得房率詳解 不是越高越好

 什么是得房率？

什么是得房率？

得房率指的是可供住戶支配的面積(也就是套內建筑面積)與每戶建筑面積(也就是銷售面積)之比。各家樓盤的“得房率”有很大的差異，一般情況下，多層住宅的“得房率”在85～90%之間，小高層住宅的“得房率”在80～85%，高層的“得房率”相對較低，一般在75～80%，酒店式公寓則會更低。

影響“得房率”的因素有哪些呢？

影響得房率的最直接原因就是公攤面積的大小。公攤面積包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建筑服務的公用用房和管理用房建筑面積。其二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。具體說來主要體現在幾個方面：

①、房型結構(幾梯幾戶)。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分攤的公用面積相差無幾，可戶數增加了，總套內建筑面積增加了，則每戶需要分攤的公用面積就會減小。

②、樓盤形態。一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層得房率較高。

③、物業類型。一般來說板式得房率最高，疊式次之，點式則較低。

④、公共活動區域大小。一般來說，高品質的物業多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內車庫，這些都會占用到大量公攤面積，故得房率相對較低。

⑤、何種面積不算做公攤面積?

車庫、會所等具備獨立使用功能的空間;售樓單位自營、自用的房屋;為多棟房屋服務的警衛室、管理用房、設備房等。

業內人士介紹說，不同樓盤公攤面積所占比例不同，影響因素很多。比如說，建筑形態是板樓還是塔樓，電梯等配套設施多寡等等。

其中最主要的區別是建筑形式是塔樓還是板樓。如果是南北通透戶型的板樓，“得房率”通常在80%以上，戶型因為方正也容易充分利用。多層住宅的話，還能省了電梯、供水設備間等公共部位。

而塔樓結構可實現一梯多戶高容積率，但“得房率”通常僅為75%，因為除了電梯井、配電機房等都算作公攤外，一層多戶的設計形式也導致空間難以有效利用。

觀察考究中發現，除了建筑形態不同，有些開發商會通過其他方式提高“得房率”，在不額外增加公攤的程度上，從戶內設計方面盡量擴大使用面積，撒手锏就是半封閉陽臺和大飄窗。

“得房率”是否就越高越好呢？

很多購房者認為房子的得房率越高越好，這也不完全正確。有相關人士介紹說，得房率往往跟小區的相關配套聯系在一起，樓梯的寬度、公共走道、電梯的數量等，如果得房率特別高，只能說明房屋的配套不太好。得房率多高最合適，這沒有固定的標準，主要涉及兩個重要的方面：小區內的配套公用設施以及套型本身。

又有業內人士提到，小區配套在地塊開發的時候有規劃控制文字，這個控制文字給出了這個小區需要配套的最低面積比率(如社區用房、物業用房、物業經營用房等)，開發商在應對這個比率的時候有自己的對策，有些開發商想開發一個檔次高、配套齊、舒適的小區，就會做比較大的會所、休閑等公用的建筑，這些面積肯定超過規劃控制的低限，最終這個小區總的住宅面積占的比率可能會略低一些，公攤的會高一些，但是小區整體檔次高了、品質提升了，一樣是好樓盤。

“開發商賺錢的思路不一樣，有些不想做太多社區用房，就會把這部分面積控制在最低限度，會所、休閑等空間也不會考慮，最終這個樓盤雖然符合規範，得房率也高，但是沒什么品質、檔次不高。”

對此，業內人士提醒，對於套型本身也不能盲目強調得房率，要看套型設計得是否合理，有些套型的得房率雖然高，但是進深很大，有很多走廊、暗間等，這個得房率就高得沒什么意義了。

“得房率”影響的是自己所購置住宅的使用面積，衡量著一套住宅在使用中的舒適度。但在對於“得房率”的數值大小進行選擇時，不應該片面的一味選擇高數值，應該結合實際情況，全面的進行考究。