2014年樓市展望：前程無憂、道路曲折、穩中求進

　　金融界網站訊 3月12日，中國房地產行業年度盛會之一“2014觀點年度論壇”正式啟幕。后調控時期，政策轉軌，全面深化改革命題下房地產長效機制拼圖仍難窺全貌。2014年大幕已開，行業如何邁出關鍵一步？

　　世聯地產首席技術官黎振偉、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮、卓越置業集團有限公司執行總裁張遠、五礦建設有限公司董事總經理何劍波、金科地產集團股份有限公司副總裁李戰洪、泰禾集團（行情，問診）副總裁兼商業地產公司總經理朱進康就上述問題進行對話。

　　2013年房地產市場是中國房地產企業黃金一年，各大企業都賺得盆滿缽滿。基於此，2014年開發商都制定了宏大的目標。但從目前來看，似乎並沒有想象的那么美。在眾多業內人士看來，2014年房地產行業將呈現如下特點——前程無憂，道路曲折，穩中求進。

　　以下是對話實錄：

　　黎振偉：歡迎在座的嘉賓，他們都是很有思想的，既能說又敢說，而且還會說。我們這個論題是講房地產的深化改革，在這次的人大會議上，改革是最大的一個論題。我們確實看到房地產在這次的政府工作報告上沒有提到太多。房地產確實需要改革，我昨天做了功課，我認為有三個現象比較有意思。第一，我看到我們公司的統計，今年1到2月份，一線城市的成交量減少了29%，二線城市減少了6.89%，三線城市成交同比減少7.73%，也就是說我們認為市場最好的一線城市今年並不那么樂觀，原因在於我們的地沒有了，我們的房子是有市場，但是供應跟不上，我們的開發商可能又回到二三線城市了，一線城市太緊了。第二，我們的改革要深化也不容易，商業地產過剩，我們的城鎮化很多地方也過剩，還有我們進入國外也不容易。這次馬來西亞的這個飛機現在還沒找到，但是我們很多的開發商卻扎堆的在馬來西亞。可能這是一個偶然的事件，但是如果一個國家連飛機掉了都找不到，你有信心去買房子嗎？第三，我們同樣的一個大行業——汽車業，它很糾結，汽車尾氣的影響非常嚴重。但是今年我們看到美國的特斯拉汽車推出的電動汽車不得了，它是零排放的，它的能量的消耗只需要我們普通汽車的30%。這也對我們的房地產行業提出創新的需求。

　　首先第一個問題我問陳主任，改革是全方位的，陳主任參與制定政策，也經常給我們解讀政策，您認為今天的房地產政策改革，政府最關注的是什么，房地產商最關注的是政府在哪個層面的改革？

　　陳淮：政府要做的不止是改革。首先說改革，剛才你說飛機去哪兒了，這事得問央視，一天到晚問你爸爸去哪兒了，時間去哪兒了，這回飛機去哪兒了找不著了，所以老問也不好。改革非常明確的領域，一個是放開市場，既然我們叫房地產業，叫房地產市場，但是我們現在房子一頭是市場化的，在要素一頭是政府權力和壟斷部門控制的，這樣的價格扭曲是難以逆轉的，所以政府退出，發揮土地與資金等要素市場，並且在直接融資上推出更多的改革措施，我想這是最重要的改革。但是政府要做的並不僅僅是改革，還包括引導人群在城鎮化過程中的分布。如果不能夠實現人叢集聚的合理空間集聚的話，我們永遠抑制不了房價，也解決不了人口的問題。

　　交通基礎設施、產城一體化以及城市建設，縮小城市發展差距，這是政府要做的，政府不要靠強化權力，要靠付出代價來引導城市化，這樣就好了。剛才在私下我和小廣老師討論，他說了一句話，我覺得非常有啟發，現在政府的權力不受約束，沒什么事是有法律授權的，但法律授權的事它不好好干。在城市發展差距越來越大，城市產業發展不足方面做得很差。在房價定多少，每個月能賣多少套方面它管得太多。房地產今後的發展，我剛才已經說到了，我們不管政府改革還是沒改革，我們在座的開發商和業內人士已經明顯的感覺到，包括我們剛才幾位演講的都在講市場，講消費者，講需求，講技術進步，講更多的功能改善等等，講政策的已經是很少了。這本來就是一個變化。我希望咱們在2014年以及此后的一段時間，政策從我們這些論壇上基本退出，大家看到自己的生存壓力來自對手，來自客戶，來自我自己內部的管理水平，來自我科技創新能力的時候，每個人都對此憂心忡忡的時候，我們不再一上臺就說政策的時候，我們這個市場就真的走到黃金期了。

