中國房地產還能得瑟多久

和訊特約

前期李嘉誠先生一連串的拋售行動頗受市場的關注。隨后，國內多位地產大亨紛紛表示對2014年中國的房地產市場並不抱太多的希望。至此，市場逐漸認識到2014年或許會成為國內房地產市場的轉折點。

根據訊息所述，今年2月18日晚，杭州橋西板塊一名為德信.北海公園的樓盤宣布了降價清盤，價格也從1.9萬元/平方米大幅降至1.58萬元/平方米，打響了杭州樓市馬年降價的第一槍。隨后，杭州多個樓盤紛紛降價，並影響至江蘇常州的部分樓盤。那么，面對上述一系列的現象，中國房地產還能得瑟多久呢？而前期鄂爾多斯(600295,股吧)、溫州的房價暴跌風波又給我們帶來了什么呢？

自2011年下半年以來，鄂爾多斯與溫州的房價出現了大幅下挫的格局。不過，在此之前，兩個城市的房地產業均呈現出一派狂熱的投機現象。

以鄂爾多斯為例，在2008年至2011年間，該區域聚集了300多家房地產企業。而根據不完全的數據統計，在2010年，人口僅為60余萬的鄂爾多斯城，其商品房的銷售面積卻突破千萬平方米，人均購買的商品房面積達到了15平米左右。當然，鄂爾多斯過度的投資規模很大程度上源自於前期煤炭產業的規模式擴張。而隨著煤炭產業的持續低迷，以及地方負債規模的持續擴大，鄂爾多斯也無法復制當年的瘋狂。

又以溫州為例，同樣在2008年至2011年期間，溫州房價出現了跳躍式的上漲。在最瘋狂的時刻，溫州部分樓盤的價格更是達到了10萬元/平方米。但是，在瘋狂的投機氛圍下，房地產價格的狂飆最終引發了不良的經濟問題。隨著近幾年當地制造業的持續萎縮，加上“棄房”現象的持續惡化，溫州房價最終倒下。

鄂爾多斯和溫州被市場看作是樓市泡沫破裂的典型。而供應過剩、投機盛行以及相應的特殊環境最終造成了兩大城市的房價暴跌，這也為我們判斷中國房地產業的發展趨向提供了很好的分析案例。

針對2014年的房地產市場，筆者郭施亮認為，以北上廣深為首的一線城市因占據壟斷性的資源，仍然具有巨大的吸引力，潛在的購房需求依然很大，其未來的房地產價格趨向堅挺的可能性依存。但是，作為資源優勢並不凸顯的三四線城市，特別在2014年大量的房地產信托到期的關鍵時點，相應的房地產價格走勢堪憂。

過去幾年，地方盲目追求政績，依托房地產業實現了自身的政績目標。然而，在地方財政收入壓力以及地方政績考核的雙重壓力下，原有的發展模式顯然不符合相應的要求。於是，部分地方開始加大對當地房地產業的開發力度。

近幾年，房地產信托規模出現了迅猛式增長，已然對國內經濟構成了巨大的潛在風險。根據媒體報導，在2014年，房地產信托到期量將會達到6335億元，屆時將迎來龐大的兌付風險。

在實際的操作中，不少地方借助賣地收入以及其它手段來應對上述的兌付風險。從近一段時期的數據可以看出，地方賣地收入水漲船高，並創出了歷史天量。根據最新的數據統計，2014年1月1日至2月23日，北京、上海、廣州、深圳四大城市的土地出讓金收入達到了1382.4億元，同比增幅高達117.32%。

需要注意的是，2014年將會是信托產品到期高峰期。其中，全年累計到期的信托產品將會高達5萬億，而涉及房地產信托的到期量也達到了6335億元。可以想象，若國家延續之前的剛性兌付，恐將無法承擔如此龐大的兌付數額。一旦國家不再為到期的信托違約兜底，屆時必然會對部分地方產生實質性的影響。

當前屬於地方債務的償還高峰，而截至2013年6月底，全國各級負有償還責任的債務為206988.65億元，其中地方負有償還責任的債務為108859.17億元。從一系列的賣地行動以及地方的公開表態可以看出，地方對房地產業的依賴度依然嚴重。一旦房地產出現“崩盤”，則必將會引發一系列的風波。當然，這也是國家不愿意看到的。

筆者認為，盡管中國房地產崩盤一說仍然缺乏實質性的依據支撐，但是2014年恐將會成為中國房地產業的重要轉折點。隨著房地產信托違約的出現以及不動產登記制度等措施的推行，中國房地產業也將面臨巨大的考驗，全國房地產市場兩級分化的局面或將進一步加劇。

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