陳勁松：判斷中國房地產市場 “四個凡是”不能信

編者按：觀察者網看法陳勁松的文章提到中國房地產有四個凡是不能信，那么該信什么呢？他引用寧高寧的話說看新聞聯播，新聞聯播從來都說對了，理由是中國的經濟是被管制的市場經濟。為進一步探討這一話題，和訊網原文轉載。

   事實上，判斷房地產形勢是一個非常不討好的事，我覺得真正的判斷形勢在中國就是摸著石頭過河，從來都是。

中央經濟工作會議的6條，實際上跟我要講的東西是完全相對應的，而中央經濟工作會議很可能是判斷未來一個基本的要點。為什么這么說呢？判斷中國房地產形勢有“四個凡是”：

第一，凡是簡單說中國房地產這個事的不能信。比如說明年泡沫要爆，這個就不能信。我們發現在過去一兩個月，經濟學家陳志武甚至包括前央行貨幣政策委員會委員李稻葵，都對未來下了一個基本結論，就是未來泡沫要破，甚至給出了時間，這個堅決不能信。第一個凡是，太簡單了。

第二個凡是，凡是用一個地區的事說全國的不能信。用溫州來說深圳，用鄂爾多斯(600295,股吧)來說武漢，這個不能信。而這種事在中國房地產判斷市場經常會發生，為什么呢？來自前線，會更有說服力。

第三個凡是，凡是上來就批判政府的，不能信。上來就批判政府，說政府怎么怎么樣。這個就別信，因為他們從來沒有成功過。

第四個凡是，凡是上來就批判市場的，說市場不好的，也不能信。那么信誰呢？我也不知道，但是我一定說不能信誰。

我還要跟大家說判斷中國房地產市場：第一，不能看老外怎么說，老外從來沒有說對過，包括國外媒體和國外經濟學家從來沒有說對過。我們都可以翻查他們說過的那些話，他們都是不用多長時間都改了預測，而且老外改自己的預測從來不臉紅。

第二，不能看微博上公共知識分子怎么說，他們也沒成功過。微博上的公共知識分子（任志強不算，他是商人），也沒成功過。

這兩個不看，那看什么呢？寧高寧說看新聞聯播，新聞聯播從來都說對了。大家仔細想想是不是，這十年新聞聯播說中國形勢沒錯過。為什么呢？中國的經濟不是完全的市場經濟，中國經濟也不是完全的計劃經濟，如果用一句話說，中國的經濟是被管制的市場經濟。

什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是說跟中央工作會議說的是一樣，說要防范明年的地方債風險。中央說了就一定能防范得了，因為他是被控制的、被管制的。而防范地方債風險最大的是誰呢？就是中國房地產。

改革開放走到今天，中國房地產確實不能用一句話來說事了。房地產這個行業已經站在了全新的起點。2013年“調控”這個字眼從中央新聞聯播消失了，變成各個地方政府的事了。各個地方政府采取的措施是完全不同的。這意味著2014年的宏觀調控整體上一個城市生病全國吃藥這件事徹底消失了，也就是說這種政策的差別化已經成為常態。

2013年到年底了，我們總結成績的話，我們發現行業取得了歷史性的突破，我們到了7萬億住宅銷售總額，不包括其他的，就光住宅我們就有萬億級別的增幅，萬億是什么概念？

馬云在雙十一光棍節竭澤而漁，結果馬云特別驕傲說300億，他用300億來打房地產市場、調房價。然后任志強在我微博上轉了一下，任志強說300億不過是幾塊地的錢。我們又看雷軍跟董明珠打賭，董明珠說別賭一塊錢，咱們賭十個億。

為什么實體經濟這么有底氣呢？就是因為住宅的7萬億，取得了7萬億也意味著很多很多事。中國房地產已經到了這樣一個規模，7萬億是因為之前開工量高，但是2011年開工量已經出現了拐點，因此也就是說未來住宅成交面積進入了高位平臺，但隨著房價的上漲，7萬億還有增長的空間。但是由於新開工拐點，也就是說增速開始出現放緩了。

李稻葵、陳志武們說的有一個基本前提他們沒有說清楚，就是我們中國房地產成交面積終於逐步接近頂點了。這個是值得我們留意的。同時發生的就是城市的分化，三線城市占了銷售面積大多數，但是金額卻不對等，也就是說城市房價的級差在迅速地拉開，中國房地產城市分化是極其厲害的，已經不能用一句話來說中國房地產的事了。

量在不在？在。房地產開發難不難？很難。50個城市占銷售金額50%，中國有多少個城市？含縣級市共有661個城市。600個城市分另外50個城市剩下來的餅，那有多困難？從一線的地價來看，漲得太兇，開發商招拍掛拿地的利潤會很低的。恐怕二線城市是明年的未來，二線城市主導中國房地產明年的走勢。三線城市地價雖低，但房價絕對值不高，需求有問題其他剛性成本也下不來。