　　黎振偉：我覺得陳主任講的最大的一點就是今後的改革少講政策，多講市場。其實我也是從開發商出來的，我之所以后來沒做開發商了，就是因為開發商要搞定政府，這是很不容易的。當我們真正講政策很少的時候，我們講市場的時候，也是很不容易的，因為市場競爭更殘酷。

　　陳淮：遇到政策問題，你請市長吃飯，暗地里塞紅包，甚至使個美人計就解決了，市場沒那么簡單，市場是翻臉無情的。

　　黎振偉：我們企業聽到了，我們的會以后要多講市場。

　　第二個問題，請問來自深圳的卓越集團的張總，深圳是中國改革的先行城市，從企業的角度，您覺得房地產企業改革最重要的是什么？

　　張遠：改革對一個企業來講是永恒的主題，但也不用提到改革這么高的層次，對一個發展商來講，他面臨的東西是很簡單的，政府、金融、購房者，就這么幾個大的關係。我覺得改革的更多的是我們期望在這幾個大的關係上對房地產發展有一些推動，我把它認識好了，我很好地利用它就行了。今年一二季度大家都把調子定得很低，我覺得就是一個現象造成的，就是和金融界的關係。今年年初以后，金融界是非常保守的，它保守不是說它經營的保守，是它對利率改革的期盼抬高，因為它覺得利率市場放開以后利率要上調，它要抱著它的資源去賺更多的錢，這是第一個。第二，通過表外的運作，它的利息會更高，所以它希望更多的表內的業務走到表外去，由於這兩個因素，導致金融機構抱著一些資源在一季度，不像往年的一季度那么充裕的向市場上發放按揭的額度，在貸款利率上一卡住，對買房的人有很重大的影響。這兩方面一卡，就把需求壓制住了。但是金融界的朋友們，這樣抱著會很危險。為什么？因為銀行間的隔夜拆借利率已經俯沖式地下降到2%，去年最高的時候到了30%，正常是7%，而現在只到了2%，也就是說銀行不缺錢，銀行都把資源拿著等著賺更多的錢，我覺得這對房地產市場來講肯定是影響很大，因為它大大地影響了需求。但是，我覺得如果說是只想一個行業賺錢，還是有點危險的。這就是我認識到的2014年企業要面臨的一個大的變化，我覺得更多的來自於金融領域的變化。

　　黎振偉：謝謝張總，我也回應一下，銀行放貸給房地產是很高利潤的，如果他不給房地產給誰呢？在流動性過剩的情況下，可以買房子等著升值，但是現在不行了，流動性再大，錢都堆到鋼筋水泥里面去了，這就使得我們的企業思考，在今後流動性減少的情況下，我們的錢怎么用得更好，要出來利潤。

　　第三位嘉賓是來自五礦的何總，何總是年輕少帥，五礦在房地產方面很有創新，我們也有合作。央企在今年整個大環境下也面臨壓力，您的利潤要多上繳了，您的很多優勢可能也慢慢要市場化了，作為國企怎么思考這個改革？您怎么創新？請何總談談您的創新。

　　何劍波：我覺得每個人都是站在自己的立場上來考慮，看的角度是不一樣的，站在民企的立場上可能看到央企好像錢很多，政策支援很多，但是站在央企的角度，是覺得民企機制很靈活，創新力很強。我覺得各家都有難念的經。但是作為房地產企業來講，我覺得我們也共同面臨很多問題，我們今天一直在談，在這個改革年代我們面臨什么樣的新情況。

　　我覺得今天這個會其實也很好地展現了一個趨勢。我們過去的主題談論更多的是政策、調控，現在我們很少關心調控政策，而更多地關心市場和改革。所以我覺得，在2014年這么一種新的環境下，我們作為房地產企業，有幾個方面的問題需要積極地考慮。一個是房地產行業的發展，進入了新的階段，這個階段由過去的市場全面短缺現在變化了局部過剩。過去我們這個市場是高歌猛進，可以說什么樣的房子在什么樣的城市都能賣，但是到現在，我們明確地感覺到這個市場的分化、產品的分化，包括一些細分的房地產行業的分化，這是很明顯的。所以在這樣的變化下，對企業的判斷能力、投資決策，乃至於核心競爭能力等等，我們的要求會更高。

