全球RWA監管實踐及代表項目——從傳統金融看RWA系列文章二

現實世界資產（Real World Assets, RWA）的代幣化浪潮正在重塑全球金融版圖，將不動產、債券、藝術品乃至供應鏈債權等傳統資產錐入區塊鏈軌道，實現 24/7 跨境流動與碎片化投資。然而，與純加密原生資產不同，RWA 本質上是「鏈上證券化」，其底層現金流與現實世界法律權利緊密綁定，因而必須在合規框架內發行，方能規避非法集資、證券違規及跨境資本管制風險。 

非合規平台發行雖技術門檻低，卻易觸發監管紅線——如美國 SEC 將多數代幣化房地產視為未註冊證券、內地視無牌 RWA 為非法公開發行——導致項目夭折或資產凍結。相反，合規平台通過 KYC/AML 穿透、託管清算分離、定期審計與資訊披露機制，確保底層資產真實性與投資者保護，進而吸引銀行、資管等機構資金入場，真正激活兆級流動性藍海。

當前，全球已形成以香港（ SFC虛擬資產沙盒+穩定幣條例）、歐盟 MiCA、美國（SEC Reg A+/D 豁免 + Wyoming SPDI 特許）為首的三大合規體系；另有新加坡（ MAS 支付服務牌照 + 基金級 RWA 豁免）、阿聯酋（ ADGM 數字資產框架）等次級賽道競相布局。本文和之後的另一篇文章，將逐一剖析上述轄區監管邏輯、代表項目與可複製路徑，為內地企業出海與全球機構入場提供實戰坐標。 

全球 RWA 市場監管情況

2025 年已成為全球 RWA（真實世界資產）監管的關鍵轉折點，美國 GENIUS 穩定幣法案和中國香港《穩定幣條例》的相繼落地，標誌着監管從碎片化向統一框架轉型。美國推動 GENIUS 法案的核心在於現代化支付體系並強化美元霸權，預計為美債創造數兆美元需求；香港則以「價值錨定監管」原則創新，覆蓋所有港元錨定穩定幣，實現跨境管轄延伸。

美國：機構主導 + 監管沙盒驅動的合規創新

美國現實世界資產（RWA）市場以「機構主導 + 監管沙盒驅動的合規創新」為最大特徵，區別於全球其他地區的零售驅動或政策試驗模式。貝萊德（BlackRock）BUIDL，富達（Fidelity）、富蘭克林鄧普頓（Franklin Templeton）等傳統資管巨頭將 RWA 視為「鏈上版ETF 」，86% 的市場配置來自機構資金，彰顯華爾街對鏈上金融的系統性重構。

美國 RWA 監管仍以 SEC 為主導，CFTC 輔助商品類資產，尚未出台專屬聯邦法案，但 2025 年立法密集落地標誌監管從「執法優先」轉向「規則導向」。SEC 持續以 Howey Test 判定代幣化資產的證券屬性，強調 KYC/AML 穿透與投資者保護；豁免框架（如 Reg A + 免州法）降低發行門檻，推動流動性（TVL 增長 800%），橋接 TradFi 和 DeFi；同時， Crypto Task Force 沙盒機制於 2025 年 5 月啟動試點，支持端到端 RWA 發行與託管測試。州級層面，懷俄明州 SPDI 特許與 Reg A+ 豁免有效繞過藍天法審查，降低中小發行人合規壁壘。然而，聯邦與州級監管碎片化仍構成跨境與創新障礙，機構參與雖高企，但合規成本居高不下。

2025 年三項法案集中通過，構成 RWA 監管從「灰色執法」到「規則明朗」的歷史性轉折，直接解鎖兆級鏈上資產合規路徑：

• GENIUS Act（ 7 月）：規範穩定幣抵押，支持 RWA 作為後盾資產，強化美元鏈上錨定；RWA 成為穩定幣「官方後盾」，允許代幣化公債、私募信貸、REITs等作為 USDC/USDT 儲備。

• CLARITY Act：明確數字資產證券/商品分類，降低Howey Test不確定性；房地產/債券代幣化明確為「商品類 RWA 」時，僅需 CFTC 備案而非 SEC 註冊，合規成本下降 60%，中小發行人入場。

• Anti-CBDC Surveillance State Act：限制央行數位貨幣監控，私人 RWA 生態「去監控化」：BlackRock BUIDL 等基金可繞開 CBDC 實時追蹤，機構隱私保護，吸引高凈值與主權資金，美元鏈上霸權反向鞏固。

美國 RWA 合規框架的優勢在於投資者保護強勁、創新空間可控、美元流動性全球輻射。嚴苛披露與託管分離機制顯著降低欺詐風險，吸引機構資金持續入場；豁免路徑與沙盒並行，兼顧效率與合規，推動 tokenized Treasuries 成為 DeFi 「無風險利率」基準。GENIUS Act 背書的美元穩定幣 + RWA 組合，進一步鞏固美國在全球鏈上金融中的定價權與標準制定權。儘管聯邦統一立法尚待突破，美國模式已為 RWA 從試點向主流轉型提供可複製模板，預計將撬動 30 兆美元級傳統資產上鏈潛力。

