搶賺房地產增值 近3年雙北違法工業區住宅增2400戶

據住展房屋網統計，過去3年來北台灣地區共增3773戶工業住宅，其中雙北就包辦了2400戶以上。另外桃園地區也有1000戶，緊追在後。顯示在房價飆漲的現在，有些不肖商人利用工業用地興建住宅，以獲取利潤。

房價漲幅大 不肖建商興建「工業住宅」

詳細來看的話，北台灣這3年來一共有46個預售、新成屋興建於工業用地上，共計3774戶。其中新北市的工業住宅數量最多，有15個建案，其次為桃園地區12案、台北市有10個個案、新竹地區8案、基隆市也有1案。以戶數看來，新北市的工業住宅戶數最多，而台北市雖然只有10案，但因北投區的四案加總起來就有748戶，因此戶數也超過1000。

住展房屋網經理黃美瑄表示，雖然政府有此規範，但工業住宅案仍然層出不窮，雖然台北市政府早於民國99年制定土地的相關法令，規定工業用地上不能興建住宅。但由於各種用地價值不同，在住宅用地越來越少、價格越來越高的情況下，購入較便宜的土地來興建住宅，就成為建商的獲利手法之一，造就了「工業住宅」的誕生。

黃美瑄認為，新北市內出現最多的工業住宅，最大因素是因房價漲幅大，近幾年房價不斷上漲、甚至有些區域價格直逼台北市，讓往往相對低價的工業住宅可在此嶄露頭角，吸引預算有限的客層。由表格中可以看出，板橋、三重、新莊這幾個上漲速度快的區域，工業住宅數量也較多，而中和區雖只有一案，但該案有376戶，案量不小也值得關注。

工業住宅價格較低？ 豪宅化住宅恐更貴

雖然工業住宅的最大優勢就是相對便宜的價格，平均來說，工業住宅的單價大約都會比一般住宅低一到兩成，不過各區域還是會有些許差異。例如台北市的工業住宅，因為位處地段都不差，價差就不會那麼明顯；而桃園市，因有些工業住宅規劃成大地坪的透天住家，產品型態也造成價差縮小，有時總價甚至比一般住宅更高的。

其實，除了工業住宅外，違反土地使用分區的案例還有不少，例如台北市的大直大灣段、內湖五期重劃區等，都是著名的違規區域。大直美麗華周邊豪宅林立，這些豪宅有不少是蓋在「商業用地」或是「娛樂用地」上，讓此區成為違規住宅的大本營。由於幾乎都是高規格的豪宅，價格不但沒有比合法住宅低，甚至有些個案還更高於住宅區。

與大直情況類似的還有新北市的新莊副都心地區，為了吸引產業進駐成為商業中心，因此規劃大面積的商業用地。但觀察台灣現在的房市，商辦市場需求遠不及住宅，因此產生許多登記為商辦，卻實為住宅使用的大樓。雖然政府規定建物至少一半做為商業用途，但最終樓上的那些「假商辦」重新裝潢成住宅的仍是大有人在。

政府近年嚴查 民眾避免省小錢賠大錢

不過因為近年該區已被政府盯上，已較少有違法建案推出，近三年來只有一案而已。除了控管外，也以罰則來遏止這種違建歪風。北市府從民國99年祭出工業用地須繳納保證金後，今年3月進一步擴大管控範圍，將都市計畫規定不准許作住宅的使用分區也納入。而新北市隨後跟進，除了保證金外，也限制容積率，降低工、商業區作為住宅的比例。

黃美瑄提醒，即使有上述這些規範，違規使用的住宅還是能以各種面貌流通於市場。低價住宅固然吸引人，但購屋者一定要張大眼睛，購買前先上網查詢該建案坐落位置的土地使用分區，並仔細檢視建築執照上的規劃用途是否符合使用需求，以免省小錢卻違法，得不償失。