影子銀行嚴格監管 房地產資金承壓

從媒體披露的內容來看，《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》（簡稱107號文，其落款日期是2013年12月10日），國家將全面加強對影子銀行的監管。

107號文提出，商業銀行代課理財資金要與自有資金分開使用，不能購買本銀行貸款，不得開展理財資金池業務；加強信托公司回歸信托主業，運用凈資本管理約束信貸類業務，信托公司不得開展非標準化理財資金池等具有影子銀行特征的業務；小額貸款公司不得吸收存款、不得發放高利貸，不得用非法手段收貸；典當行要回歸典當主業，不得融資放大杠桿，融資租賃公司要依托適宜租賃物，不得轉借銀行貸款和相應資產；明確界定融資性擔保公司擔保余額和凈資產比例上限，防止違規放大杠桿倍數、超額擔保。有從事信托的人感嘆，如果這樣嚴格監管，頻道堵死了，信托沒法做了。

這對房地產市場會產生什么影響？

2013年以來，我國的貨幣政策理論上是中性，但從實際操作來看，已逐步偏緊。去年6月中下旬和去年年底的兩次“錢荒”、“錢緊”，即是明證。在房地產領域，房地產開發信貸近幾年實行名單制管理，中小房企很難拿到貸款。連國家鼓勵的首套房貸款也總是被銀行克扣優惠。然而，為什么房地產市場尤其是房地產企業沒有感覺到錢緊？

21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰認為，除了眾所周知的商品房銷售持續旺盛外，還有一個重要的原因，就是大量影子銀行的資金流入了房地產市場。2011年，以理財產品為代表的一批影子銀行資金，突然崛起，而且利率畸高。比如去年年中利率最高超過10%，去年年底有的利率達8%，哪個行業能夠承受得起如此高昂的資金成本？只有房地產。有些分析人士估計，有80%以上的影子銀行資金流入了包括土地市場在內的房地產市場。有機構分析稱，按照107號文的三類分類法，我國影子銀行貸款總額已達38.53萬億元，規模驚人。桑豫峰說，雖然沒有確切的數據可以證明，但相當一部分甚至大部分影子銀行資金以各種形式流入了房地產市場，代表了多數業內人士的看法。這可以解釋為什么要房地產信貸從未放松的背景下，房地產企業沒有感覺到“錢緊”；也可以解釋，地價再高，也有企業去搶；因此，房價上漲也是必然的。因為影子銀行一直在向房地產輸血。

國家加強對影子銀行的監管后，房地產會不會失血？桑豫峰表示，過去幾年，主管部門采取了多種辦法，來規範銀行表外業務，著眼點是堵塞各種頻道。此次107號文其實也仍然是堵的做法。事實證明，資金是最聰明的，簡單的堵，是堵不住的，堵住了這條道，它會走另外一條道，沒有現成的頻道，它會重新挖一條道出來。理論上看，有短時的擠壓和恐嚇作用，但3個月以后，一定會有新的頻道發明出來，匯集的資金再度向房地產奔去。說白了就是錢往高處走，哪個行業給的利率高就流向哪個行業。不過，因為路徑比此前有所曲折，須試探前行，所以，房地產的資金流量也會小於2013年，稍稍偏緊，但不能說是收緊。

桑豫峰稱，2014年一二線城市的房地產市場，仍處於上升軌道，但成交量增幅和房價漲幅都不會超過2013年，而會相對穩定。樓市唯一重大的變量是房地產稅立法進程，以及會不會選擇個別城市進行房地產稅（而非房產稅）試點。