美股評論：房市不爽誰都別爽

導讀：MarketWatch專欄作家裏弗斯(Jeff Reeves)認為，目前美國房地市場的反彈已經到了一個關鍵的時刻，房市面臨的多變數正在對反彈構成實質性的威脅，而一旦房市再度遇到麻煩，所有的其他資門類恐怕也都難免池魚之殃。

以下即裏弗斯的評論文章全文：

現在，觀察家們都在談論1987年式的股市崩盤，談論烏克蘭的動蕩局勢，以及中國爆發債務危機的風險，因此也難怪投資者的神經開始再度緊張起來了。

標準普爾500指數在去年交出了回報率30%以上的答卷，這樣的神跡當然是難以重覆的。如果今年的第一季度還明了什麼的話，那就是，今年再持有這一基準指數，恐怕是賺不到多少錢的。

確切地，我並不認為股市一定將遇到異常重大的盤整，我的看法是，今年我們業已目睹的波動很可能會貫穿全年。我估計，到今年結束的時候，標準普爾500指數的點位大約會在1950點。

我們當前經濟復甦故事當中一個非常重要的章節就是住宅市場的重獲新生。結果就是，一旦房市前進的腳步減緩，甚至出現倒退，對於各種投資者而言，都不是什麼好消息。

我認為，投資者和房屋擁有者都應該密切關注房地市場的一些數據，尤其是一些值得警惕性的信號。

利率

現在，情況已經越來越清楚了，聯儲正在執行他們既定的計劃，打算在未來十二個月或者十八個月之后開始提升關鍵利率，而抵押利率毫無疑問將會跟進上漲。

抵押利率在3月已經有明顯上揚，房利美的抵押調查數據顯示，三十年期定息貸款的利率一直在4.5%左右搖擺，已經是2011年7月以來所僅見。

具體來，一筆20萬美元的貸款，如果利率是3.5%，則每月還款是900美元左右，而如果是4.5%，就增加到近1015美元，差別在115美元。對於那些更為昂貴的住宅而言，差價就將更加明顯。

這些額外的負擔可能會迫使人們去購買較小的住宅，甚至徹底放棄購房的念頭。我們更加應該看到，抵押利率近期的上揚背后，其實還沒有聯儲真正的加息推動，這也就意味未來幾個月，抵押瀏覽完全有可能繼續大幅度上漲。

更不必，對於那些變息貸款負擔者而言，每月還款數量的調整更是近在眼前的威脅。

總之，更高的借貸成本毫無疑問會讓對住宅的需求在一定程度上降溫，等到2015年春夏的關鍵購房季節到來，我們對此會看得非常清楚。

供給緊縮推高價格

不錯，數據公司CoreLogic上周發布的報告顯示，全美範圍內，價格又一輪上漲。尤其需要指出的是，2月的價格較之去年同期上漲的速度創下了20006年以來的紀錄。

問題在於，這一漲勢與其該歸功於需求的旺盛，還不如該歸功於供給的極為有限。

至2月為止，新屋開建數字已經連續三個月下滑，當然，這在一定程度上也與嚴酷的冬季氣候有關。盡管1月的數字進行過向上的修正，但是11.2%的跌幅依然會對庫存生重大的影響，尤其是春季又是最重要的購房季節。

此外，3月延續之前勢的可能性也是非常可觀的，這就意味供給在一段時間內還將持續緊張。

盡管2月間的許可發放數字大幅增長，但需要注意的是，單一家庭獨棟住宅的許可只有1.8%。多戶住宅許可猛增24.3%，許多人都將其看作是一個值得寄予期望的跡象，但是這些數據的細節並沒有告訴我們，受到抑制的獨棟住宅開建數字在近期有大幅度提升的跡象。

需求在降溫

還值得指出的是，在同一報告當中，CoreLogic的首席經濟學家預言，“伴隨壓抑已久的需求被釋放出來，價格的漲勢在明年將受到遏制”。

這也就是，現在其實有很多人在坐等自己的房子價格反彈，希望在合適的機會將其脫手。

與此同時，全國房地經紀商協會的數據顯示，2月間，現房銷售下滑了0.4%，為2012年以來的最低速度。

我們必須明白，2010年和2011年的需求，相當程度上是來自那些之前就想買房的人，他們只是無法承擔當時過高的房價而已。可是現在，美國的房地市場有六分之一已經回復到了衰退前的水平，這就意味較高的價格會再度成為一些美國購房者面前的最大障礙。

哪怕在未來一年間，利率都將相對保持穩定——對此我深表懷疑——這些價格面的壓力也是不容忽視的。

具體地點具體分析

當然，我們所的都是大趨勢，而在具體的房地市場上，是沒有一種放之四海而皆準的分析的。根據各個地方的特定情況，大家面前的局面可能要好得多——當然，也可能要糟糕得多。

不過，必須指出的是，整體而言，房價的最主要支持力量還是緊張的供給，而不是對於擁有住宅的強烈興趣。這就意味我們在面對利率上漲和許多地方房價已經反彈回當年峰值水平的挑戰時，轉寰空間是非常有限的。

我相信，所謂“影子庫存”，即喪失了贖回權的房屋，很大一部分都已經被消化掉了。過去一年當中，這部分庫存減少了35%，其價值大約是700億美元。這毫無疑問是件好事。

可是，哪怕這部分庫存徹底消失，也不意味房市從此就不再有任何風險，價格上漲就是板上釘釘的事情。如果投資者不顧這一簡單邏輯，那就是拿自己的財去冒險了。

只要利率沒有大幅度上揚，美國人沒有瘋狂湧入房市搶購，局面就會大致保持眼下的狀態。

可是，那些之前只是指責氣候而預計房價再不會下跌的投資者，其實是應該以更為懷疑的眼光來審視今日的數據的。

要知道，一旦房價真出了狀況，許多其他資也很難獨善其身。(子衿)