剝離房地產業務 海航投資轉型金融前景難明

4月13日早間，海航投資(000616,股吧)發布2015年度業績快報顯示，該公司去年營業總收入為12.3億元，較2014年同期大幅下降38.45%；營業利潤及利潤總額分別為3.6億元、3.5億元，均較2014年出現下滑。此外，海航投資一季度業績預告顯示，公司凈利潤虧損321萬元～396萬元，去年同期則盈利913.61萬元。

「剝離資產使海航投資回籠大量資金，加上海航集團的支持，轉型金融投資平台的運作資金得以保證，但未來前景仍不明朗，現在海航投資還沒有具體的金融業務出台。」業內人士指出。

前世：被淘汰者的基因

「海航資本自入主億城股份以來就在不斷剝離旗下不良房地產開發業務，目前已經基本完成去地產化，通過剝離資產，海航資本也回籠了部分收購億城股份的投資。」上述業內人士指出。

2013年，海航資本以16.1億元收購億城股份第一大股東乾通實業所持的約2.87億股，當時正是億城股份最低谷的時候，旗下多個項目陷入營銷困境，如當年推出的北京（樓盤）燕西華府項目三期，開盤19個月去化率還不到一半，而秦皇島（樓盤）熱那亞項目更是被媒體「判了死刑」。

經過清點整理，當時仍稱作「億城股份」的海航投資在2014年4月將北京的燕西華府項目以及蘇州（樓盤）萬成置地一並通過產權交易所出售。

而在去年11月18日，海航投資再次公告宣布，向海航資管集團轉讓全資子公司北京億城房地產開發有限公司、江蘇億城地產有限公司、北京陽光四季花 園房地產開發有限公司的全部股權。此外，海航投資還將其對唐山（樓盤）億城擁有的4.68億元債券及對北京億城持有的2.38億元債務轉手予海航資管集團。

上述資產剝離後，海航投資目前僅剩天津（樓盤）、上海（樓盤）的房地產業務。

出售不良資產為海航投資回籠資金約30個億，前期收購億城股份的資金部分回籠，但業績表現仍受到較大影響。海航投資表示，2015年營業總收入為12.3億元，較2014年同期大幅下降38.45%，大幅減少的原因是結轉房地產銷售收入減少。

有業內人士指出，億城股份房地產開發業務的失敗，很直觀地表現了房地產市場的殘酷，雖然億城股份在項目開發商偏重於高端豪宅，儲備地塊也都以大面積為主，在開發定位上出現策略失誤，但關鍵還是現金流無法得倒補充，沒能抗過項目銷售困難期，成了那個年代的被淘汰者。

和訊房產了解到，目前燕西華府、秦皇島熱那亞項目都已經被後繼者接盤，並逐漸走出銷售困境，其中接盤熱那亞項目的正是億城股份的前任總裁馬寅。

今生：轉型金融前景難明

全面剝離房地產業務後，海航投資轉型金融投資平台的步伐更為輕快，但目前尚未對外透露具體業務計劃，令市場對其前景感到模糊。

「去地產轉金融，實際上是很多房地產企業轉型過程中願意考慮的內容。億城股份資產被剝離，說明原億城股份在傳統土地招拍掛市場上沒有太多競爭力，房地產開發業務的失敗，一定程度上說明投資收益狀況不佳，進而惡化現金流等層面。」易居智庫研究總監嚴躍進分析稱。

他表示，對於海航資本來說，轉型做金融投資平台需要把控新金融業務的風險，目前很多金融業務看似輕資產，實際上都是砸錢的行為，所以不能簡單理解這就是一個暴力或有較高盈利點的行業。

3 月 12 日，海航投資表示調整非公開發行 A 股股票預案， 由原定增金額 120 億縮減為 74 億元。此外，不再使用募集資金實施「增資取得渤海信托32.43%股權項目」，將「補充流動資金」金額由32.43 億元下調為 21.76 億元。

「轉型金融投資平台需要大量初始資金，現在尚不明確其金融業務計劃和規模目標， 但通過出售不良資產、縮減定增規模換取發行成功等動作來看，海航投資對資金的需求比較強烈。」某資深業內人士指出。

目前比較清晰的是，海航投資正與美國知名基金管理公司鐵獅門聯手，投資美國紐約曼哈頓哈德遜商圈的一個商業項目，這是海航投資當下對市場明確表露的房地產信托基金項目。

值得注意的是，海航投資並不是像萬科、綠地那樣收購成熟商業項目，而是通過私募基金直接投資開發項目所在地塊，有媒體表示對於尚無海外市場經驗、正在謀求戰略轉型的海航投資而言，前景並不明朗。

當前，國內房企走向海外市場已經是行業潮流，萬科、中海、萬達、碧桂園等都在海外開疆擴土，但與海航投資的方式均不相同。

如萬科在與鐵獅門合作開發中，選擇的是銷售型商業項目，投資額度也不高；而中海、萬達等則是選擇已成熟的項目，碧桂園定位是銷售型住宅項目。

多位業內人士指出，目前走出去的房企對海外市場仍保持謹慎、學習的態度，盈利效果未知，海航投資的團隊架構能否適應海外房地產市場，仍需觀察。

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