如何讓中國樓市聽話？

青年經濟學者溫克堅撰文：面對岌岌可危的樓市危局，政策制定者應該推動釋放更強烈的信號。

三十多年的經濟變遷，使得市場經濟優於計劃經濟這個判斷，從政治大忌變成一般性共識。而對政策制定者來說，比市場經濟更優越的，是那種服從政策制定者意愿的市場經濟，或者說是聽話的市場經濟。

面對土地市場低迷，房產交易量下降，開發商破產這種樓市危機前景，政策制定者面臨很大壓力，通過政策引導，規訓房地產市場，塑造一個服從政策意愿的房地產市場，這是政策制定者夢寐以求的目標。

從這個角度，可以理解近期政府針對樓市推出的諸多政策。在地方政府層面，通過調整限購范圍，鼓勵落戶之類的措施，已經頻頻見諸報端。而近日媒體報導稱，除了北上廣深一線城市之外，住建部已經正式允許各個地方政府自行調整房地產監管措施。

可以確定的是，那些承受低迷房地產行情壓力的三四線城市，將會在未來幾個月推出更多的救市舉措，扮演市場規訓者的角色。這其中，將會出現形形色色的奇葩政策。杭州政府出臺的所謂限降令大概是最先的預演，在媒體紛紛質疑下，杭州政府否定政策目的是為了限制降價，但地方政府對價格的操控，則是不言而喻的事實。

（山西臨汾市區內林立的樓盤）

值得關注的不僅僅是三四線城市，以北上廣深為代表的一線市場，也面臨劇烈調整壓力，住建部官員表示，部里正在觀察研究，但依然不會發文表示限購退出。如何為一線城市量身定做新的調控政策，相關官僚機構肯定也在緊鑼密鼓的推進。

更具實質效果的是以棚戶區改造為名的央行對國家開發銀行的再貸款。根據一些非正式訊息，這個額度可能達到6000億。有意思的是，似乎是為了回避輿論的過度解讀，這些貸款披上了定向寬鬆的名義。

有一點經濟常識的人們都知道，貨幣的流動特征決定了根本不存在定向寬鬆這回事，央行對國家開發銀行的再貸款，實際上就是基礎貨幣的投放，通過貨幣乘數效應，將給市場注入數萬億的廣義貨幣。市場也把這個信號恰當地理解成了流動性放松的重要標志，債市和股市都帶來一波行情。

事實上，負責經濟決策的最高行政官員，在內蒙古考察的時候，也公開表示，經濟面臨下行壓力，貨幣政策將作出調整，這和其4月在博鰲論壇的政策定調完全不同，貨幣政策調整的政治意愿已經形成。

調整行政措施，降低市場準入，同時通過放松貨幣政策，默許通脹壓力，刺激購買欲望，這些舉措其實都不新鮮，筆者在以前的文章里也曾經做過預判，現在的問題是，這些已經出臺的政策，包括后續即將出臺的政策，能讓樓市更加聽話嗎？政治意愿能帶來市場的積極反應嗎？

這就需要分析市場一端。通常說的市場只是一個為了敘述方便的抽象概念，市場真正的主體是無數各式各樣的機構和人群，就樓市而言，眾多的開發商和有意參與到房地產領域的消費者和潛在消費者，他們如何解讀並對政策信號作出反應，就可以簡化為市場的反應。

對龐大的消費者而言，形成某種代表性的認知會比較困難，但是一旦形成，就會有一定的穩定性。2014年以來的市場數據說明，作為市場主體的眾多消費者，在認知和判斷上已經達成某種粗放的共識，那就是樓市泡沫即將破裂，因此顯著地改變了他們的消費行為。現在政策制定者要改變他們業已形成的這種認知，同樣會有比較大的挑戰。

（山東濟南市西部新城崛起的商業樓盤）

從經濟分析角度來看，價格是諸多市場要素的最重要表征，樓市泡沫最顯著的特點，也是價格超出居民的一般購買力，因此價格調整才是重中之重，回避價格調整的救市措施很難發揮作用。由於顯而易見的理由，開發商們不愿意大幅度降價來刺激交易，他們對市場走向還有僥幸心理，而政府救市政策的出臺強化了這種僥幸心理，會延緩他們做出那些痛苦的決策。

而從杭州出臺的限價令來看，防止價格大幅度調整恰恰是各個地方政府試圖極力避免的后果。

因此，對政策制定者而言，回避價格調整的各項政策的出臺，一個可能的危險是恰好強化了公眾對樓市崩潰的預期，會導致樓市成交量的進一步下降，使得泡沫破裂壓力更加顯著。

另外，大概基於不同的政治考慮，官方經常發布自相矛盾的信號，迄今為止的眾多政策，都有些偷偷摸摸的意味——比如住建部對各地救市政策的曖昧態度，而明明央行貨幣政策已經開始轉向，卻非要借助所謂棚戶改造定向寬鬆等說法來瞞天過海，這種政策立場上的謹小慎微，很容易被反向解讀，公眾認為政府或者是並沒有意愿，或者是沒有能力來拯救樓市，從而維持他們固有的樓市泡沫即將破裂的認知。

要公眾接受政府的救市意愿和救市能力，需要有更強烈的刺激信號，才能改變市場主體的態度和行為，形成一個符合政策制定者的意愿的好市場。

因此，從純粹技術角度來看，面對岌岌可危的樓市危局，為了讓政策更加立竿見影，政策制定者應該推動釋放更強烈的信號，包括但不限於筆者隨意列舉的下列選項：

第一，政策制定者通過召開經濟大會，宣布政策大幅度調整，展示明確的政治意愿，形成不惜一切保護好樓市健康發展的社會氛圍，就像1998年那樣，為了保證GDP增長率達到8%，形成全國保八的氛圍。

第二，政府宣布大規模的經濟刺激政策，比如推出類似2008年四萬億那樣的刺激計劃，為了讓刺激政策產生定向效果，可以宣布成立大型國有房地產開發集團，宣布對購房的種種激勵措施，房地產投資和消費都可以在短時間內從極度嚴寒轉換成一個熱烈的市場。

第三，營造良好的輿論環境，一方面通過官方媒體，比如中央電視臺、《人民日報》等，連續宣布利好訊息，引導輿論導向，同時禁止媒體唱空樓市，封殺和堵住那些唱衰樓市的論調，使得大眾心態不受各種謠言蠱惑，並形成房地產市場將長期持續繁榮的判斷。

第四，重復上述這些步驟，直到房地產市場重回量價齊升的好時光。

人們經常誤以為市場規律是不可戰勝的，其實在特定的時空環境下，市場是可以馴服的，對一個擁有龐大政治經濟資源的國家機器來說，尤其如此。過去10來年樓市雖然有些反復，但政策制定者的意志事實上主導了樓市的意志，形成了有中國特色的樓市格局。

2014年以來，公眾態度發生了巨大的變化，樓市面臨泡沫破裂的陰影，但我們不能輕易斷言，樓市從此就不理會政策意圖，可以自行其是了，問題的關鍵還是政策制定者政治意愿的強烈程度。

抽象的經濟規律是蒼白的，在特定的政策意圖下，所有的市場規律都可能被扭曲，這在樓市一再上演。（BWCHINESE中文網）