業界料房策施政報告無新意 籲關注夾心階層住屋需求

 
圖片來源：香港文匯報

香港特首本周三(15日)將公布新一份施政報告，政府過去一年積極循多方面增加土地供應，已成功勒住樓價升勢，並力保年2萬伙住宅供應達標，業界相信，新施政報告在房策上料沒有大動作，相信主要是重提如何增加土地及樓市供應，以及重申政府不會撤招的決心等。有學者提議，夾心階層的住屋需要長期被忽視，建議政府提供廉租屋，以折實租金出租予他們。亦有業界重提發展郊野公園，但不是發展住宅，而是與旅遊作結合，發展民宿，幫助就業及經濟。

香港《文匯報》報導，關焯照表示，新一份施政報告，相信政府於房屋政策上的著墨不會太多，主要是重提如何增加土地供應，以及重申政府不會撤招的決心等。亦會更多地講述如何增加公屋、居屋供應。至於加辣機會就好微。

他估計，「長遠房屋策略會」的一些建議亦會被政府採納，包括公營房屋與私人住宅的比例，如何增加土地供應等。被問到政府拓地經常遇到阻力，他表示，市場基本上已清楚政府供地不足的現實，相信政府收地的難度會減低。

但關焯照亦指出，政府不斷揚言要增加供應，又經常插針式供地，給人「搶地」的印象，會容易造成市場對政府的誤解，事實上政府手持有足夠土地，期待政府能盡快扭轉市場的既定印象，將不夠供應變回正常供應。而來年由於美國退市等，制定樓市政策變得更須謹慎。

潘永祥相信，如何增加土地供應仍然會是今次房屋政策的焦點，但多為過去政策的延續，如放寬地積比率，或加緊將非住宅土地轉作住宅發展等，欠缺驚喜。他又認為政府不會「加辣」，因為目前樓價已受控，而且之前的辣稅仍未通過立法會，業界的反應亦普遍反對再加辣。

而除著墨於公屋、居屋等，他建議政府可以留意社會上有一批「夾心階層中的夾心階層」，提供一些適合他們的房屋。潘永祥的意見是，可興建一些廉租屋，又或將一些空置宿舍等，以市價6至7成的折讓租金平租予該批「夾心人士」，但興建廉租屋的地皮，不建議採用公屋或居屋的用地，可於每年2萬伙供應的土地中抽出一部分。

廉租屋與公屋的最大分別，是政府可以減少財政負擔，因為所資助的金額不會太多，並設置2年的租約期，到期即檢視租用者的入息，以免資助被濫用，出現類似「公屋富戶」的問題。當然此類資助計劃必須設置入息限額，但年齡則可不必設限，以全面照顧夾心人士。一些福利機構，若有空置宿位亦可以參加計劃，甚至協助營運廉租屋等。

潘永祥亦提議，政府可以提供貸款資助給首置人士置業，但亦坦言目前辣招下，提供貸款資助恐怕未合時機，因為有機會推高樓價。

他提出，於有條件情況下，包括限制申請人入息、必須為首次置業等，可以給予市民資助30%樓價，購買私樓，該30%樓價日後會類似居屋補地價的方式，跟市況調整，單位轉讓時必須補地價再出售等。他表示，資助市民30%樓價買私樓，相等於將私樓「居屋化」，但政府可以省去興建樓宇的冗長時間與龐大支出。 (接下頁)

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陳東岳表示，面對土地供應不足的問題，政府應該更加主動，施政報告可以提出發展低價值的郊野公園地皮，認為香港發展不應再墨守成規，反而要思考如何用正面的方法引導市場去探討。另外，發展郊野公園時可配合發展民宿，既可利用香港美麗的鄉郊環境，亦帶動旅遊經濟、協助就業，他舉用台灣的例子，民宿發展就相當成熟，香港亦可以參考，並給予資源發展。不過，他亦提醒若發展郊野公園，交通、水電等基本配套設施必須做好。

他又認為政府現時急須解決城鄉矛盾，用更寬鬆的方法去收地，如制定政策，安置受影響的農戶、非原居民、三房客等，提供特惠津貼，或給予農地復耕等，以減低市場的阻力，不應用強硬的方法收地。市場亦應理解香港土地供應不足，發展新界農村為非不得已的事情，正面討論如何解決彼此矛盾。