　　第二個趨勢是人口結構的變化，我們過去可能蓋房子給的是60后、70后來住，現在是80後、90后，這樣一些人的生活方式、居住方式、理念是不同的，而且包括人口的結構也是不一樣的。同時，新的生育政策出臺，放開了單獨二胎，我估計很快也會全面放開，這樣使得中國的家庭結構有很大的變化，可能過去是三口之家，將來是四口之家，再加上有保姆或者是父母住在一起，家庭會更大，這對房地產行業來說，應該有很多新的機會，也是一些新的挑戰。另外一個，現在比較明顯對行業造成影響的就是電子商務，房地產行業算是電商沖擊的第二波行業，其它的行業早就受到了洗禮，房地產因為不動產的性質、實物經濟的性質，所以在目前它還沒有遭受很大的沖擊，但是我們感覺到了危機，我們不知道這個電商從哪個環節，從哪個方向來對它進行沖擊，所以我覺得這是房地產今後面臨的很大的挑戰。

　　在這樣的形勢下，我也希望開發商保持警惕，我們也在深度研究這個市場和行業的發展趨勢，爭取能夠應對這個挑戰。

　　黎振偉：剛才何總談到這三點，有一點我非常關注，就是電商的沖擊，我們世聯也提出要轉變互聯網思維。我們也在想，不知道互聯網要從哪里進攻，但是有一點我們要注意到，互聯網的核心是在於資源的有效利用、點對點、精準。以前我們買房都賺錢，所以我們沒有考慮互聯網的問題，哪怕大量的房子空著也沒關係，房子會升值，所以導致我們的很多決策很粗糙，可能這一點互聯網給我們帶來的思考，我們不是那么簡單拿地就開發，在互聯網時代，這一點是需要改變的。

　　第四位嘉賓是來自金科地產的李總，李總也是研究的高手，也是企業家。今年很多大企業的目標都定得很高，我們剛才說了行業面臨那多的危機，但是另一方面又提出么多的增量，那么怎么解決增量和質量的關係？請李總從大企業的角度談談你們的看法，是不是也面臨改革？

　　李戰洪：今天我發現了一組數據，我們說改革和轉型，其實是被夸大的，是用來嚇人的。我有一組數據，從2010年到2013年，50強在市場的份額占的比例，2010年是26%，2011年是27%，前面的50強嚇后面的50強，夸大市場的危機，在這種情況下2012年的時候，它的市場份額已經到了29%，一年增長了兩個點。在2012年，發現下了兩個點還不夠，繼續夸大轉型的危機，什么叫轉型？把你轉出去，不要你做房地產了，你趕快出去做其它的事情，2013年的數據，我今天上午得到一組數據，50強占到32%，從29%一下跨到32%，所以從這組數據來看，嚇你一下，它的市場份額每年增加1%，再嚇厲害一點，一年增長2%，去年嚇得比較厲害，嚇得大家紛紛的外逃，現在50強的市場份額增長到了32%。所以2014年再把大家嚇一嚇，讓你轉型轉出去，或者是不要做房地產，市場有很多危機，你會發現50強甚至20強中千億級的會越來越多，所以我說這是被嚇出來的，被夸大的轉型。我認為只有正確的理解市場的趨勢，才是正確的選擇，包括我們自己企業也是，我們每一年都是30%以上在增長，我們也在嚇別人，我們周邊的企業我們就在嚇他們。

　　關於增量和質量的問題。自從2000年開始，品牌企業都全國化了，在全國各地產品之間的差異和質量的差異越來越少，只是你的專業含量、科技含量占的比例是否在提升，現在很少說房子產品質量存在很大的問題，這個全國化以后已經不存在了，所以現在比的不是質量，比的是科技含量，比的是你的規模。歷史的經驗告訴我們，一直認為房地產有泡沫的企業不具備可持續發展能力。

　　黎振偉：量和質永遠是有矛盾的，也是個話題，以后這方面可以再討論，今後我們要多講市場、多講產品，怎么樣使得我們在增量的時候同時也多增質。

　　最後一位企業家是來自泰禾集團的，你們是2013年通過借殼在A股上市的房地產企業，而且你們進入了高階的氟化工行業。可能你們企業也在想，我不跟你們爭那么大的量，我要做我的特質，我要做我的轉型。你們是民企，你們怎么樣面對這個改革，怎么樣多元化？多元化有風險，你們做房地產，也做化工，這是不容易的。

