛||金融界網站||徽湖||2014年05月14日 07:08

知名評論人徽湖撰文：很多人說2014年房價崩盤，但筆者的預測是下半年，房價還要飛。

2014年的樓市，有兩種人正在付出代價：一種是激進的房企，在市場好的時候，不顧成本瘋狂拿地，不顧自身企業實力，全國各地盲目擴張。

如果市場保持高速發展，這種企業也需可以一夜之間發展壯大，成為一頭牛。但市場稍有波動，企業就會出現資金問題，項目開發停滯，按期交不了房，轟然倒下也是一夜之間的事情。

還有一種人是部門城市的“地方政府”，他們和房企一樣，喜歡“大躍進”，新城建設一圈就是幾十平方公里。幾十萬人口的城市，可以一兩年內出讓巨量土地，蓋成幾百萬、上千萬面積的樓房。

這種城市沒有主導產業，最多有一兩個大型企業，產業聚集度不高，人口吸納能力不強。一年新增人口不到10萬。快速擴張，追求速度導致新城成鬼城。

但理性分析，全國有數萬家房企，出現資金問題畢竟是少數，占百分比僅為個位數，絕大部分依然穩步前進。同樣全國數千個城市里，出現鬼城、房地產大量直銷的也屈指可數。所以樓市並未像很多媒體所說，出現大面積的降價，甚至崩盤。

在最新統計數據中，全國70余個大中城市，房價下跌的城市僅為6個，其他城市房價反而出現微漲，並未輿論所稱的“危機四伏”。

這段時間，關於房地產“救市”的訊息層出不窮。從最早的南寧救市、到天津濱海新區，然后是寧波限購松動，再到安徽銅陵。面對地方政府樓市政策的調整，很多人大呼地方政府“救市”不應該。

但筆者一直以來的觀點，這種行政調控對於樓市來說，有百害而無一利，任何調整政策的結果，都是對市場經濟的一種傷害。調控降房價，成為一種美麗的意淫，最終調控的成果都和百姓的愿望南轅北撤。如今放松限購、或者調整房貸政策也好，絕不是救市，而是對於過往政策的一種糾偏，把樓市的發展方向重新調整到可持續、健康發展的道路上，去行政化走市場化道路上。

當然地方紛紛對既往政策糾偏，也是不希望房價下降。因為道理很簡單：地方政府超過一半的收入來自於土地，當房價下跌時，地方政府的財政收入自然會惡化。這可能會導致地方政府的融資平臺出現問題。一旦房地產預期逆轉，一旦房價整體下降，無論是銀行，還是普通老百姓，都可能要為房價的下降而陪葬。

樓市沒有問題，即使真出現問題，其實地方政府也無能為力。真到那個時候，即使取消限購，也未必就能讓樓市一夜之間復甦。限購是高房價的貞潔牌坊，限購政策越緊的城市政府房產的價值越高。如果真的沒有限購了，房子就不是稀缺品了，就失去了投資價值，房子反而無人顧問了。真正能夠帶動樓市發展，加速房價上漲的是貨幣，開閘放水才能起死回生。我們不妨看看4月份央行的有關數據：

4月新增人民幣貸款7747億，M2同比增長13.2％，廣義貨幣（M2）余額116.88萬億元，同比增長13.2％；狹義貨幣（M1）余額32.45萬億元，同比增長5.5％。

在樓市還未出現問題時，央行其實已經出手了。筆者在去年底曾預測大約到2019年M2達到200萬億，按照目前的速度看來不用了，2018年M2很可能有望沖擊200萬億！

所以很多人說2014年房價崩盤，筆者的預測是下半年，房價還要飛。（BWCHINESE中文網）