〈書摘〉挑對點，租金收不完

懂得怎麼與銀行打交道、懂得投資邏輯之後，再來要讓大家知道怎麼挑房子。買房最重要的關鍵，就是選點，而選點最大的原則就是「人潮即錢潮」，往人多的地方找，準沒錯！

但是就算知道「人潮即錢潮」，選點依舊有很多大家容易忽略，或者壓根不知道的「眉角」，以下五點就要告訴你，前往哪幾種「人多的地方」，可以讓你買到會賺錢的房子！如果你選的點，這五個點都符合了，當然很好，要不然至少也要符合兩項，才能立於不敗之地喔！

祕訣１：火車站，自強號停靠的站就對了！

選擇六都之中，台鐵自強號有停靠的火車站附近。六都是哪六都呢？台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市。

在這六都之中，客觀來說，「天龍國」台北市的房價實在太高，以套房的投資報酬率為例，一間租金7000元的中壢套房，同樣的條件，在台北市的租金是13000元，看似賺比較多，但實際上兩地房價差了三倍，台北市的房租投報率遠低於中壢。

所以，千萬不要以為收租生意只能在天龍國做，事實上，只要是六都之中，自強號的停靠站，都是很好的點。

還有些站，是自強號不停的小站，但如果你在當地長大，或曾在當地就學、生活過一段時間，就會知道這些區間車才停的小站，其實人潮並不遜於大站，比如桃園與中壢之間的內壢，當地有元智大學，還有工業區，其實非常熱鬧，附近的房子也很值得投資！

但是新手的第一筆投資一定要成功！有了第一筆，才能有第二筆！所以一開始，如果大家還無法有效的觀察一個地方的人潮，建議就以自強號是否停靠來判斷吧，自強號停靠的站不可能不熱鬧！

祕訣２：捷運站，Google Maps走路 10分鐘的距離

大家可能都知道捷運站是個好選擇，但知道要買捷運站附近，這還不夠。我還想提醒你，善用google地圖當標準，選擇「google地圖標示，距離捷運站走路十分鐘會到的範圍」，這個範圍的房子最好。

「十分鐘會到的距離？」那５分鐘、３分鐘的距離豈不是更好？

也許你會這麼問，但相對的，離捷運站愈近，房價就愈貴。考慮到房子必須離捷運站夠近，至少要讓房客覺得「走一下就到了」，又不能太貴，不能墊高入手的成本，那麼十分鐘的距離，這個範圍的房子會是最好的選擇。[NT:PAGE=$]

因為大家走路的速度不太一致，所以衡量起來， google地圖算是一個比較客觀的標準。

此外，直到現在，大台北地區以外的「三環三線」捷運站都還在一直蓋，其實那些站點的周邊都是可以投資的範圍，蘆洲就是一個不錯的例子。

過去大家都認為「蘆洲」聽起來很遙遠，但是捷運新蘆線已經通車了，半小時以內就能進到台北市區，新蘆線沿線的捷運站周邊，房價的漲幅是有目共睹的，商圈也在形成中，現在沒有人會覺得蘆洲偏僻了。

祕訣３：商圈，愈有名愈好

各地商圈也是很棒的買房點，只是問題在於，如何定義「商圈」？

說來也很簡單，請大家把握「遠近知名」這個原則，一個大家都有印象的商圈，要形成得花點時間，大概要十年，但是一旦成型，知名度與商機都有如滾雪球般的增長。

大家都有印象的商圈，像是各大夜市與百貨周邊，如台北士林夜市、高雄三多夜市、中壢觀光夜市、台中逢甲夜市、中壢 Sogo商圈等等，或者是各大工業區。

工業區也算是商圈，因為工業區的租屋需求很強，很多新手包租公買房子時，只想到希望房客租屋穩定，所以鎖定要讓學生住，前往校區附近買房，但很多經驗老道的房東卻偏愛在工業區附近買房。

因為實際上，尤其是在工業區上班的上班族，他們的租屋需求量會比學生族群更穩定、生活也比學生更規律單純。不要忘了，大學生是會畢業的，而且大學生不需打卡上課，作息不見得正常，他們未必會是你心中的好房客。

有時商圈也會圍繞著大專院校而發展起來，但是還是必須有別的條件來配合，比如周邊有重要的、方便的交通要道，如果附近交通不發達，通常不太能形成商圈。三峽台北大學周邊就是很明顯的例子，那附近規畫得很漂亮，街道像國外一樣，但是聯外交通還是很不方便，外地人要去一趟實在太麻煩，當地的居民要進到市區也不太容易。