　　朱進康：2013年的房地產市場是中國房地產企業的黃金一年，各大企業都賺得盆滿缽滿，2014年大家都制定了宏大的目標，包括我們企業也是這樣。不過我想2014年一定沒有2013年這么順利。如果所有的房地產企業目標都實現，中國的房地產可以說在全世界都創造了一個奇跡，去年的情況一定會有所轉變。

　　政府講調控講了這么多年，一直沒調下來，很多人說政府說了不做，現在的政府從來沒說要行政調控，但是有可能它是只做不說，今年的金融明顯就收緊了，這個緊一方面是銀行的原因，另一方面可能還是政策的內部因素在起作用。我們企業也在積極的應對這些變化，我們從去年開始，泰禾集團做的產品和大家做的可能不太一樣，我們原來是做高階的，原來的發展速度比較慢，從去年開始我們就加快了發展的速度，今年可能還要繼續加快，中高階的房子也要讓它快起來，這是我們今年的一個課題。我們從去年開始，在房地產的版面方面也發生了一些轉變，我們認為，在今後房地產的差異化時代會帶來，不像以前誰都做房地產，中國的房地產企業不是太少，而是太多，企業在競爭的過程中原來不是比企業的實力，而是比誰抓住了中國房地產發展的大機會，只要你這個時間趕得到，都能賺錢。未來可能企業的競爭能力、差異化競爭的實力，包括你的產品是否能夠跟其他的產品脫穎而出，可能就尤為重要了。所以我們今年在版面的時候就意識到這一點，我們在做差異化的產品，比如說我們的拿地政策，我們重點集中在北京、上海等一二線城市，還有我們熟悉的海西的市場，不熟悉的市場我們基本不碰。另外我們對郊區的一些大盤或者是三四線城市非常謹慎，這是我們應對大趨勢的規則。同時，我們對整個產品的品質方面也做了很大的創新，比如說我們在北京的項目，大家看完以后就會感覺到我們的產品跟人家有很大的不一樣，帶來巨大的反差，這個反差就帶來很好的市場反饋，所以說我們企業是加大了創新的。包括我們的商業項目泰禾廣場，我們在一些城市開出來之后，我們的市場反響非常好。未來的競爭一定是從原來的抓機會轉向抓自身的實力，當然機會也得繼續抓。

　　黎振偉：朱總提出從高階產品到中高階，同時讓中高階產品快起來，希望下次你們能分享一下你們的經驗。你也談到了在二三線城市比較謹慎。但是現在國家政策也在把我們引向二三線城市。

　　今天的對話還有10分鐘，今年是改革元年，我想剩下的時間各位嘉賓能不能給我們講講今年他們看到的市場的變化情況，每個人講一個將會發生變化的點，大家從這些看到的點里面看看怎么抓住機會。

　　陳淮：剛才有一位企業家說到銀行緊縮信貸，背后有沒有政府的因素，就我個人看來，這是銀行的行為，是企業的行為，這是第一。第二，銀行自己的企業行為和政府的意愿引導沒有多大的關係。今年的增長問題並不是一個可以放心睡大覺的事，很可能增長的下行壓力比去年還大。請注意，李克強在政府工作報告上，回溯2013和講到2014的時候，他對他的政策思路做過一個很好的描述，在我們今天會上居然沒人提到，叫“上下線管理”。上線是頻道，下線是增速。他強調只要在上下線區間，我就不出政策，特別是不出刺激性的政策，當然也不出緊縮性的政策，只要你孩子還沒跑出屋里，在這個屋子里隨便打滾都行。這也是我們對政策預期的一個很重要的方面。

　　從目前看，下行壓力比上行壓力大，緊縮比通脹壓力大，2013年末的中央經濟工作會議，我們注意區分，別老把它和國務院合在一起說，這不是一回事。中央工作會議的時候有一個很有趣的事，它沒有對2014年究竟主要風險來自哪個方向提出來，這是很罕見的。因為中央經濟工作會議只管一年，通常會對下一年的主要經濟風險提出判斷，比如2008年的時候我們提出出手要快，出拳要重，世界經濟危機了，我們要保增長。2011年說防止結構性通脹轉為全域性通脹，2012年說房地產下行的壓力和物價上行的壓力，2013年沒說，反而在總結當年和回顧下一年的時候都講了一個國內外經濟形勢極其復雜，特別講到大國貨幣政策方向不定，大宗國際商品的價格不定，這兩句話實際上意味著我們在2014年是通脹還是通縮，往哪個方向還不知道，不是說它已經有一個主要的矛盾方向。