歐洲：MiCA框架下的統一創新

歐盟現實世界資產（RWA）監管以「 Markets in Crypto-Assets Regulation (MiCA) 」為核心，標誌着從碎片化國家規則向統一跨境框架的轉型。截至 2025 年 11 月，MiCA 已全面生效，為 RWA 代幣化提供清晰邊界，推動市場從試點向規模化躍升。RWA 市場 TVL 歐盟占全球比例約 25%，預計 2025 年底達 500 億歐元，主要受益於 MiCA 的「護照」機制，允許單一授權覆蓋 27 國。 與美國 SEC 主導的證券導向不同，MiCA 強調技術中立與消費者保護，分類 RWA 為資產參考代幣（ ARTs，如房地產/商品支持）或電子貨幣代幣（ EMTs，如歐元錨定穩定幣）。

MiCA 於 2023 年 4 月通過，2025 年進入全速執行階段，核心要求包括：白皮書披露、儲備審計、 KYC/AML 穿透等。 代表項目包括 Centrifuge 的 RWA 信貸池（德國，MiCA + ELTIF 2.0 合規，TVL 超 10 億歐元），Tiamonds 的寶石代幣化（盧森堡，2025 年獲 MiCA 發行許可），Societe Generale 的歐元穩定幣項目（法國，ARTs 框架下發行）等。 

歐盟框架以統一性、風險導向與創新沙盒為特點： MiCA 的「單一規則集」消除國別壁壘，DLT 試點允許豁免傳統清算要求，支持端到端測試；DORA 嵌入 ICT 風險管理，確保 RWA 託管分離。 優勢在於：（1）跨境效率高，護照權降低多國合規成本（對比美國州級碎片化，節省30%-50%）；（2）投資者保護強勁，強制披露與儲備透明吸引TradFi資金，2025年機構配置占比升至65%；（3）創新友好，技術中立設計兼容ERC-3643等標準，推動RWA從房地產（占比40%）向私募信貸擴展。

中東：VARA框架下的創新高地

中東現實世界資產（ RWA ）監管以「多管區沙盒 + 石油財富驅動的全球輻射」為核心，聚焦阿聯酋（UAE）作為區域先鋒，輔以沙烏地阿拉伯阿拉伯（KSA）和巴林的試驗路徑。截至2025年11月，中東RWA市場TVL達約 250 億美元，UAE 占比超 70%（170 億美元），主要受益於 VARA 的全面立法與 DIFC/ADGM 的英美法系沙盒，推動房地產（占比 45%）、黃金和基金代幣化。 與歐盟 MiCA 的統一護照不同，中東強調「競爭性自由區」，UAE 的 72 個自由區（如 DIFC、ADGM ）通過稅收豁免與快速授權吸引全球機構，Vision 2030 框架下沙烏地阿拉伯 SAMA 沙盒則聚焦伊斯蘭金融 RWA。

中東 RWA 監管碎片化但高效，UAE 主導 2025 年立法密集：VARA（迪拜虛擬資產監管局）5 月更新《虛擬資產發行規則手冊》，將 RWA 分類為資產參考虛擬資產（ARVA），要求發行人資本金 150 萬迪拉姆（約 40.8 萬美元）或儲備資產 2%，並強制月度獨立審計與 KYC/AML 穿透。 DFSA（迪拜金融服務局）3 月 17 日發布《代幣化監管沙盒指南》，首度明確納入 RWA 測試，允許創新測試許可（ITL）下端到端試點（排除加密/法幣代幣）。 ADGM（阿布扎比全球市場）推出首個代幣化美國公債基金（Realize T-BILLS Fund），SCA（證券商品管理局）管轄證券類 RWA 如債券/股票。 沙烏地阿拉伯 SAMA 沙盒支持受控實驗，CMA（資本市場管理局）將資產支持代幣納入資本市場法；巴林 CBB 提供清晰沙盒，聚焦數字銀行 RWA。 代表項目包括 Tiamonds 寶石代幣化（ VARA 許可），Centrifuge 信貸池擴展至沙烏地阿拉伯 SAMA 沙盒，高盛 UAE 三項 RWA 試點（房地產/蘇庫克）等。

中東框架以多轄區靈活、沙盒優先、創新輻射為特點：VARA/DFSA/ADGM 提供「一站式」授權路徑，ERC-3643 標準嵌入轉移限制與託管分離；SAMA 沙盒強調伊斯蘭合規（如蘇庫克代幣化）。 整體優勢包括（1）門檻低、速度快，沙盒豁免部分披露，吸引初創（對比美國Reg A+州級審查，節省40%時間）；（2）石油資金槓桿，主權財富基金配置占比60%，推動流動性（UAE TVL年增300%）；（3）全球橋接，英美法系兼容 TradFi，兼容 ERC 標準利於跨境 DeFi。

