廣發證券：下半年行業增速放緩 萬科轉型推進恐慢于預期

2015 年上半年，萬科營業收入 503 億（+23%），營業利潤 87 億（+27%），歸屬凈利潤 48 億（+1%）。收入增速與竣工結算增速大致相同，預計全年竣工面積將遠超過年初計劃（計劃 1581 萬平米，對應 14%的同比升幅）。結算均價略降，但受益於拿地成本低，毛利率穩定在 30%，隨著銷售均價上升預計未來毛利率將穩中略升。歸屬凈利潤增幅較低，因本期結算項目少數股東權益占比較高，近 30%，合並考慮后的整體凈利潤為 68 億（+24%）。

銷售表現超預期，主流城市主流客戶

2015 年 1-7 月，萬科銷售金額 1338 億元（+17%），市占率 3.2%，再創新高，未來將充分受益於行業集中度提升。產品定位主流城市主流客戶，面向首置首改需求，中小戶型占比高（144 平米以上大戶型占比降至 8%）。

土地投資審慎，財務保持穩健

2015 年 1-7 月，萬科獲取項目資源（不含物流地產）建面 825 萬平米，總地價 277 億元，與銷售金額之比為 20%，維持低位。新進入江蘇常熟（樓盤），城市版面仍以一二線為主，三線城市投資占比僅 9%（歷年均在 10%左右）。上半年新開工 1012 萬平米（+5%），權益土儲 4000 萬平米。財務十分健康。

預計公司 15、16 年 eps 分別為 1.53、1.73 元，維持“買入”評級

萬科在地產主業的龍頭地位進一步穩固，轉型堅定、圍繞客戶和資產探路“三好住宅+城市配套服務商”，物流地產正式啟動、物業管理市場化機制推出，未來在產業園和教育營地等業務領域將繼續深入。百億元回購計劃、事業合伙人持股以及產業資本增持彰顯對公司價值和發展的信心。

風險提示

下半年行業增速放緩。轉型業務推進慢於預期。