【財華脈搏】600萬元上車盤 畀足優惠都難供！

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600萬元上車盤的故事，已為為本港市民茶餘飯後的談資。重點不單只在600萬元是否為上車盤，更重要是市民要置業，是否可以負擔得到。今日「華爾街日報」亦有報導指出，縱使地產商通過向業主提供優惠，但是現實上港人仍然無法負擔。

為何香港人無法置業？其中一個原因是樓價在過去數年急速上升。香港樓價在2008至2013年期間倍增，但是本港市民收入增幅，無法追得上，其中以年輕人的薪酬水平，基本上更是原地踏步。據統計處於2013年初公布的《香港2011年人口普查主題性報告：青年》報告，指出年輕人的主要職業收入，與2001年一樣仍維持在8,000元水平。

或許2011年的數據太遙遠，若參考統計處在今年2月底公布，去年第四季綜合住戶統計調查按季統計報告，季內在12.7%的就業人士每月收入為5000元以下，收入在5萬元以上者，則佔就業人數的6.3%。就業人士每月就業收入中位數為1.25萬元，若撇除外傭，相應數字為1.3萬元。

那麼按上述統計處報告顯示的就業人士中位數收入，又是否可以購入一個上車盤呢？以金管局總裁陳德霖的說法，售價600萬元以下的單位仍屬上車盤。可是以位於馬鞍山星濤灣一個實用面積為538呎的中層單位為例，該單位售價正正是600萬元。代理以按揭成數7成，利率為2.25厘，還款期為25年計算。買家每月需要供款約為18,317元，以現時銀行要求每月供款金額不逾收入50%計算，即買家每月收入最少為36,634元，若四捨五入，即每月收入為37,000元。若以就業人士收入中位數1.3萬元計算，縱使是一個雙職家庭，收入亦只有2.6萬元，當然是無法上車。

若是將焦點落入長江實業在今年3月推出，位於醫局街的新盤丰?，仍有一定機會。其中在3座5樓A室及6樓A室，單位面積為374平方呎。據成交紀錄冊的資料顯示，成交價均在350萬元以下，絕對屬於上車盤。若以7成按揭計算，即買家向銀行借入245萬元按揭貸款，若以還款年期為25年，按揭利率為2.25厘計算，每月只需供款約10,685萬元。以每月按揭供款佔收入不可超過50%計算，即每月收入約22,000元，即可以做業主。惟以一個月入約2.6萬元的雙職家庭，供樓支出已佔收入的48.56%。收入足夠供樓，又是否足夠支付進修以及育兒等開支呢？

可是但是不論陳德霖或是其他銀行業人士，均指出未來本港銀行貸款利率走勢，只會向上。因此在個案假設上，應要持有保守態度，變相年輕人要置業，在預算上要更寬鬆，否則當利率上升，難以負擔此置業並非單是購入一個物業的決定，而是組織家庭的決定，港人既是難以負擔置業，更大的問題是無法組織家庭。這問題實在是不可以忽視。

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