中投：兩會后房地產政策漸明 增長趨勢漸緩

2014年樓市怎么走？這是一個問題，一個關係到億萬老百姓安居置業的問題。現實情況是，房價越來越高，購房者越來越敏感，樓市累積的風險恐怕也在不斷的加碼，但是目前還沒有出現“壓死駱駝的最後一根稻草”。未來那根稻草會是誰？銀行、政府、購房者，又或許是房企自己？

猜測太遙遠，還是讓我們著眼於當下。兩會前，房地產市場真有點兒“風聲鶴唳，草木皆兵”的味道。一二月份房地產銷售面積、銷售業績普遍回落；市場上傳出消失，部分銀行“停止房地產開發貸業務”；最近炒得沸沸揚揚的關於杭州、常州部分樓盤大幅降價銷售的情況，著實讓投資者們捏了一把汗。

人們期待兩會，人們更關注兩會將出臺怎樣的政策來引導樓市的發展。2014年兩會樓市政策頗為簡單，但也頗有深意。因為與過往幾年政府在兩會期間針對樓市的調控“話語”相比，今年兩會明顯的要“和風細雨”一些。

往屆政府，從2005年開始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報告中，都把調控房價作為重點。比如：2005年：重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。2006年：繼續解決部分城市房地產投資規模過大和房價上漲過快的問題。

2007年：抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。2008年：防止房價過快上漲。2010年：堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。2011年：切實穩定房地產市場價格。2012年：促進房價合理回歸。2013年：抓緊完善穩定房價工作責任制。

2009年之所以出現例外，主要是2008年下半年，受國際金融危機影響，我國經濟增幅猛降，樓市大幅降溫，此時的政府不是想著如何調控樓市的發展而是想著如何保障經濟的軟著陸，如何保障房地產市場的發展。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，今年的兩會中，關於房地產市場的調控政策恐怕又一次例外了。2014年政府工作報告明確指出，“針對不同城市情況，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機、投資性需求，促進房地產市場健康發展”。一句“促進房地產市場的健康發展”似乎離我們太遙遠，顯得有些陌生，相對比之前樓市的高壓政策而言。

之所以出現當前這種轉變，主要有以下原因：第一，當前樓市的外圍氛圍已經發生了變化，尤其是購房者預期發生了動搖，人們雖然潛意識里認為房價還要漲，但是另一方面更加迫切、或者相信，房價有下降的壓力，在自身購房壓力較大的情況下，還不如等等看。購房者可以等，開發商們可能等不起。在這種情況下，靠市場這支手來“敲打”樓市就足夠了，政府若再添把火，樓市恐怕真的扛不住。

第二，從當前出爐的宏觀經濟數據來看，1-2月，規模以上工業增加值、全國固定資產投資、社會消費品零售總額等同比增長率均較往年有所回落。這與之前公布的pmi、ppi走勢基本一致。經濟數據下滑顯示經濟放緩跡象仍在延續，經濟增長內生動力仍較弱。在宏觀經濟不景氣的情況下，政府不想對房地產行業多說什么。維持經濟的穩定，維持房地產市場的穩定發展，讓當前的支柱產業持續發揮其貢獻，成為必然。

中投顧問研究總監郭凡禮表示，新一屆政府對待樓市的態度早在十八界三中全會上就有所體現，靠市場，減少行政手段的直接干預。此次兩會上，政府雖然出臺了“分類調控”政策，但是可以看見，政府更加清晰明白了自己可以干什么，自己干什么有效，而不是“一刀切”，統一調控。國內房地產市場分化的格局也明示了統一調控的不可行性。

總體而言，政策支援房地產健康發展，尤其是在經濟下滑頻道時；另一方面，不會放任其肆意膨脹，靠市場，但是也需要理性。房地產市場政策前景漸明，房地產發展已經走過了之前的黃金十年，未來增長將放緩。

（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）