所以說未來中國房地產大家競爭在什么地方？說回歸一線，回歸得了嗎？地價太貴了，30個億拿一塊地都已經很不容易了，可是你哪來30個億啊。目前一線城市整體地價水平意味著什么呢？大家總說一線城市未來沒有問題。有問題，不是消費者的問題，是開發商的問題，是利潤率的問題，地價太高了。所以敢說明年二線城市，也就是以省會城市為主導的情況開始出現，一線城市扎堆的現象消減一些。

全國住宅的數據都還好，但商業和寫字樓，這是有非常大問題的。深圳的寫字樓太貴了，寫字樓租金沒有跟上，如果某些未來能跟上就無所謂。我們做房地產這個時候一定要小心，住宅居住需求就是剛需，何為商業和寫字樓的剛需？就是租金。租金沒跟上啥都是扯淡。

世聯本身的一些數據一定是可信的，我們今年突破3000億這個坎。什么叫3000億？我們占中國房地產一手樓銷售的4.3%。我們占全國4.3%，但是我們去的城市又少，有代理隊伍的大概不超過60個，我賣的面積是60個城市里的份額，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60個城市接近10%的話，我們這個數字是非常有效的，能反映出來這60個城市的真實狀況。

從我們自己已經成交的客戶置業目的來看，投資客依然很少，沒有增加。明年投資客可能還要少，房地產去投資化的趨勢越加明朗。如果是這樣的話，以投資回報溢價為基礎的營銷可能明年非常麻煩，包括旅遊地產。從面積段來看，90-144平米之間的改善型住宅占比的增長，還是給予了我們信心，我們世聯行成交的90-144平米占52%，超過一半。[NT:PAGE=$]

這意味著未來中國房地產和中國經濟是由消費升級來支撐的，只要消費升級未來能支撐，中國房地產大問題是沒有的。中國消費者所有改善生活平臺的入口是買房。他不買房，連他家窗簾都不換，只要一買房什么都開始換。這個成交意味著明年中國經濟大問題也並不存在。

我在房地產里面講，大家可能感覺不到。有一天我到一個消費行業講，他們極其關注成交的面積，他們就知道什么樣的東西明年就好賣了。因為今年成交，可能明年入伙。

從年齡段來看，我們看到現在這個年齡段非常有意思，如果中國房地產開發商策劃、定位現在還是以50歲以上的人作主導的話，它就必將完蛋。購房者在50歲以上的在市場上已經越來越少，而35歲以下的客戶占比約為65%，這個是決定中國房地產戶型和策劃的未來。

當我們最大的成交、最大的年齡段比例在18到25歲的時候，你就知道我們的設計、我們的營銷定位的那個主腦人物應該是多大年齡，我今年50，我就說我再也不參加房地產定位討論，因為我知道我說的一點都不對，我的感覺也是錯，因為不是我這種年齡的人買房子。

在這樣的大背景下，我們可以看到前20名開發商占房地產份額快速上升，上升的幅度超過以往，前十上升的速度也很快。所以說不要以為人家說小公司調頭容易，增長速度快，大公司增長速度慢。不是。中國房地產份額正在發生深刻的變化，就是大者恒大，越來越大，能力越來越強。比如萬科，萬科一個廣深公司，他可能比一般房地產公司大多了。

對房地產公司一定要再認識。房企的競爭，如果說大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和a股，而港股上市的這些開發商能拿到更便宜的錢。非上市公司中小融資渠道和成本是個問題，這就是為什么大者恒大的原因。我們把1000、300億、100億和50億以下，我們列一列就知道大家玩法不一樣，而且大家未來進入的領域和競爭力也會不一樣。

有人說中國房地產小公司沒得玩，也不是這樣，有的玩，但是在一線城市、二線城市、2.5線、三線、四線玩法、開發模式、制勝原因、主要公司、主要競爭對手不一樣了。在這個時候如果中國房地產還走上半場那種不合作、獨立開發、機會型，你沒什么機會。

中國房地產下半場拍地將會出現非常有意思的情況，就是說整個拍賣現場也沒像以前那么多人了，整個拍賣會幾家公司現場達成合作。這個沒有辦法，因為地價太貴了。

達成合作的原因是什么呢？因為你開放、因為你執行標準、因為你透明，這個很不容易，很多中國房地產商太不透明了。展望2014年，貨幣環境是緊的，不是松的。我曾經說過中國房價跟開發商一點關係都沒有，第一跟貨幣相關，第二跟規劃相關，第三跟政府的配套相關。