當然，也並非台北大學周邊就絕對不能投資，或一定不適合作出租房子的生意，如果未來當地的交通改善了，還是很建議大家可以去試試看。我只是要提醒大家，衡量一個地方的未來性，像是能否成為商圈？或算不算已經是個商圈？一定要把交通因素考慮進去，交通到位，人才會到位喔！[NT:PAGE=$]

祕訣４：大專院校，風評好的私校最適合！

大專院校的校區附近，要算是新手房東最容易想像得到的租屋地段了，可是就算要在學校附近買屋租學生，也必須篩選過，並不是每間大學附近都適合做租屋的生意。

風評不錯的私立學校，堪稱為首選。因為，私立學校不像校地廣大的公立學校，私校提供的宿舍有限，頂多只會讓遠地的大一新生使用，所以很多大二以上的學生會有租屋需求；並且，評比還不錯的私校，不會有招生不足的問題，就學的學生數量多，租屋需求就相對多。

謹慎起見，建議大家還可以上網去查一下學校每年的招生人數、宿舍床位數，多多少少可以知道這一個學年，學校附近的租屋需求會是如何；也要隨時注意，學校有沒有新落成的宿舍大樓，這些都會影響是否有夠多的學生在校外租屋。

要提醒的是，學生普遍偏好一整層，三房兩廳的家庭格局套房，因為他們可以和幾個朋友一起合租，不只空間比較寬敞，分攤租金也很划算。

另外，租房給學生的風險在於，這學期如果沒租掉，就要等到下個學期，你的房子會有很長的閒置空窗期，因為學生只有在上下學期開始前會找房子。

祕訣５：生活機能佳，賣場、公園、交流道都是錢潮

與生活機能有關的地方，也會是出租房子的好選擇，對上班族來說，住的地方附近，一定要吃東西、買東西都方便，交通也要方便。

舉個例來說，桃園的中原大學附近，是條件非常好的租屋區，距離中原大學100到200多公尺，有大潤發、85℃，還有中原夜市商圈。在那附近屋子要租出去，是相對容易的，尤其是有很多學生，為了生活方便、租金便宜，願意住到五樓的套房。

一般來說，五樓的套房因為房客要爬很久的樓梯，通常不太好出租，是所謂的「運動套房」。講好聽一點，房東可以跟客人說：「住進來都不用去健身房運動了喔！」

事實上大部分的客人想到「要爬五樓」就累了，不想住。

不過如果房子周邊生活機能實在太好，屋內設備又不差，租金也合理，還是會有客人願意住。所謂的生活機能，就像上面舉中原大學周邊為例，最好要有各種大賣場，或是黃昏市場、公園等等。[NT:PAGE=$]

在這些地方附近，一定會發現可觀的人潮，畢竟除了上班、上學，散步、買菜、購物等等，都是人的基本需求。

另外，交流道也會是很多人眼中生活機能的一環，不少人每天是跨縣市去工作，不要以為交流道這種聯外道路附近一定很偏僻，很多上班族都會選在交流道周邊租房子，大家可以多觀察。

捷運共構宅可以買嗎？

2015年3月6日，上任未滿半年的台北市長柯Ｐ柯文哲公布了上任之後第一波公共住宅計畫，以四個捷運站所在的捷運共構開發大樓住宅為主，一共釋出由市府持有的1022戶，作為只租不賣的公共住宅。

這個消息一出，引來很多這四處捷運共構宅住戶的不滿，很多住戶認為「房價、租金會因此下跌」，前面我們正好提到，推薦大家可以買距離捷運站十鐘路程的房子，那麼，直接蓋在捷運上的這種共購宅是否可以買？買之前是否要排除與政府聯合開發的共構宅，以免未來與公共住宅混在一起？

對我們來說，這問題非常簡單，沒有不能買的房子，只有不能買的價錢！

如果房子夠便宜，就可以買，尤其是如果大家是用來投資的房子，只要夠便宜就可以入手，因為就像前面章節提到的，「買到市價七折的房子」可以立於不敗之地，遵循這法則，只要是夠便宜的房子，都能入手。

如果這房子是考慮用來自住，那就不同了，我建議，只要你心存有任何疑慮，就都不要買。這不涉及任何客觀的分析，既然是自住，就與主觀感受有關，有疑慮，就別買了吧！

節錄自《用小錢，這樣做，也能成為千萬包租公：一次學會成功收租穩賺不賠的密技，30歲前輕鬆退休》

（賴志傑 施文彥著，布克文化出版，各大書店＆博客來皆可選購)