抄底底特律或是賭博 美國買房“五大忽悠”

 忽悠一：買新房付全款

抄底美國樓市，是目前中國人到美國購房熱潮的主要原因，隨著越來越多人的加入，業內專家表示，美國買房慎防被忽悠，並非遍地黃金，買了就“馬上有錢賺”。

2013年12月30日，美亞置業集團董事長梁健立對深圳（樓盤）商報記者表示，到美國投資房產需要了解的資訊很多，國人被忽悠太常見。

忽悠一：買新房付全款

忽悠一：買新房付全款

美國全國房地產經紀人協會（nar）公布的數據顯示，2011年中國買家購買美國地產近123億美元，僅次於加拿大人，但房價中位數42.5萬美元卻遠遠高於其他外國買家居首位，近七成中國購房者直接支付現金。

最常見的“忽悠”是買房的付款方式上。“在國內，買新樓盤是要付清全款的，雖然購房者可以從銀行按揭，但開發商是一次性收到百分百的總房款的。但美國買新樓盤，開發商只能分批收到房款。”

梁健立分析說，在美國，開發商賣房時，最初只能收到10%～20%的房款，這些錢存放在第三方機構的賬戶里，買賣雙方都不能碰；等到新房全部建好了，通過律師開發商才能收到全款，這樣杜絕了爛尾樓的出現，保證了買家的利益。

但是，很多中國人並不清楚這一行規，購買新房時，非常爽快地付清了全款。

忽悠二：抄底底特律樓市

忽悠二：抄底底特律樓市

忽悠二：抄底底特律樓市

“最低只要1500美元”、“70萬人口、環境安逸、空氣清潔、低污染的民主社會，你還等什么？ ”美國的“汽車之城”底特律房產的低價，吸引了很多中國人前往抄底，認為是花小錢即能實現美國夢的好時機。

但是對很多美國人來說，失業率和犯罪率居高不下的底特律是著名的“鬼城”，不是投資房產的最佳選擇，尤其是在該市最近申請破產后。

“但一些中國人認為這么低的價格，即使賠了也無所謂，還能有升值的潛力。殊不知，持有無人居住的房子風險更大。”梁健立說，城市破產，意味著公務員被裁減，城市沒有足夠的警察，底特律人口已經從130萬減少到70萬，大批人搬遷，也沒有人會租你的房子。[NT:PAGE=$]

忽悠三：當上房東樂悠悠

忽悠三：當上房東樂悠悠

在國內，買房當上房東后，一切主動權基本都握在房東手里，租客要是不按時交租，房東隨時可以停水停電趕走租客。但是在美國一些城市，租客的地位比房東還要高。

梁健立舉例說，在芝加哥，由於有維護租客的法律法規，租客要是不按時付租金又賴著不走，房東只能到法庭申請裁決，租客會以“地毯臟了不洗”、“水管漏水不修”等各種理由，作為不交租金的借口。即使房東按照租客的要求一一辦妥，租客也可能故伎重演，結果，一拖就是大半年，租金打了水漂。

忽悠四：上網搜尋房產資訊

忽悠四：上網搜尋房產資訊

英文足夠好的話，可以上網搜尋美國的房地產資訊。據梁健立介紹，全美較知名的房產網站有zillow、trulia、homes.com等，有的網站還提供估價功能，但是不同網站的估價差異很大，令人感到困惑。

例如，曾經有一間位於加州河畔市的獨立屋上市出售，業主要價23萬美元，但 zillow上估價僅15萬美元，令很多買家出價更低，業主十分無奈，於是他特意聘請估價師進行估算，房屋價格高達27萬美元；兩個月后，同樣一套房產，在zillow上的估價增加到30萬美元，令人哭笑不得。

針對個別房屋的估價，網站資訊對於買家的參考作用不大，甚至有誤導的成分。

忽悠五：投資房產收益高

忽悠五：投資房產收益高

即便成功買房，回報也未必像看上去的那么“美”。在美國，無論房屋是自住、出租，每年都要交房產稅和管理費。土地出讓金是分期支付的，叫做地稅。在大洛杉磯地區，基本上每年按交易價的千分之1.25來收取地稅，而且會根據經濟增速和資產價值的增長水平做同向調整。若購買的是二手房，交易稅占成本的比例更高。

按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。

此外，在美國炒房成本較高。從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險（放心保）費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計占住房售價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般累計占住房售價的7%至10%。