馬光遠：中國難以承受房價下降之重

馬光遠

    種種跡象表明，經歷10多年黃金期的中國房地產正在以令人恐慌的表現拉上幕布。

　　3月18日，國家統計局公布了2月份70個大中城市的房價數據，新房價格同比上漲8.7%，低於今年1月份9%的漲幅。而且，新房價格環比上漲的城市從1月份的62個下降為57個，環比漲幅從1月份的1.2%迅速下滑至0.7%。特別是北上廣深四個一線城市新房價格同比漲幅都回到了20%以內，價格上漲趨緩態勢極為明顯。

　　在價格上漲進入疲態的同時，包括一線城市在內的成交量也出現了暴跌。以北京為例，2月新建住宅成交2221套，創下2007年北京有網簽記錄以來的最低記錄；二手房成交5441套，環比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，創下2012年1月以來的成交量新低。而3月份的成交量更不容樂觀，3月頭15天，北京新房與二手房合計簽約7252套，簽約套數創北京樓市6年來最低值，遠低於2013年3月份頭15天的28900套。

　　而最近市場上關於房地產的三大訊息則更是引發市場恐慌情緒：一是北京萬科的某樓盤毛坯房以2.1萬元/平方米的價格低開，遠低於之前市場預計的2.6萬元/平方米的價格。作為中國房價最堅挺的風向標，北京房價出現松動，意味著看多房價的最好心理防線的崩潰；二是浙江興潤置業資金鏈斷裂傳聞得到證實。興潤置業的35億元負債中，銀行債務超過24億，涉及總共19家銀行機構；三是人民幣匯率2月份以來出人意料地下跌。以上三則訊息可以說從三個層面展示了目前中國房地產面臨的最大困局：一線房價的松動意味著中國房價整體走弱；開發商資金鏈的斷裂透視出流動性緊張的大背景下開發商面臨的巨大考驗；人民幣的大幅貶值不僅意味著以人民幣計價的資產價格顯得有點貴，而且也意味著熱錢開始流出中國。

　　毫無疑問，中國房地產的蕭瑟秋天已經到來。在此之前，很多以過去10多年的習慣性思維觀察中國房地產的人認為，中國房地產還會有至少10年的黃金期。即使那些相對謹慎的人，最多也認為未來房地產會出現分化走勢：一二線仍然看好，三四線房子過剩的城市價格將下降。但這一兩個月以來包括北上廣深四個一線城市住房成交量和價格的松動都意味著，中國目前房地產面臨的局面絕非“分化論”所言那么樂觀。

　　特別需要提醒的是，無論是今年“兩會”之前杭州、常州等地一些樓盤的降價，銀行收緊與房地產有關的房貸，還是“兩會”后房價上漲的趨緩和成交量的暴跌，都是在政策“真空期”的情況下出現的，當下房地產疲弱的表現完全和政策無關，而是在房價經歷一年的暴漲之后市場的自發反應。

　　筆者一直強調要實事求是地研究房價的基本邏輯。從過去10年支撐中國房價的因素看，至少有五大引擎是推動中國房價上漲的重要推手：一是貨幣因素，過去10年，是中國貨幣大躍進的10年，也是負利率的10年，極度寬鬆的貨幣成為房價的第一引擎；二是需求因素，住房供應嚴重不足，需求旺盛；三是經濟高速增長，在投資拉動的情況下，房地產成為中國經濟高速增長的最大受益者之一；四是土地財政，地方政府對土地的過度依賴事實上使得地方政府成為過去對抗中央調控政策的主力軍；五是人民幣不斷升值，引發熱錢流入中國房地產市場，以及隨著人民幣不斷升值對中國資產價格不斷重估。

　　這五大引擎，進入2014年后幾乎全部熄火。筆者去年關於美聯儲q e退出后全球流動性將面臨歷史性轉折的判斷已經得到了現實的應驗，這還只是開始，一旦美聯儲進入加息周期，國際資本將加速流出中國；從經濟增速看，未來5年，中國經濟能夠維持7%左右的增長已經不易；加上過去10年房地產的大躍進，中國住房供需已經基本平衡，一二線以下城市住房過剩也已經成為事實。根據經濟學家鐘偉的數據，如果未來五年中國房地產投資的年復合增長率保持在7%左右，到2017年中國將至少建成1億套以上的房子，這還不包括3600萬套保障房，這也意味著至少可以解決4億人的住房問題，而到2017年，中國城鎮化的人口最多不會超過1個億。最近人民幣的貶值等於雪上加霜，讓本來絕對值已經非常高的房價顯得更加滑稽，北京、上海等地的房價很多已經超過了紐約、東京，但人均收入不及它們的十分之一。

　　這種分析意味著，今年房價下跌是大概率事件。如果在2008年，房地產的調整不會影響中國經濟，但在經歷一系列刺激房地產的政策之后，我們發現，房地產已經完全綁架了中國經濟。2013年，房地產極為驚人的表現為中國7.7%的增長立下頭功，但房地產投資占gdp15%以上的比重、對中國經濟20%以上的貢獻、土地收入占地方財政收入70%的份額以及12.2萬億的到位資金占中國全社會融資額70%以上這些數字，意味著中國經濟已經完全淪為了房地產經濟。面對如此的囚徒困境，中國政府唯一的選擇就是改變目前的房地產調控政策，從抑制房價上漲轉向防止房價下跌引發中國經濟崩盤的系統風險，為泡沫的破滅再爭取時間，盡可能減少對中國經濟的沖擊。（博客：馬光遠）