利率，目前中國開發商已經明顯感覺到銀行給你的按揭貸款開始緊張，取消所有的優惠利率。尤其是到年底，資金特別緊。如果這樣的話，我覺得明年確實會開始出現真正的壓力。房價高位和通脹壓力，都意味著明年貨幣政策將中性偏緊。[NT:PAGE=$]

貨幣偏緊，意味著我們房地產最起碼投資開始出現問題。也就是說房地產商分化繼續持續。看供應，2014年待去化的面積依然會同比增長10%。可售面積在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，我們認為明年市場要著陸，硬著陸就是最不希望發生的。

什么叫軟著陸？就是全國商品房均價還在增長，但是銷售金額增長幅度已經大幅回落了，2011、2012年就是軟著陸，沒出大事，但是已經很難受了。2014年出現的事情跟這個差不多了。

什么叫硬著陸？2008年四萬億出臺之前當時是硬著陸，多少開發商在2008年那個時候遇上麻煩？2011、2012年的軟著陸也夠嗆，那個時候的價格怎么出臺的？就是照著原先的價格砍一截，否則就沒有成交。

現在好一點的是，上市公司的錢沒有問題。但是上市公司在房地產開發商里面是少的，所以主流上市的這些大的對抗周期的能力是有的，那么中小開發商怎么辦？就是要提前快速回籠資金，馬上跟人家談合作，避免出現問題。這個對明年中小開發商是嚴峻的考驗。

比短期的市場波動更重要的是，我們覺得城市開始明顯分化。我們說公司在分化，但城市分化可能比公司更加明顯。城市分化最基本的根源就在於人口流動、收入分化、產業聚集、服務水準，這些東西使得中國城市大家以為是均等的發展，完全不是，中國的城市開始向兩極發展。

當你落入一些沒有發展潛力的城市陷阱時，你唯一的辦法是迅速逃跑，沒有別的辦法。如果你還在這些城市里面說我的產品好，我的成本低，事實上明年可能你就跑不出來。不是因為你的水平低，實在是因為這些城市它沒有市場。

我們認為一線城市將是資產的故事，其現金流折現的要求促使一線城市的租金長期持續的上漲。一線城市會不會房價有問題？只要租金持續上漲，時間換空間，一線城市是沒有大問題的。但是一線城市的區域也在分化。比如深圳，不同區域分化也是蠻厲害的，取決於政府的規劃和政府的公共服務。

未來一線城市將是財富和底層保障兼備的城市，這種城市非常有意思，例如紐約，它是財富的集中地，同時也是貧民窟的集中地，這是相輔相成的。一線城市這樣一種局面，它並不是中產階級天堂，中產階級天堂不在這兒，但是財富的天堂在這兒，資產的天堂在這兒，所以一線城市的開發商逐步進入大資管時代。

二三線城市總量大，潛力巨大，分化也嚴重。具有一定規模的二三線城市會出現什么呢？未來全國661個城市（含縣級市）把中產階級天堂能夠劃出大概50個左右，這50個左右意味著未來這就是中國房地產開發商的主戰場。

在美國也一樣，比如像西雅圖，它是中產階級天堂，激勵經濟持續增長和提供更多的工作機會給不同的人群，擁有可持續發展的城市規劃和完善的公共空間，提供便利的生活設施和更方便的遷徙方式，可以承擔的房價、有吸引力的生活方式和擁有良好的生活環境。

總的來說，第一，明年房地產市場軟著陸；

第二，行業總成交面積進入中期高位平臺，因為消費升級我們認為依然可以維持平臺整理。

第三，50個城市是關注重點，二線城市比一線城市表現更好。

第四，投資客不會明顯增加。

第五，35歲以下是絕對的需求的主力，占比會持續提升。144平米以上大戶型滯銷依然不會改變。

第六，一線城市房價屬於資產的故事，現金流折現要求帶動租金長期持續上漲。

第七，二三線城市商業泡沫凸顯，價格回調，商業土地進入寒冬。

第八，利率市場化加速，行業集中度迅速提升。邁入主流開發商的門檻越來越高，追趕龍頭的難度越來越大。

第九，上市開發商財務穩健，加杠桿相對理性，對抗行業周期波動能力提升，銷售回款質量比較差、高位加杠桿這些過於激進中小開發商將面臨短期償付危機。

第十，開發商利潤和roe趨勢是下滑的，高地價和資金成本是利潤最大殺手，粗放式發展一去不復返，開發商經營、競爭面臨嚴酷的精細化考驗。

最後，房地產服務業進入轉型新時代，整個行業將會誕生新的服務的內容。中國房地產到今天，我認為2014年是進入下半場開始的元年。（來源：觀察者網）