同時，相信政府施政報告會加緊覓地解決土地供應，而去年就有多個地皮透過放寬地積比率，增加私宅單位供應數量，相信工作今年會繼續開展。

陳東岳說，政府發展步伐緩慢，未能把握2016年港珠澳大橋帶來的商機，只興建機場商業區，反觀珠海、澳門，珠海市政府在拱北的交通大樓作多層設計，人流與行車交通分隔之外，高層建築設大型商場；橫琴連接澳門的接駁橋及海關落成使用，當地將建新主題公園及3000客房的大型酒店。他認為政府要想一想，例如發展北大嶼山、建設大型過境設施等。

他估計，今年樓市將面對更大的挑戰，因為踏入政改年，政治改變的同時，民生環節變得更難處理， 一個不慎會容易發生爭拗。

 
業界提議施政報告可以提出發展低價值的郊野公園地皮。
圖片來源：香港文匯報

特首去年首份施政報告，列出多項樓市政策，主要涉及覓地建屋，以及如何開展多項長遠土地規劃等。埋單計數，過去一年雖然政治多紛擾，但樓市政策卻一直在推進，政府尤其重點放在增加發展密度，希望以「近水」去「救近火」，計算期內至少於10個地區修訂土地用途或放寬地積比率，公私營總單位數量涉及逾3.3萬伙，規模之大前所未見。

翻查資料，政府去年至今於資助房屋上下了不少功夫，為滿足公屋需求卯足了勁，先後於啟德、荃灣、大埔、屯門、梅窩、葵芳、長沙灣等，建議提高地積比率，增加發展密度，又或直接將地皮由綠化或社區地轉做公營房屋發展。其中單計本月，大埔及屯門就合共有5幅地皮，由綠化或社區用地改劃住宅用途，發展公營房屋，額外增加5400及2800個單位。

粗略估計，上述7個地區，涉及的公營房屋單位就多達1.5萬個，相比原先可提供的單位至少多出2倍。除公營房屋外，私營房屋用地的密度放寬更加廣泛，亦有不少涉及改劃土地用途，總共涉及至少9個地區，分布在啟德、大埔、屯門、荃灣、南區、旺角、長沙灣、西貢、九肚山等，單位數目合共逾1.8萬伙，較原先可供單位更大增約4倍。 (接下頁)

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而一些短期可增加供應的項目，政府亦加緊步伐，如前鑽石山大磡村寮屋區、前茶果嶺高嶺土礦場、前南丫島石礦場，以及安達臣道石礦場這4個不涉收地的發展項目，預計可供興建約1.76萬個單位。當中前鑽石山大磡村寮屋已區建議由公私營房屋，改為純公營房屋發展，合共提供約4200伙公營房屋，比原定增加約1.66倍至2.72倍；安達臣道石礦場前期工程研究亦已去年12月申請撥款。

各項長遠土地規劃，去年在一片爭議聲中，亦取得進展，如開發新界東北新發展區，規劃署去年12月已刊憲，以進行兩個月公眾諮詢，計劃在今年第2季向立法會申請撥款；洪水橋新發展區第2階段諮詢已於去年完成，政府計劃於今年展開最後階段的諮詢，兩地所涉及的發展範圍。兩個發展區合共可提供逾12萬個單位。

而就維港以外填海選址盡快展開第2階段諮詢，冀提供2000至3000公頃土地，第2階段諮詢去年6月結束，收集到5萬多個意見。另外，沙田污水處理廠作住宅發展計劃，早前結束第2輪公眾諮詢，共獲60份意見書；政府更隨即啟動第2個岩洞發展計劃，深井污水處理廠搬遷會在今年第3季展開研究，料2016年完成。

至於啟德，早前政府已表明會全面增加啟德發展區內寫字樓及房屋供應。當局去年並已就當中部分用地修訂發展密度。政府亦就地下空間的發展潛力進行研究。就發展機場島的北商業區，機管局董事局去年底亦進行討論，將機場島北用地保留地下車廠，毋須搬遷地下車廠，並即時在用地上興建酒店，作為首階段商業發展。

 
圖片來源：香港文匯報