新加坡：靈活沙盒下的亞洲試驗田

新加坡現實世界資產（RWA）監管以「沙盒驅動 + 跨境協作的漸進式商業化」為核心，由新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore, MAS）主導，定位為亞太 RWA 創新高地。新加坡 RWA 市場聚焦基金代幣化（占比 40%）、債券與房地產，支持多幣種試驗。 與中東 VARA 的自由區競爭不同，新加坡強調「監管 + 技術中立」，通過 Project Guardian（2022 啟動）整合 TradFi 與 DeFi，實現端到端測試。 MAS 將 RWA 分類為資本市場的產品（Capital Markets Products, CMPs）或資產支持代幣（Asset-Backed Tokens, ABTs），排除純商品類（受Commodity Trading Act 管轄）。

MAS RWA 監管依託既有證券框架，2025 年加速商業化：DTSP（Digital Token Service Providers）框架於 6 月 30 日生效，擴展領土管轄至海外服務，強調 AML/CFT 與用戶保護，但僅限「極有限」許可（年費 1 萬新元，無過渡期）。 Project Guardian 擴展至 15+ 試驗，覆蓋六幣種資產；Global Layer 1（GL1）倡議（11月推出）與 BNY Mellon、JP Morgan、DBS 及MUFG合作，標準化區塊鏈平台。 MAS Sandbox Plus（8 月更新）豁免部分披露，支持基金級 RWA；IRAS 稅收規則視代幣為證券徵稅。代表項目有：InvestaX 平台（MAS CMS/RMO 許可，代幣化 VCC 基金，AUM 超 10 億美元）；Franklin OnChain U.S. Government Money Fund （ Guardian 試點）； Deutsche Bank 與 Memento 的 ZK 鏈 RWA 基礎設施等。

新加坡框架以特性導向、沙盒優先、基礎設施標準化為特點：SFA（Securities and Futures Act）下 RWA 視為證券，要求 CMS（Capital Markets Services）與 RMO（Recognized Market Operator）許可；ERC-3643 標準嵌入 KYC/AML 轉移限制與託管分離；GL1 工具包解決互操作性。 優勢包括（1）創新友好，沙盒豁免降低門檻（對比美國 Reg A+ 碎片化，測試周期縮短 50%）；（2）機構吸引，Guardian 協作覆蓋全球銀行，機構配置占比 70%；（3）跨境輻射，多幣種支持與MoU提升流動性（TVL年增 300%）。

香港：SFC雙軌沙盒下的亞太合規橋頭堡

香港憑藉其獨特的金融樞紐地位和開放監管環境，成為連接中國大陸與全球 RWA （真實世界資產）市場的橋樑，定位為「亞洲華爾街」，以活躍的交易市場和創新驅動為核心。香港現實世界資產（RWA）監管以「SFC雙軌沙盒 + 穩定幣立法的亞太出海橋頭堡」為核心，由香港證券及期貨事務監察委員會（SFC）與金管局（HKMA）聯合主導，定位為連接內地與全球的 RWA 合規樞紐。與新加坡 MAS 的特性導向不同，香港強調證券化路徑，將 RWA 統一納入《證券及期貨條例》（SFO）框架，分類為「結構性產品」或「集體投資計劃」（CIS），並通過雙沙盒實現端到端測試。

2025 年 6 月 26 日香港特區政府發布的《香港數字資產發展政策宣言 2.0》推出「 LEAP 」框架，聚焦優化法律監管、擴展代幣化資產類型（如政府債券、房地產、貴金屬）、推進跨界合作及人才培養。2025 年 8 月 1 日生效的《穩定幣條例》採用「價值錨定監管」原則，區別於歐盟 MiCA 的功能監管和新加坡的分級牌照模式，對港元錨定穩定幣實施全面監管，無論發行主體所在地，延伸跨境司法管轄權。條例要求嚴格的儲備管理、贖回機制和風險控制，首批許可預計2026年初發放。這些政策為 RWA 代幣化提供清晰合規路徑，增強全球競爭力。

香港於 2025 年 8 月 7 日推出全球首個 RWA 註冊平台，由香港 Web3.0 標準化協會管理，為房地產、債務等資產的數字化和代幣化提供統一框架，提升透明度和流動性。滙豐銀行推動區塊鏈結算服務，中國資產管理（香港）發行亞太首隻零售代幣化貨幣市場基金，中資機構如招商國際在 Solana、以太坊公鏈上代幣化基金，展現技術創新。房地產 RWA 領先，綠色金融（如碳信用代幣化）試點契合 ESG 趨勢，貴金屬和可再生能源代幣化也在探索中。

香港與大陸形成 RWA 發展「雙軌戰略」。大陸堅持「許可鏈優先」和「禁止公開代幣銷售」，嚴格遵循中國證監會（CSRC）監管及 KYC、AML、個人資訊保護法要求，試點房地產、大宗商品、綠色金融和知識產權代幣化。香港則以開放監管環境為中資銀行附屬實體提供公鏈發行 RWA 的舞台。然而，2025 年 9 月 CSRC 暫停部分香港 RWA 業務，反映大陸對金融穩定的謹慎態度。此雙軌模式降低大陸系統性風險，同時通過香港吸引外資、擴大全球影響力，形成「中國大陸資產—香港發行—全球投資者」的可行路徑。

