“雙降”后金九銀十無懸念 對樓市將有五大影響

中國人民銀行決定，自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。同時，放開一年期以上（不含一年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮動上限不變。

同時，自2015年9月6日起，下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。同時，為進一步增強金融機構支援“三農”和小微企業的能力，額外降低縣域農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用社和村鎮銀行等農村金融機構準備金率0.5個百分點。額外下調金融租賃公司和汽車金融公司準備金率3個百分點，鼓勵其發揮好擴大消費的作用。

央行此次降準降息后，至此，本輪已經有五次降息四次降準，那么，央行降準降息對樓市有何影響？

【降準對樓市的影響之一】經濟數據不景氣，股市又大跌，央行降息降準注入市場流動性，救經濟救股市，更救房地產！

央行此次降準降息后，至此，本輪已經有五次降息四次降準，同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於各商業銀行來講，由於存款準備金率仍然相對較高，維持在17%左右，可以動用的資金規模受到存準率的限制。尤其是當前，由於貸款額度限制及年內部分銀行完成貸款目標，這些銀行不可能在這么高的存準率情況下釋放大規模貸款，因此，330新政后二套房貸降首付雖然會導致改善型需求購房門檻降低，但是，對於部分銀行來講，仍然難以釋放較大規模流動性來支援樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。同時，這也是下半年部分一線城市收緊二套房貸的原因之一。降息降準之后，銀行可動用的資金明顯增多，貸款利率也進一步降低，此時，對於銀行來講，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續持續釋放得到保障。

【降息降準對樓市的影響之二】金九十銀無懸念，一線城市及部分二線城市房價勢必會漲。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，此次央行降息降準后，本輪央行累計已經有五次降息四次降準，對於樓市來講，在央行降準降息等政策刺激之下馬上會出現一波入市的行情，短期內來看，樓市接下來幾個月尤其是下半年金九銀十的成交量勢必會短期反彈，金九銀十已經沒有什么太多的懸念。從價格的角度來看，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化周期在15個月以下的城市，比如合肥（樓盤）、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、南昌（樓盤）等城市）來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。

【降息降準對樓市的影響之三】五次降息四次降準之下樓市“分化”特征將更加明顯。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在五次降息四次降準等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲頻道，甚至下半年金九銀十會再次步入“買漲不買跌”的行情；二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊（樓盤）等城市，而15月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由於加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間；對於大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降準降息的刺激之下走勢將進一步“分化”。

【降息降準對樓市的影響之四：房企規則】把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“視窗期”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於房企來講，首先應積極調整推盤節奏，把控好五次降息四次降準之后的跑量去庫存的“視窗期”，增加三季度尤其是金九銀十銷售業績在全年的比例，防止市場環境在第四季度末甚至2016年初出現變化而導致企業被動推盤的局面；其次，調整並優化庫存結構，積極去庫存，不要戀戰（期待房價再次快速上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售，因為樓市已經進入下半場，市場需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“視窗期”，錯過企業扭轉局面的機會），盡快實現銷售業績回升；第三，通過調整企業城市版面，優化儲備項目結構，降低企業運營風險。

【降息降準對樓市的影響之五：購房者】把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“視窗期”。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對於購房者來講，顯然，應該把握好市場節奏變化過程中的購房時機。簡單來講，購房者應該把握好上述市場節奏的變化規律，趕在短期市場還沒有完全復甦好轉的階段、趕在還沒有出現買漲不買跌的接到入市購房，也趁當下部分開發商資金面仍然相對緊張的階段，選擇購房性價比仍然較高的時機入市購房，把控好降準降息等“救市”政策短期紅利帶來的購房“視窗期”。