房地產下一波海外投資熱潮會在哪里？

　　亞洲投資者的重心歷來放在本國或所在地地區，近年來他們正在把投資范圍擴大到美國、澳洲及歐洲國家。最新統計數據顯示，亞洲對外投資總額，由2000年初約10億美元急升至2013年的逾300億美元。

　　“自2009年開始實施的首輪量化寬鬆政策，進一步加速了這一勢頭，在2008年和2013年五年間，投資總額大幅上升近七倍。 ”

　　當然，一個關鍵的驅動力是自2009年起大量的資金流進入房地產行業。另一個吸引投資者往亞洲以外投資的強有力的推動因素是在海外門戶城市所得到的高回報及高增長機會，隨著經濟的復甦，這些城市的房地產市場被認為更具增長潛力。與此同時，亞洲地方政府對海外房地產投資的放松管制也在推動資金外流。

　　什么因素在推動海外投資？

　　自2009年啟動首輪量化寬鬆政策以來，環球資本的流動性不斷增強。除此以外，持續上升的海外投資主要由“外力”和“內力”兩個因素推動。

　　外力因素

　　>更高的收益

　　鑒於亞洲目前正處於一個與美國和歐洲非常不同的房地產周期，亞洲投資者一直在尋求能夠獲得更高收益的海外房地產投資機會。例如，現時新加坡及香港的優質寫字樓收益率大致在3%或以下，但在美國和澳大利亞的同類型物業收益率可達6〜7％。

　　房地產投資機會

　　亞洲買家已經轉而從海外尋求更好的房地產投資機會。這些地區不斷涌現的經濟復甦跡象，吸引著尋求更大增長潛力物業的亞洲投資者。從投資的角度來看，相比起在亞洲各國的主流物業，投資者會被相對售價耕地的海外物業吸引。

　　>市場透明度

　　因為市場透明度更高，亞洲投資者更青睞美國，歐洲和澳大利亞的主要門戶城市。

　　>貨幣升值

　　除了高透明度，亞洲投資者也被美國和歐洲國家因經濟增長前景而帶來的貨幣升值潛力以及這些國家提供的物業投資機會所吸引。

　　內力因素

　　>融資成本上升

　　量化寬鬆政策在美國漸行漸遠，這預計會影響亞洲的市場情緒，大多數投資者正尋求更大的投資回報以應對上升的融資成本。此外，通過其海外途徑或子公司拓展海外業務，還能拓寬融資渠道。投資者更可以創建自己的國際聲譽，從而加強他們在國內市場的地位。

　　>政府政策放寬

　　另一個推動因素是亞洲各國政府關於海外房地產投資政策的放松。在中國內地，政府正出臺“走出去”戰略。

　　同時，人民幣的升值使得海外資產相對低廉。中國的開發商將更加積極地進行海外投資，以獲得多元化收益。

　　[NT:PAGE=$]在台灣，行政院金融監督管理委員會（金管會）曾於2012年11月宣布，保險（放心保）公司不能參與任何投資收益率低於2.875 ％的房地產交易。這促使保險公司開始收購提供更高收益率的海外房地產。2013年5月，台灣金管會又出臺另一項政策，限制只能在七個海外城市（紐約，倫敦，

　　多倫多，法蘭克福，上海（樓盤），北京（樓盤），胡志明市）進行此類投資 。但在2014年2月，金管會進一步宣布，準備解除這些地域限制，並允許本地保險公司在世界各地的任何地方進行投資。

　　>降溫措施

　　因本地政府有可能在2014年繼續保持樓市降溫措施，越來越多來自香港及新加坡的資金將轉戰海外。

　　>資產設定

　　另一個值得關注的趨勢是在亞洲的主權財富基金已經開始提高海外房地產在其投資組合中的份額。

　　中國買家會還成為2014年海外資本的主要來源？

　　從投資總額計算，香港，中國內地及新加坡一直是亞洲境外房地產資本前三大來源，占2013年全區投資總量的71 ％ 。韓國在過去三年也已加速趕上。但展望未來，來自中國，香港及新加坡的買家，仍將是資金的主要來源。

　　中國開發商的海外投資

　　當第一輪量化寬鬆政策推出時，亞洲以外的中國境外物業投資總額自2009年始漲幅明顯，在2013年達到創紀錄的90億美元。在現時國內購房限制的背景下，我們相信會有更多的中國開發商將目光投向海外，以滿足他們的本地客戶的需求，以及分散投資的類別。

　　我們做一個大膽的假設：如果中國十大開發商將其年銷售收入的50 ％分配到海外投資，這將達到600億美元——這是他們在2012年對外投資的總額的10倍。因此，我們認為，世界的“門戶”城市會在2014年看到中國買家在購買房產上的飛躍。

　　越來越多的中國投資者熱衷把資金用於海外投資，只是因為他們看到在過去幾年中，他們的業務伙伴、同行和競爭對手在這方面獲得的成功。國內房地產開發商，如，中國萬科，碧桂園，綠地等已經運用不同的入市方式，如直接收購及與當地伙伴組建合資公司進行地塊收購和發展，成功提升他們在海外市場的地位。

　　韓國迅速趕上

　　除了中國，其他亞洲國家在海外投資增長方面亦增速明顯。例如，在過去三年韓國的海外投資總額已經迅速趕上。僅2013年，其海外物業投資年總額上升超過50%。首爾的國家退休金服務基金（nps ）預計把更多的的供款收入投資到海外資產以提高整體回報。而韓國監管機構也正在簡化國內投資者購置海外房地產的手續。

　　類似的情況在台灣正在上演，保險公司自2013年5月已獲準收購海外房地產。

　　下一波海外投資熱潮會在哪里？

　　未來幾年美國預期經濟預期將逐步復甦，美國的主要門戶城市將繼續收到追捧。這些城市的優質物業均供不應求，投資者在進行收購及評估收益時會更加靈活。

　　人民幣預期的升值和亞洲投資者對更高收益的房地產需求持續增長，將進一步刺激亞洲的海外投資資金增長。但是，這些錢將投向哪些地區？

　　海外投資的第一次熱潮

　　在過去的5年中，包括美國，英國和澳大利亞市場一直是最熱門的亞洲海外投資目的地。受益於市場透明度高，如倫敦和悉尼等主要城市繼續受到主要投資者的青睞。環球金融危機爆發前，更有不少對外投資資金流向了其他歐洲城市，包括巴黎、慕尼黑及馬德里。

　　“有趣的是，繼全球金融危機后，投資者繼續看好倫敦和悉尼，但他們也開始把范圍擴大到美國，特別是像曼哈頓和舊金山這樣的門戶城市。 ”

　　第二波海外投資熱潮

　　第一次對外投資熱潮中，亞洲投資者的焦點在於重點城市的高質素資產。我們認為，在下一個熱潮中，投資者會把目光擴展至門戶城市的邊緣地帶，例如倫敦東區及曼哈頓的市區，因為這些地方的樓價比傳統的核心區域更具吸引力。

　　改建和開發機遇的到來

　　在物業類型方面，亞洲投資者早年大多關注住宅樓宇的投資，如今隨著經濟逐漸復甦，加上投資需求開始增加，商用樓宇也日益受到青睞。

　　事實上，寫字樓已成為亞洲對外投資者的新寵。據統計，此類物業的投資比重已由2001年的45%上升至2013年60%。然而，預計新的趨勢將是越來越多的跨境投資者，將會涉足非傳統的物業類型，比如酒店，並且在門戶城市的二級市場進行更多的增值性計劃，比如改建等等。