香港的資金自由港地位、「前店後廠」歷史基因及離岸人民幣業務樞紐角色，使其有望成為「人民幣與美元的數字橋樑」。相較新加坡「亞洲瑞士」追求穩定，香港以活躍市場吸引全球投資者，奠定亞太 RWA 領先地位。

香港-新加坡-迪拜：亞洲合規三角的全球協同

香港、新加坡、迪拜構成亞洲 RWA 合規「鐵三角」，三地監管邏輯不盡相同卻高度互補，共同撬動亞太兆級鏈上資產流動。香港 SFC 以證券化橋接為核（SFO結構性產品 + 雙沙盒），嚴守專業投資者門檻，優勢在於內地出海通道與 mBridge 跨境結算，代幣化綠色債券領跑。新加坡 MAS 走特性協作路線（ Project Guardian + GL1 標準化），沙盒豁免靈活，聚焦多幣種基金與亞太 MoU。迪拜 VARA 則推競爭沙盒模式（ARVA 簡化框架+石油資金），房地產與蘇庫克代幣化爆發，Tokinvest 賽馬碎片化項目引爆流動性。

三地差異化定位形成協同閉環：香港提供人民幣/港元錨定入口，新加坡輸出技術標準與互操作，迪拜注入高凈值與伊斯蘭金融。2025 年三地聯動加速——HashKey-UBS-Realize  跨鏈債券試點打通三地監管核心框架（SFC-VATP、MAS-GL1、VARA-ARVA）；mBridge + Guardian + ADGM 共建 RWA 清算層，單筆代幣化公債結算時效從 T+2 降至分鐘級；此「亞洲三角」以監管沙盒為錨、美元/港元/迪拉姆多錨並存，預計 2030 年貢獻全球 RWA 流動性 30%，成為 TradFi 上鏈的東方加速器。

監管難點

RWA（真實世界資產）代幣化在全球迅速興起，但其監管面臨多重難題，需平衡創新與風險，以下是主要難點總結，涵蓋跨境合規、鏈下託管、非標資產定價及更廣泛的法律、技術挑戰。

跨境合規的複雜困境

RWA 的全球化特性引發「巴比倫之困」。例如，美國投資者購買德國商業地產代幣需同時滿足 SEC 的 Howey 測試、德國 BaFin 銀行牌照要求及歐盟 GDPR 數據保護法規。2023 年一亞洲地產集團在新加坡發行 STO 融資歐洲酒店收購，因未獲盧森堡 CSSF 牌照，代幣被強制贖回，投資者損失 2700 萬美元。IOSCO 報告顯示，僅 27% 司法管轄區明確 RWA 法律屬性，監管套利與衝突成為隱患。

鏈下託管的潛在風險

鏈下資產與鏈上代幣的綁定存在「黑箱」隱患。波多黎各「Casa del Blockchain」項目因開發商挪用資金爛尾，代幣價值歸零，暴露託管漏洞。主流方案如高盛採用道富銀行 SPV 託管國債，但藝術品、私人飛機等非標資產缺乏成熟機制。ISDA 警告，託管方破產可能導致「數字-實物解錨」，引發系統性危機。

非標資產的估值難題

非標準化資產定價如霧中探路。2023 年班克斯畫作《垃圾桶中的愛》代幣化為 1 萬枚 NFT，估值 1600 萬美元，但二級市場交易量僅占 3%，換手率僅 0.03% ，這些實物如何估值，如何增加流動性，在標準化的鏈上世界中成為了一個難題。再加上傳統做市商-交易所體系尚未在 RWA 建立成熟，文物、IP 等複雜資產估值模型仍待完善。

更廣泛的監管與技術挑戰

如何破局？

要解決以上的監管難題，需要監管、技術和市場的協同進步。例如監管沙盒（如香港 Ensemble ）通過鏈上審計動態調整規則；Chainlink CCIP 預言機實時驗證鏈下數據；Maecenas 混合託管（鏈上交易 + 鏈下拍賣）提升流動性等。通過全球協作，強化法律、技術與市場機制，才能進一步化解 RWA 監管困局。

國際主流RWA平台

由於各地區 RWA 監管框架的區別，以及市場的不同，幾個主要 RWA 市場均湧現出了一批 RWA 標杆項目。由於篇幅有限，這裡我們將挑選一些相對比較成熟的，有一定規模，有商業閉環，且有落地案例的平台來作為主要案例進行分析，這些標的主要分布在美國（含加拿大）、歐盟和香港（下一篇文章中闡述）。

