房地產市場漸火 德國買房政策信息大匯總

德國房產投資價值

1: 和諧的社會結構

德國高等教育普及率高，全國低犯罪率與社會福利舉世聞名。

2: 完善的物權保障

無論是否擁有德國簽證，您在德國購買的不動產均永久屬於您，產業可以世代繼承。

3: 出色的自然環境

郁郁蔥蔥的森林，清爽健康的空氣，隨處可見的松鼠，環保第一國名副其實。

4: 一流的教育品質

扎實快樂的基礎教育，世界一流的高等教育，您的孩子將和未來的貝多芬一起長大。

5：超群的建筑水準

從巴洛克到包豪斯，從結構到內飾，德國建筑一向追求完美，穩居世界第一。

穩定的德國房價

與歐美主流工業國家的住房價格波動迥然不同，德國住房價格表現出難以置信的長期穩定性。1975-2011年，剔除通脹影響，德國實際住房價格累計負增長21.6%，同期的美國、英國、法國、意大利的實際房價累計增幅分別為5%、145%、123%和50%，且呈現極大的波動性。

市場經濟中，住房市場價格的穩定性取決於供需關係的合理平衡。從聯邦德國市場來看，1961年廢止了“二戰”盟軍政府所推行的住房統制經濟，改由政府促進供給、補貼社會弱勢群體與自由市場調節並行的住房市場政策。

1970s年代以來，隨著住房市場供需關係的持續改善（1978套戶比率達到1.28），德國政府積極推進住房市場化政策，開創性的建立和完善租房市場的法律規範，使得住房市場在動態平衡中不斷向前發展。

從需求層面看，總量需求放緩、區域結構分化。其中，總量需求由人口增速決定，而區域結構發展取決於人口流動方向。

（1）人口規模擴張受限，一是人口自然出生率持續負增長，二是移民進展緩慢，使得德國人口長期穩定在8000萬左右。

（2）人口老齡化與家庭小型化發展，2010年65歲及以上老齡人口已經超過20%，單身家庭占比達到40%，老齡化與單身化使得購房需求不旺。

（3）城鎮化進程基本結束，農村人口向城鎮遷移速率極為緩慢，40年間，城鎮化水平僅提升了2.23%。

（4）人口流動新特點，受經濟發展水平影響，人口流動的特點為：東部流往西部、小城市流往大城市、傳統工業城市流往新興服務業城市、城市郊區流往城市核心區。人口流入區的房價需求提升，推動住房價格上漲；而流出地區的住房需求下降，房價存在下跌壓力。

從供給層面看，總量供給充足、市場發展規範。

（1）存量供給充足，1978年套戶比率已經達到1.28，此后該比值持續穩定在1以上。

（2）規模化的社會住房供給，社會住房存量達到200多萬套，可以解決德國5%家庭的居住問題。

（3）具有規範和發達的住房租賃市場，得益於法律充分保障承租人的居住權益，55%的德國家庭都選擇租房居住，即使收入水平已經取得了顯著增長，購房比例依然不高。

（4）住房投資回報合理且穩定，回報率約在5%左右，較存款和國債的收益相對要高，可以持續吸引私人及機構投資者的住房投資。

（5）政策對住房供給的持續支援，實施不同程度的稅收優惠、減免、退稅和補貼等。

從住房政策層面看，德國實現了“從住房政策到住房市場政策”成功轉變。“二戰”以來，德國住房政策歷經“住房統制經濟”、“國家大規模供給支援”、“市場需求調節”和“市場行為規範”四大階段，並在各個階段制定了嚴格與可執行的法律配套體系，順利實現了由“政府干預”到“市場調節”的住房市場經濟。可以說，德國住房政策的適時性和務實性，值得我國借鑒。

從貨幣政策層面看，聯邦德國歷來都是實行穩健的貨幣政策，通脹水平持續穩定在較低水平，穩定的貨幣政策和較低的通脹預期有效降低了資產價格的波動性。

整體而言，德國住房市場發展極具平衡性，在價格低波動中解決了廣大居民的居住問題，同時法律的完善使得德國具有歐洲最發達和最規範的租房市場，有利於住房供需矛盾的化解，有利於提前監測不同地區對住房的需求變動，使得各地的住房供給能夠及時響應和啟動。

