成交量下跌 上海樓市陷入僵局 退燒？再入迷局？

年初至今，多個城市和地區的凸現房價下降、開發商降價促銷以及銀行謹慎放貸的聲音，有關房價漲跌再次佔據第1季的輿論浪口，並助長了一線城市降價的預期。作為全國經濟風向標之一的上海，馬年樓市到底是「退燒」還是「再入迷局」？

中新網援引人民網報導，春節之後，杭州樓市降價、砸盤消息一出，有關樓市的負面資訊就開始多起來，恐慌夾帶著觀望情緒蔓延至一線城市。中原地產上海一家門店的經理稱，以前平均帶40組客戶還能賣掉一套，現在是沒人到府看房了，每天能做的事只有往外打電話。第1季能保本的門店很少。

數據顯示，今年第1季整個走勢呈現溫和下降，春節前後交易流量比2013年流量明顯偏低了20%。中房信研究總監薛建雄也預計，第1季上海商品住宅成交量大概下跌2成。

在預見樓市「金三月」不再以後，3月最後一兩周，部分開發商和二手賣家沉不住氣了。上海中原地產研究諮詢部總監宋會雍說：「他們開始做出價格調整姿態，引導出一波交易釋放，形成以價換量的格局。」

以綠地集團某新盤為例，銷售人員稱2月份推出的100多套房源售罄。雖然偏遠，且周圍全是密集大集卡車往來，買家認為還是價格便宜，160-170萬元就能買兩居精裝房。

就二手房來說，上海則早已是有價無市的疲態。2013年下半年，上海幾個二手房板塊就已經很難賣掉。2014年春節之後，記者數次觀察到，所在小區附近仲介週末擺的二手房買賣資訊攤前，無人問津。

上述門店經理說，由於嚴厲的限購政策，外地買家少了很多，有的也基本都是置換客源。

宋會雍解釋，主要是市場觀望氣氛因多重因素影響而加深，信貸投放縮緊。各地降價案例頻現也讓賣家期待上海降價能夠來臨。

儘管房子難以賣動，但蹊蹺的是價格仍在上漲。據上海搜房網數據監控中心統計，2014年第1季上海樓市商品住宅成交均價25724元/平(人民幣，下同)，環比2013年第4季仍然上漲了2.0%，同比2013年第1季大幅提升10.6%。

在上海的新盤分佈中，價格2萬元左右一平的剛需盤多集中在外環，如浦東周浦、南匯，寶山顧村以及松江、奉賢一帶。在長期關注的幾個品牌盤中，周浦、寶山和嘉定的剛需房盤走量算是較快。

而交通方便稍微靠近中環的新盤價格多在3.8萬元/平方米以上。位於上海康橋板塊的萬科中環國際海上傳奇，從2013年第一次開盤的均價3萬元/平方米已漲至最近開盤的三期價格4.1萬元/平方米。

值得注意的是，雖然價格漲了，但是該盤實際上優惠力度比去年二期開盤時要大。22日開盤至今，據稱還剩下3/1房源,「日光碟」早已不再。

而二手房市場，上述門店經理感嘆現在「價格太高了」，也不下跌，也無合適的房子，大部分買家都在觀望。賣家“僅個別主動降價”，而掛牌量單從中原門店上來看略有增加，但幅度不是很大，10%以內。

就算是剛需買房者心理也充滿矛盾。在上海一位買家看來，現在房價太高了，再花200多萬買一套60多平的90年代房子，雖然交通稍微方便，但是下一步置換他賣給誰？沒有接盤者也是很多二手房買家不得不考慮的問題。

因為學區或者更換大房子的置換買家也很痛苦。上述門店經理說，沒有看到好的房源前，置換客也不敢出手自家手上的房子。一來二去，整個交易時間長，有可能最後也就不了了之。

與此伴隨的是庫存上升，截至3月底止，包括北上廣深等20個城市新建商品住宅庫存總量為8,401萬平方米，環比增2%，同比增16.3%，數據為2010年以來最高。上海一手房的存量近一月略增加，但幅度不是很大，目前為1035萬平米。

幾方博弈的加劇再加上未來的政策不確定性，更多的需求也選擇觀望，導致上海樓市正陷入僵局。

不過宋會雍預計稱，4月能讓前期觀望積壓的需求得到釋放，認為交易量有超越3月的機會。