Ondo Finance（美國）：美國RWA代幣化的機構級標杆

在全球 RWA 生態中，Ondo Finance 無疑是美國市場的領軍者之一。自 2021 年成立以來，這家總部位於紐約的平台以「將華爾街資產搬上鏈」為使命，通過嚴格合規的路徑，將美國公債、股票、ETF 等傳統金融產品轉化為可交易、可抵押的區塊鏈代幣，成功搭建起傳統金融（TradFi）與去中心化金融（DeFi）之間的橋樑。截至 2025 年 11 月，Ondo 管理的鏈上資產總值（TVL）已突破 17.4 億美元，代幣 ONDO 市值約 25 億美元，累計獲得 Pantera Capital、Coinbase Ventures 等頂級機構超 4600 萬美元融資，顯示出強大的市場認可與增長勢頭。

Ondo 的核心優勢在於其高度機構化的設計理念。平台嚴格遵循美國 SEC 的 Reg D 與 Reg A+ 豁免機制，並深度對接 2025 年通過的 GENIUS Act 等新規，確保每份代幣背後都有 1:1 的真實資產儲備，並接受每日第三方審計。這一合規底盤不僅打消了機構投資者的顧慮——目前其資金來源中 86% 來自傳統金融機構——還使其產品天然具備 DeFi 可組合性：用戶可在 Aave、Compound 等協議中直接抵押 Ondo 代幣獲取流動性，真正實現「鏈上公債即現金」的願景。

技術層面，Ondo 展現出極強的跨鏈與互操作能力。平台已支持 Ethereum、BNB Chain、Stellar、Sei 等多條主流公鏈，並集成 Chainlink 預言機保障價格實時性。2025 年 8 月，Ondo 推出自主 PoS Layer 1 鏈—— Ondo Chain，專為機構級 RWA 發行優化，支持高頻結算與隱私計算，進一步降低跨境交易成本。此外，其借貸子協議 Flux Finance（基於 Compound V2 的合規版）與投資基金 Ondo Catalyst（規模 2.5 億美元）共同構成了完整的生態閉環，從資產代幣化到資金配置一站式覆蓋。

在資產類別分布上，Ondo 已累計代幣化超 17.4 億美元資產，其中美國公債類產品占比 58%（約 10 億美元），是其絕對核心；股票與 ETF 類占比 24%（約 4 億美元），通過 Ondo Global Markets 實現美股碎片化投資；收益型穩定幣 USDY 等貨幣市場工具占比 15%；其餘為信貸與房地產類小額試點。這種結構清晰反映了美國 RWA 市場的典型特徵：以低風險、高流動性的政府債券為錨定，逐步向高收益資產擴展。

以下為 Ondo Finance 的主要項目案例，集中展示其在不同資產領域的落地成果：

通過以上案例不難看出，Ondo Finance 並非簡單的資產上鏈工具，而是以合規為護城河、以美元資產為錨定、以 DeFi 為放大器的系統性金融基礎設施。其成功不僅驗證了美國監管框架下 RWA 的可行性，也為全球其他地區提供了可複製的「機構入場模板」。未來，隨著 Ondo Chain 生態成熟與更多傳統資管巨頭入局，Ondo 有望推動 RWA 市場從百億級邁向兆級規模，成為鏈上金融新時代的基石性玩家。

Securitize（美國）：RWA 代幣化的合規發行與市場基礎設施標杆

在快速演進的 RWA 代幣化領域，Securitize  脫穎而出作為美國市場的核心基礎設施提供商。這家成立於 2017 年的公司，總部位於紐約，已成長為全球領先的數字證券發行平台，專注於將房地產、私募股權、債券和基金等傳統資產轉化為合規的區塊鏈代幣，幫助機構投資者實現 24/7 全球訪問與碎片化所有權。截至 2025 年 11 月，Securitize 管理的鏈上資產總值已超過 28 億美元，其中包括超 40 億美元的已發行代幣化資產，平台累計處理超 100 億美元的交易量，吸引了 BlackRock、Morgan Stanley 等巨頭合作，融資總額達 4700 萬美元，凸顯其在橋接 TradFi 與 DeFi 方面的戰略地位。

Securitize 的獨特價值在於其嵌入式合規架構，這讓它成為 RWA 項目的「合規守護者」。平台深度集成美國SEC 的 Reg D、Reg A+ 和 Reg S 豁免機制，並順應2025 年 GENIUS Act 對穩定幣與 RWA 抵押的規範，確保每枚代幣都經過 KYC/AML 穿透驗證、1:1 資產儲備審計以及轉移限制（通過 ERC-3643 標準實現）。這種設計不僅降低了發行門檻——中小企業可快速上線代幣化基金，而無需繁瑣的傳統證券註冊——還為投資者提供了鐵一般的保護：每日第三方報告和智能合約自動化執行，避免了「鏈下黑箱」風險。目前，機構投資者占比高達 85%，Securitize 的二級市場平台允許合格用戶即時交易代幣，進一步提升了資產流動性，年化殖利率（APY）在債券類產品中穩定於 4%-6%。

