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本港地產股成今周市場焦點，龍頭股長實(00001.HK)股價近期連番破頂，創近6年新高，新地(00016.HK)近日更重返「紅底股」行列。因港府本周二(14日)終為目前樓市「3D」辣招(包括額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及放寬雙倍印花稅(DSD))略為減辣，宣布DSD的換樓期限，雖然一般估計只對換樓期限延長多1至2個月，對買家購買一手樓花較有利，對樓市總體影響有限，但有券商認為當局今次微調，對樓市釋出「放鬆」政策性轉向訊號，兼美聯儲局近日重申無加息時間表，為估值低沉的地產股帶來修復機會。
【磚頭股鬆綁 估值處低谷】
地產股近年股價表現未見突出，因港府冀持續增加供應，及自2010年10月以來推出一系列遏制炒風的政策包括「3D」辣招，不少業主均不願跌入「3D」稅網，令本港住宅物業一手及二手交投低迷，兼且美國退市及加息構成不明朗因素，令部分買家及換樓客入市卻步。
據大和近日報告指，本港地產股現時預測市賬率近0.7倍，股價較每股資產淨值(NAV)折讓達46%，較以往三次樓市下跌周期估值低及折讓更大，包括2008年第三季至第四季(預測市賬率0.89倍、股價較NAV折讓38%)、1998年第四季至2003年第二季(預測市賬1.16倍、股價較NAV折讓16.7%)、1994年第二季至1995年第三季(預測市賬1.6倍、股價較NAV折讓17.9%)。
【一手較受惠 長實新盤多】
花旗指，地產股首選長實及新地，料受惠放寬DSD，估計長實由目前至今年年底將推售4,785個單位，屬未來推售最多新盤的發展商；其次是新地，料今年將推售2,718個單位，並估計信置(00083.HK)將推售2,077個單位。
瑞銀認為，港府放寬雙倍印花稅換樓期限，料可提高樓市交投，但因預期港府不會進一步推放寬措施，該行維持對本港樓市未來12個月下跌10%至15%預測，維持對地產行業「中性」的評級。該行指，長實、新地及新世界發展(00017.HK)的樓盤面向用家的比例較高，而地產股中只有長實為「買入」評級，目標價151.2元。
大行普遍看好較大型地產股。高盛認為，港府放寬雙倍印花稅換樓期限，一手市場會較二手市場受惠，而該行較看好新地及長實，料其銷售流轉率可跑贏同業。此外，渣打稱，長實具多元化盈利組合，兼有大量盤源推售，亦喜愛新地，但該行認為，地產股現處合理估值水平，要進一步獲重估較困難，因樓市前景仍負面。
【港府終微調 樓花引關注】
大和發表報告表示，相信放寬期限可以增加一手新盤買家換樓的彈性，惟對實際樓市前景影響不大。不過報告指，對本港樓市看法持正面態度，恆地(00012.HK)、新地為行業首選，評級「買入」。
既然放寬DSD部份限制，相信有助刺激市民換樓意欲，新盤受惠之餘，發展商亦可借機沽售樓花。受惠的新盤包括正部署開售的長實荃灣環宇海灣；新地部署開售將軍澳天晉IIIA及IIIB期、及東涌項目；會德豐(00020.HK)的尖沙嘴GRAND AUSTIN；及信置(00083.HK)等的大埔白石角逸瓏灣。
【新地發紅輪 新世界供股】
本港地產股今年來亦有集資活動，包括新地及新世界發展。其中新地於2月底宣布發送紅利認股證，新地按每持有12股送1份比例向股東派送紅輪，每份紅輪認購價98.6元，按配發最多約2.25億股計，可集資約222億元，行使期至2016年4月下旬。
對於新地早前宣布發行紅利認股權證，瑞銀及瑞信均表示，雖然預計新地建議發紅輪對股價及資產淨值最終的攤薄效應不大，預期股價短期會受壓，但相信發紅輪是為獲得額外資金以提升購地的競爭力。匯豐亦相信，發紅輪所得的資金，令新地在項目投資上的靈活性得以增加，長遠有助集團持續增長。
【關注集資潮 美林估三股】
此外，新世界發展於3月中按每股6.2元，以「3供1」基準進行供股，集資介乎133.16億元至139.9億元。新世界主席鄭家純指，集資主要是為了私有化新世界中國(00917.HK)，同時可作為增加土儲及為新世界中心項目提供資金。
不過大行對其供股未太看好，摩通表示，令其資產淨值攤薄，料股價較資產淨值折讓會擴大，摩通予新世界發展目標價7元及投資評級「中性」。
瑞銀報告指，新世界發展即將推售的兩大新盤Grand Austin及Pavilia Hill，分別位於西九龍及天后，屬一線地段，主打換樓客，相信能受惠政府放寬雙倍印花稅的樓花換樓期限，予其「中性」評級及目標價8.9元。
此外，就本地地產股今年來有集資活動，美銀美林於3月中曾發表報告，估計未來潛在或「伸手」集資的地產股包括恆地(00012.HK)、會德豐(00020.HK)及嘉里建設(00683.HK)，特別是若恆地及會德豐有意擴大本港土儲，而嘉里建設屬淨負債率較高一類，去年年底其淨負債率已達31%，但按過去經驗嘉里也有可能趁低價進行私有化。(ta/w/t)
阿思達克財經新聞
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