中投顧問：樓市庫存壓力大 市場回暖尚需時日

統計數據顯示，5月上旬，北京住宅新房網簽量為1542套，為近年來同期的低位。成交低迷之下，北京住宅新房市場的庫存量突破7萬套，創下13個月來新高。北京一直被認為是中國最好的市場，最近5年來的房價漲幅毫無疑問是全國第一。長期呈現供不應求，新建商品住宅供求比在2013年為0.7：1，完全供不應求，到3月底時存量消化周期為13.5個月，一線城市中最短；土地消化周期為3.2年。這些指標都顯示北京樓市較為健康，在其他地方樓市頻頻傳出降價、打折促銷、地方政府出手干預樓市的背景下，北京的樓市似乎是“東方不敗”，沒有什么風險。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，然而現在北京似乎不再如此的自信。在購房者普遍觀望的情況下，北京二手房成交量跌幅更為明顯。統計顯示，5月上旬，北京市二手房網簽量為1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，同比去年下跌2.77%。二手房市場的成交依舊低迷。樓市庫存處在高位，市場迅速降溫，購房者觀望徘徊與樓市的邊緣，其他地區此起彼伏的降價聲不斷、一些地方政府暗渡陳倉或者明目張膽的松綁樓市調控政策，在這樣的情況下，恐怕即使有任大炮的振臂一揮，“此時不買房，再等30年”恐怕也難以湊效。

一位知名房地產商曾指出，今年樓市去化速度較慢，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月。並表示，深圳存消比29個月，長沙24個月，無錫57個月，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月，沈陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。而一般以21個月為風險警戒線，由此可見，像深圳、上海等這樣的一線大城市也存在去化周期較長的問題。

一邊是商品房環比供應的大幅增加，但是市場成交量卻出現下滑；另一方面，反腐工作持續推進，一些政府官員名下的房產通過各種渠道開始涌現到二手房市場，無疑也加劇了二手房房價的松動和下滑。如果市場預期持續沒有好轉，那么樓市行情或將進一步惡化。

樓市行情是一些列因素綜合作用的結果，其中前期的土地市場供應對當前樓市情況有直接的影響。2013年樓市較為火爆，量價齊升，地方政府也不余遺力的加大土地市場供應，土地市場與樓市交相輝映，“天價地王”頻頻見諸報端。土地供應增加，房企開足馬力建房子，想著再接再厲再創輝煌，卻不料市場冷卻的速度如此之快，造成樓市庫存量居高。

近期，政府調整了供地政策。改變已連續四年對外“張榜”的全國住房用地供應計劃，改由地方自行公布各省供地計劃。2010年全國住房供地計劃18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃。2011年計劃供應21.8萬公頃，實際完成13.59萬公頃。2013年全國住房用地實際供應13.82萬公頃，達歷年最高，相當於前5年平均實際供應量的143%，但仍未完成15.08萬公頃的年度供應計劃。如果政府在2013年完成了相應的供地量，樓市估計在2013年就開始階段性的調整，而不至於累積到2014年，房企高歌猛進的高地價拿地，目前卻擱置而無力開發，對房企資金鏈造成較大的壓力。

一些地方的樓市已經開始由之前的“有價無市”，開始轉變為“降價也無市”，在目前樓市庫存量高，購房者入市不積極，房價雖然有所松動，但是總體依然較高的情況下，樓市短期內難以好轉。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 研究總監）