　　通脹通縮不定，貨幣政策就不定，貨幣政策主要是對通脹、通縮的，不是對房價的。所以我不認為，政府樂於看到銀行過分緊縮，這是第一個。第二，除了房地產，他還有別的更好的投向嗎？進出口行不行，煤炭、石化行不行，制造業行不行，汽車行不行？零售業、服務業、旅遊業行不行？能夠容納大量的資金，相對風險小的行業，沒有風險的資金投向方向是沒有的，兩害相權取其輕，我認為銀行最後還得和房地產有個妥協。這里面的競爭就和世界被足球是一樣的，今年不是你擺平行長或者行長追著你，而是這里面有一個直接融資的途徑可能要加入進來。大家剛才說電商，說的是賣房子，還有互聯網金融可能要攪局，這是銀行萬萬沒有想到的，互聯網金融，突如其來出來一個余額寶，那么多的銀行柜臺，那么多工作人員，租著房子，結果余額寶一間店面都沒有，輕而易舉地把銀行的存款轉過去，銀行的店面等於白給余額寶服務，人家在銀行存了錢，回頭就轉到余額寶上了，這對銀行的打擊非常大。這個金融的攪局，小三、小四都出來了，傳統的老婆要小心了。

　　張遠：我同意陳主任的觀點，就是銀行是企業的行為，它想多賺錢，但是它不一定能多賺到，所以我認為兩會之后，3月份下半個月銀行會有所放松。我個人沒有感覺到太害怕的事情，它還得和我們合作，還得在利率上有所考慮。

　　對於2014年的看法，我沒有感覺到整個需求面有什么大的變化，我覺得2013年如果說是分類年，房地產商在考慮做什么產品類別考慮得多一點，2014年可能是一個分化年，因為市場在分化，到了2014年年底或者明年這個時候我們來看，我們討論的重點，可能是我們遺忘了二線城市的爆發，因為一線城市的土地確實漲得太高了，三線城市也需要謹慎的選擇，但是二線城市還可以再發展，我們認為2014年在二線城市應該大有作為。

　　何劍波：2014年，我認為其實就是一句話，應該是叫穩中趨緊。我認為這個市場應該在2014年好是好不到哪兒去，差也差不到哪兒去。這個市場我們不能寄希望於它像2013年這樣實現百分之幾十的增長，不管是房價還是銷售量，這是太樂觀了。但是你說它要崩盤，這也是天方夜譚。不單是我們從業者對市場的觀察來看，它不具備崩盤的條件，從政策的決策來說，也不允許崩盤的情況出現。所以我認為，正如經濟的增長有上線和下線這么一個區間，其實房地產的增長也是有一個上線和下線，在這個上下線之間，政府是傾向於不出手，不出政策。所以我認為2014年這個市場應該是一個比較健康的市場，有一個輕微的波動，我認為這都是正常的市場的自我調整。

　　朱進康：我想說說關於今年的金融市場情況，為什么今年的按揭比較緊，我認為還是跟整個金融的形勢有關係，余額寶出來之后，銀行的資金成本拉高了，銀行不做理財就拿不到錢了，我們去看理財的點數都是百分之五點多，如果他按揭給你7點多，那也賺不到什么錢。而且今年人大還說利率還要市場化，越市場化利率越高，所以今年的金融形勢肯定是比較緊。但我也同意今年的房地產不會崩盤，現在出口和其他的工業都在往下行，如果地產再崩盤，中國的產業再往哪里去？2014年不會像去年那么暴漲，但是它還是會平穩發展。

　　李戰洪：我談兩點，第一，2014年房企要把握好房地產的周期規律，就像廣東的荔枝、龍眼一樣的，它都有大年、小年，你只要把握好了，房地產市場有一個大年、小年的規律，人們購買房子需要收入，需要家庭的資金的積累，所以它就形成了大年、小年，你只要把握好像那個龍眼、荔枝一樣的大年小年，你把我好它的規律，你自己就能取勝。第二，房地產企業過去輕易的成功，或者巨大的成功可能成為2014年以及以后若干年的障礙，所以在2014年里面，你如何突破障礙，創新，這樣才能讓自己的企業獲得一條生路。

　　黎振偉：這個大小年，我是廣州人，我很清楚，荔枝不可能每年都那么好，房地產業也是一樣，我們要保持平常心。

　　最後我用一句話總結：前程無憂，道路曲折，穩中求進。

　　主持人：謝謝黎振偉先生的主持，以及各位嘉賓在臺上跟我們的對話交流。