Securitize 強調多鏈兼容與無縫互操作，支持Ethereum、Polygon、Avalanche 和 Solana 等主流網路，集成 Chainlink 預言機實時同步鏈下數據（如資產估值），並通過其專有轉移代理（Transfer Agent）服務管理合規轉移。2025 年，Securitize 推出升級版市場基礎設施，支持跨鏈橋接與 API 集成，這讓傳統資管公司能輕鬆將產品「上鏈」，交易費用較傳統經紀商降低 60% 以上。其生態還包括一站式工具鏈，從資產驗證到分銷，再到持續披露，形成閉環服務，推動 RWA 從試點向規模化轉型。

Securitize 高度多元化，已代幣化超 28 億美元資產，其中私募股權與基金占比 45%（約 12.6 億美元），聚焦高增長初創企業市佔率；債券與貨幣市場基金占比 30%（約 8.4 億美元），以短期公債為主；房地產與信貸占比 20%（約 5.6 億美元），支持碎片化物業投資；其餘為藝術品與商品等非標資產。這種分布體現了美國 RWA 的機構偏好：以股權和債券為支柱，強調穩定收益與全球輻射，而非高波動投機。

以下為 Securitize 的主要項目案例：

Securitize 在監管複雜環境下的執行力十分出色，還為行業樹立了「合規即競爭力」的範式。其成功源於對法律與技術的深度融合，預計到2030年，隨著更多巨頭入局，Securitize 將助力 RWA 市場擴張至 16 兆美元規模，成為數字證券時代的基石基礎設施。

RealT（美國）：RWA 房地產碎片化的零售級先鋒

在 RWA（現實世界資產）代幣化浪潮中，RealT  以「讓普通人也能買得起美國房產」為使命，成為美國房地產碎片化投資的零售級標杆。這家成立於 2019 年的平台，總部位於密歇根州，專注於將底特律、芝加哥、邁阿密等城市的單戶住宅和小型公寓樓轉化為區塊鏈代幣，每份代幣代表房產的真實市佔率，並自動分配租金收益。截至 2025 年 11 月，RealT 已代幣化超 450 套物業，總資產管理規模（AUM）突破 5.2 億美元，累計分紅超過 3200 萬美元，平台用戶超 12 萬（ 90%為零售投資者），融資總額約 2500 萬美元，成功將傳統高門檻的房地產市場轉化為「鏈上 REIT 」體驗。

RealT 的核心吸引力在於其極致的零售友好與合規透明。平台嚴格遵循美國 SEC 的 Reg D 與 Reg A+ 豁免機制，確保每套房產通過 SPV（特殊目的實體）持有，代幣（ ERC-20 標準）1:1 錨定底層資產，並由第三方託管機構（如 First Integrity Title）管理產權與保險。用戶最低僅需 50 美元即可購買房產市佔率，租金收入每日通過 USDC 自動分紅到錢包。這一設計徹底打破了傳統房地產的流動性壁壘——過去需數十萬美元首付，如今鏈上即可秒級交易——同時通過智能合約嵌入 KYC/AML 與轉移限制（ ERC-3643 兼容），讓散戶也能享受機構級透明度：每筆租金、維修、稅費均上鏈可查，審計報告實時公開。

RealT 採用 Ethereum 主網 + Polygon Layer 2 雙層架構，集成 Chainlink 預言機同步房產估值與租金數據，支持跨鏈橋接與 DeFi 抵押（如 Aave）。2025 年，平台推出 RealT RMM（租金貨幣市場），允許用戶將代幣化房產作為抵押品借貸 USDC，年化殖利率穩定在 7%-9%（租金+增值）。其一站式 DApp 覆蓋從選房、盡調到分紅的全流程，交易費用較傳統房產仲介降低 95%，用戶體驗媲美「鏈上 Airbnb 投資版」。

在資產類別分布上，RealT 高度專注單戶住宅與小型多戶物業，其中底特律占比 55%（約 2.86 億美元，租金殖利率最高達 12%）、芝加哥占比 25%、邁阿密與亞特蘭大合計 20%。這種「中低端城市+高租金回報」策略，精準捕捉了美國「租金飛漲」趨勢，同時避開了高端市場的監管複雜性，完美契合零售投資者的風險偏好。

以下是 RealT 的主要項目案例：

RealT 不僅通過以上案例驗證了 RWA 在房地產領域的可行性，更開創了「房產即收益型 NFT 」的範式。其成功源於對零售痛點的精準打擊——低門檻、每日分紅、鏈上透明——預計到 2030 年，隨著更多中產城市加入，RealT 將推動全球房地產 RWA 市場突破 2 兆美元，成為普通人財富上鏈的入口級基礎設施。

Propy（美國）：RWA 房地產交易與所有權的全球鏈上閉環平台

在 RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Propy 以「讓跨境買房像買 NFT 一樣簡單」為使命，已成為全球房地產交易上鏈的領先實踐者。這家成立於 2017 年的美國公司（總部加州帕洛阿爾托），通過區塊鏈 + NFT + 智能合約三層技術棧，實現了從房產搜尋、盡調、支付到過戶、代幣化分紅的全流程鏈上化。截至 2025 年 11 月，Propy 已促成超 45 億美元的鏈上房地產交易，代幣化物業總值突破 12 億美元，覆蓋美國 40 個州以及迪拜、葡萄牙、泰國等海外市場，用戶數超 65 萬，累計融資超 5000 萬美元（2024 年完成 4600 萬美元 A 輪），並成為首個獲得美國 21 個州房地產經紀牌照的區塊鏈公司。

