中投顧問：樓市分化加劇 整體崩盤概率小

近日，2014胡潤全球富豪榜昨日發榜，微軟創始人比爾·蓋茨以4100億元的財富超越墨西哥電信大王卡洛斯·斯利姆，首次登頂胡潤全球富豪榜。中國超過美國成全球富豪最多的國家，在全球排名前十位的地產富豪中，中國人占據7席。

發達國家富豪數量增多，預示著以美國等國家經濟的轉好，新型科技對經濟的帶動作用再次開始發揮能量；而我國房地產富豪的增加卻並沒有給經濟社會發展帶來更好的預期，相反，時下人們對房地產行業存在的風險保持著高度的警惕和擔憂。國內住房市場雖然有住房剛需一族的鼎力支援，但是有需求並不意味著沒有泡沫，真正的泡沫除了供給與需求的不匹配之外，更多的還是價格的虛高，遠遠高於物品實際價值，遠遠超越人們的支付能力。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛表示，供給與需求的不匹配可以通過市場來慢慢調整，可以通過降價、打折促銷等方式來推長消化的時間，在這種情況下，市場還有一定的緩沖時間來調整規則加以應對。但如果是純粹的炒作、投機等行為，將商品的價格推高，市場上彌漫的是投機的氣氛，那么最後難免會迎來“擊鼓傳花”的最後一刻，屆時恐慌性的拋售，卻面臨有市無價的場面，市場則如決堤的洪水一瀉千里不可收拾。

我國樓市確實存在風險，而且不小，因為房價太高。以深圳為例，以月工資6000來計算，花一半存一半，一年結余3.6萬元，省吃儉用一點算做4萬元，也僅僅夠買個一兩平方米的面積，以按揭貸款買房加上各種稅費，每平方米將達到3萬元左右。深圳市為提高外來人口的歸屬感，提出“來了就是深圳人”，這種標語確實能給外來者暫時溫馨的感覺，但是長遠看，因為房價高，生活成本高，工作壓力大，不少人包括高階人才也選擇了積累經驗和金錢后，另擇他地來棲身。房子的問題難以解決，歸屬感則難以培養。房子問題早已經不僅僅是經濟問題，而是關於人的問題。

2014年開年以來關於樓市風險的話題不絕於耳。一月份，北上廣深等一線樓市成交量普遍下降，同比降幅甚至高達40%，引起市場警惕。二月份，杭州常州等市房價開始降價銷售，引發老業主的暴力維權行為再次引發社會關注。與此同時，新鴻基與長和系為代表的香港老牌地產商紛紛打出“促銷牌”，最高折扣一度高達40%，引發人們思考。近日，傳言銀行停止房地產業務貸款更是觸發地產股板塊的大幅下跌。中國樓市真的到了緊要的十字路口了嗎？

中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮指出，毋庸置疑的是樓市分化進一步顯現，這主要分為兩個方面。從地域來看，一線城市樓市依然堅挺，大幅度降價銷售的可能性不大；二線以及三四線城市則面臨較大的壓力，主要因為地區經濟發展尚不足以聚集人口，青年人對一線城市仍然抱有希望，心生向往。因此一線城市房價下跌不太現實，這也是不少大型房企在2013年開始大肆逃離三四線城市，轉而向一線城市避險的原因所在。

“春江水暖鴨先知”。其實不少房企對市場風險的轉變早已有所察覺，並采取一些或保守或進取的規則來應對。萬科開始進軍商業地產、養老地產，並入股徽商銀行，一方面走相關多元化道路，另一方面為企業未來的商業模式探索道路，城市運營服務商可能是其未來的一個突破口；萬達已經在文化產業、電影行業做的如火如荼，恒大的“恒大冰泉”礦泉會在業內不太看好的氛圍中，毅然持續推出，並做起了旅遊地產項目等。

香港樓市一向被看作內地樓市的風向標，但兩地依然有較大的不同點。香港樓市不同於內地，人們可以零首付入住，全部用按揭貸款來買房，因此當香港樓市下跌，房產價值抵不上支付的貸款時，人們選擇棄房的比例較大。內地則不同，首套房三成首付，二套房七成首付，人們購房的成本較高，一般都是經過深思熟慮才下定決心買房，因此整體風險尚在可控范圍內，就溫州來看，溫州房價暴跌后，棄房比例不到3%。另一方面，得從人口和購房心理來看。中國第三個人口高增長階段為1981---1990年，如今1990年前后出生的人口到了適婚年齡，婚房的剛性需求存在，不管“90后”再怎么個性鮮明，“有房總比沒放好”似乎是一個顛覆不了的真理。因此，總體來看，樓市風險有，但是整體崩盤不太可能。（作者系中投顧問產業與政策研究中心 房地產行業研究員）