德國住房市場發展歷經住房全面短缺和總體寬裕的過程，且在這兩個過程的切換之中，合理抑制了房價快速上漲的巨大壓力，其寶貴經驗值得我們借鑒。

由於德國住房在“二戰”中被大面積損毀，使得戰后至1970年代之前都處於戰后修復階段，但自1970年代之后，基本進入住房市場化階段，因此其房價波動規律、解決住房供需矛盾的政策舉措和法制理念、以及城鎮化高水平均衡之后的住房市場的平穩發展路徑方面，值得我們思考和學習。

近十來來，中國住房市場供需不平衡導致住房價格快速上漲，其根本的驅動力還是在於中國仍處於人口規模持續擴張和史無前例的人口大規模快速城鎮化的進程當中，城鎮住房市場的供需矛盾長期存在，特別是在流動人口集中的東部沿海地區和中西部重點城市區域表現更為突出。

在這一歷史進程當中，由於中國住房法律體系和政策約束相對不完善，缺乏應對如此大規模人口持續遷往城市的應對措施，住房市場的供需關係持續失衡。

供給政策和需求政策應雙管齊下。

從德國經驗來看，面對戰后住房短缺的的解決辦法，一是實施長時間的住房統制，同時旗幟鮮明地加大住房供給的政策支援力度。二是住房的短缺嚴重期緩解后，立即實施以市場經濟為導向的需求調節政策。

通過住房補助金制度和住房租賃制度著力解決中低收入階層的住房需求問題和市場租賃行為，基本解決了大眾的居住需求。需要強調的是，解決居住需求並不要求一定要買房，租房成為居住需求的最現實選擇。

德國作為全球第四大經濟體、歐盟第一大經濟體，56%的家庭都是通過租戶解決居住需求。基於目前中國的人口增長態勢和城鎮化進程，住房需求仍將長期存在，每個家庭都擁有住房也不現實。

具體政策上借鑒應包括：

一是供給政策。

我國目前的保障房建設其實與德國供給政策有些類似，不同的是，德國聯邦政府或州地政府並不直接持有這些保障房，目前，聯邦政府和市轄屬企業持有的住房合計為460萬套，占全國住房的11.5%。

很大程度上，政府通過與住房開發企業合作，以合約的形式向住房企業簽訂長期的“成本價”租房合約，市場價與成本價的差價部分，體現為政策對房的財政補貼及稅費支援。

由於長達20-30年的合約期滿后，物業依舊歸屬住房企業，開發企業或者個人最終是住房的最終產權擁有人，有利於激勵物業產權所有人建設高質量住房。我們建議中國政策也應該借鑒該合作開發模式。

二是需求政策。

針對困難的住房群體，按照家庭收入水平、家庭人口數量、居住面積等多因素，向政府申請住房補助金。該政策的執行有兩個條件：

第一，住房總量供求寬平衡。如果沒有供給政策的支援，僅靠民間自發的市場行為，很難達到總量平衡的目標。為此，有必要先實施住房政策、再實施住房市場政策，如果市場住房總體供求偏緊，租房市場肯定反映為價格快速上漲，那么，即使中低收入階層能夠申領到政策的住房補助金，也無力支付過快上漲的房租。

第二，必須完善的財產登記和收入及稅收登記制度。德國政策能夠依據居民家庭的財產水平、收入水平來確認發放住房補助金金額的前提，是政府必須對居民的財產登記和收入來源有完備的核查程式。因此，這幾項基礎制度的確失，正成為中國實施住房補助金制度的重要障礙。

第三，必須嚴格規範中國住房租賃市場。《住房租賃法》是德國住房市場運轉良好的制度基石，成為用租房手段解決國民居住需求最成功的典范。由於我國地域遼闊、城市間發展極不均衡、人口規模巨大、人口流動頻繁、收入差距過大，實現每個城市家庭都擁有住房只能是一個夢想，而通過租房的方式解決住房需求將是一種可行的市場化、常態化的選擇。

務必認識到，以中國目前的經濟發展水平和國際產業競爭力，史無前例的人口基數和增量，長期割裂的城鄉二元結構，以及較低的戶籍城鎮化水平，要完全實現“居者擁有其屋”的理想，可能是今後數十年乃至上百年才能完成的歷史任務。

而實際上，從社會競爭的角度來講，我們不可能也沒有必要實現這樣的大同（樓盤）理想，即使是發達工業化國家歷經二百余年的工業化發展也沒有達到人人擁有住房的理想。現階段，解決住房市場矛盾的關鍵在於認清當前市場供需關係、順應市場規律、制定務實且與中國實際情況相符的住房市場政策才是當務之急。