Propy 的核心競爭力在於其端到端合規交易閉環。平台嚴格遵守美國各州房地產法與SEC Reg D/Reg A+框架，每筆交易都由持牌經紀人陪同，產權通過Propy專屬的PRO token（ERC-20）+ NFT產權憑證雙重形式交付：NFT記錄完整產權文件、歷史交易與稅單，ERC-20代幣則可用於租金分紅或碎片化轉讓。2025年推出的Propy Title Agency（自有產權保險公司）進一步將過戶時間從平均45天縮短至最快24小時，交易費用降低70%。這一模式不僅滿足了高凈值客戶的跨境置業需求（尤其是亞洲與中東買家），還通過KYC/AML穿透與Chainlink預言機，確保每份NFT都對應真實、可司法追索的產權。

技術層面，Propy構建了多鏈+AI驅動的房地產操作系統：主網基於Ethereum與Polygon，支持Solana與Base擴展；集成AI盡調機器人（自動核查產權瑕疵、洪水風險、稅歷史）；2025年上線的PropyKeys功能允許用戶一鍵將普通房產鑄造成地址綁定的NFT，實現「鏈上Homestead」。平台還與美國最大產權保險公司First American合作，提供最高200萬美元的產權保險，讓鏈上房產交易具備與傳統市場完全等價的法律效力。

在資產類別分布上，Propy以美國單戶住宅與海外豪華物業為主，其中美國本土占比72%（約8.6億美元，佛羅里達與加州最活躍）、迪拜與歐洲豪華公寓占比18%、泰國與東南亞度假物業占比10%。這種「美國合規核心+全球高端物業」的組合，既享受美國法律保護，又捕捉了新興市場的高凈值需求。

以下為Propy的主要項目案例，集中展示其從交易到代幣化的完整閉環能力：

通過這些案例，Propy 不僅解決了房地產交易的「信任、速度、跨境」三大痛點，更開創了產權即NFT、交易即結算的新範式。其成功源於將美國最嚴格的房地產法規與區塊鏈透明性完美結合，預計到2030年，Propy將推動全球10%以上的跨境房產交易上鏈，成為RWA時代真正的「鏈上Zillow+鏈上Notary」。

Polymath（加拿大）：RWA證券代幣化的合規基礎設施先驅

在RWA（現實世界資產）代幣化早期浪潮中，Polymath 是當之無愧的「證券代幣教父」。這家成立於2017年的加拿大-美國項目（現總部遷至美國紐約），最早提出並實現了Security Token（證券型代幣）完整標準與發行框架，被業界稱為「ERC-20的合規版」。儘管2023-2024年經歷團隊重組與市場低谷，Polymath 在2025年強勢回歸，其旗艦產品Polymesh（專為受監管資產打造的Layer 1公鏈）已成為機構級RWA發行的底層首選。截至2025年11月，Polymesh鏈上已發行超85億美元的代幣化證券（包括私募股權、債券、基金市佔率），TVL穩居7.2億美元，累計為420+ 項目提供合規基礎設施，融資總額超1.1億美元（2025年完成由Animoca Brands領投的6000萬美元輪），重新確立了其在RWA「合規底座」領域的統治地位。

Polymath的核心價值在於它從第一天起就把合規寫進了鏈的基因。不同於大多數公鏈「先上車後補票」，Polymath 自研的Polymesh 是全球首個專為受監管資產設計的Layer 1：節點必須完成KYC/KYB並獲得許可才能參與共識，鏈上身份（Identity）與權限（Compliance）是原生模塊，每一筆轉賬都強制執行白名單、黑名單、凍結、稅收扣繳等規則，完全兼容美國SEC、歐盟MiCA、瑞士FINMA等多國證券法規。2025年推出的Polymesh 2.0 進一步集成零知識證明（ZK）合規，讓機構能在保護隱私的同時滿足穿透式監管要求，徹底解決了傳統區塊鏈「匿名性 vs 合規性」的死結。

技術層面，Polymath提供了一站式證券代幣SaaS工具鏈：從Token Studio（無代碼發行界面）到Polymesh Wallet（機構級多簽+合規轉移代理），再到Polymesh Private（許可子鏈用於私募資產）。平台支持ERC-3643標準的前身（ST-20），並在2025年全面升級為Polymesh Asset Protocol，實現與Ethereum、Polygon、Solana的跨鏈資產鏡像。機構用戶可在幾小時內完成從資產盡調、投資者KYC到代幣發行、上所交易的全流程，成本僅為傳統證券發行的5%-10%。

在資產類別分布上，Polymath高度聚焦機構級受監管資產：私募股權與基金市佔率占比52%（約37億美元）、債券與結構性產品占比28%、房地產與信貸占比15%、其他（藝術品、碳信用）占比5%。這種結構完美匹配全球資管機構對「合規、可審計、可司法追索」的核心訴求。

以下為Polymath的主要項目案例，集中展示其作為RWA合規基礎設施的統治級應用：

Polymath 不僅奠定了證券代幣的技術標準，更重新定義了「受監管資產的區塊鏈原生形態」。其成功源於對全球證券法規的前瞻性擁抱與底層公鏈的重構，預計到2030年，Polymesh將成為90%以上機構級RWA的結算層與合規底座，真正實現「Wall Street on Chain」的終極願景。

Blocksquare（歐盟）：RWA房地產代幣化的白標基礎設施與全球最大分布式網路

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Blocksquare 以「讓任何人都能一鍵推出自己的房地產代幣化平台」為使命，已成為全球最大的分布式房地產碎片化基礎設施提供商。這家成立於2018年的斯洛文尼亞公司（歐盟成員國），通過開源協議+白標SaaS模式，幫助房地產開發商、基金和地方政府在幾周內上線合規的鏈上REIT。截至2025年11月，Blocksquare網路已代幣化超4.8億歐元的物業（約5.3億美元），覆蓋28個國家、510個社區池，累計發行超12.8萬枚房地產代幣，用戶數突破18萬，平台代幣BST市值約1.8億美元，累計融資超1500萬美元（2025年完成由Kraken Ventures領投的800萬美元戰略輪），被譽為「房地產界的Shopify」。

Blocksquare的核心競爭力在於其白標+分布式合規雙引擎。平台提供完整的一站式工具鏈：Oceanpoint（無代碼發行儀錶盤）、Marketplace Protocol（去中心化交易協議）、Staking & Governance（BST質押分紅機制），任何機構只需接入API即可推出自有品牌的代幣化平台，而底層所有合規邏輯（KYC、AML、白名單、稅收扣繳）均由Blocksquare統一處理。這使得它完美適配歐盟MiCA法規（2025年獲盧森堡CSSF監管沙盒認可），同時兼容美國Reg D、瑞士DLT法、迪拜VARA等全球主流框架。2025年推出的Blocksquare 2.0進一步將發行成本降至傳統REIT的1/10，平均上線周期僅21天。

技術上，Blocksquare採用Polygon為主網+Layer 2擴展架構，所有房地產資產以sBST（staked BST）+ NFT雙代幣形式存在：NFT記錄產權市佔率與法律文件，sBST用於租金分紅與治理。平台集成Chainlink預言機實時同步物業估值與租金數據，並通過分布式社區池（每個城市或項目一個獨立池）實現真正去中心化的流動性聚合——截至2025年，全球已有510個活躍社區池，日均租金分紅超6.5萬美元，全部自動上鏈。

在資產類別分布上，Blocksquare高度聚焦商業地產與住宅混合：歐洲商業物業占比58%（約3.1億美元，租金殖利率6%-9%）、美國與加拿大住宅占比22%、亞太與中東酒店/度假物業占比15%、新興市場（非洲、拉美）占比5%。這種「歐盟合規核心+全球物業覆蓋」的策略，既享受MiCA護照紅利，又捕捉高增長市場的租金溢價。

以下為Blocksquare的主要項目案例，集中展示其白標模式與分布式網路的全球落地能力：

Blocksquare不僅降低了房地產代幣化的技術與合規門檻，更開創了「白標+分布式社區池」的全球擴張範式。其成功源於將歐盟最友好的監管環境與開源基礎設施完美結合，預計到2030年，Blocksquare網路將代幣化超5000億歐元的物業，成為RWA時代房地產行業的「鏈上操作系統」。

Swarm Markets（歐盟）：DeFi與TradFi完全合規雙向互通的德國RWA門戶

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Swarm Markets 以「讓散戶也能合法交易鏈上債券、股票與大宗商品」為使命，已成為歐洲最激進的合規DeFi-RWA混合平台。這家成立於2021年的德國公司（柏林總部），是全球首家獲得德國BaFin（聯邦金融監管局）完整證券經紀與託管雙牌照的去中心化交易所，徹底打通了傳統證券與DeFi協議的雙向流動。截至2025年11月，Swarm Markets鏈上TVL突破4.1億美元，累計交易量超68億美元，支持股票、債券、黃金、加密ETF等20+類真實世界資產，註冊用戶超15萬（其中德國與歐盟用戶占比72%），平台代幣SMT市值約2.3億美元，累計融資超3000萬美元（2025年完成由Circle Ventures與L1 Digital領投的1800萬美元B輪），被MiCA法規視為「合規DeFi樣本」。

Swarm Markets的最大突破在於其全球首個「受監管DeFi」架構。平台獲得BaFin完整牌照（§32 KWG銀行牌照+§15 WpIG證券機構許可），用戶只需一次KYC即可在同一界面同時交易鏈上代幣化股票（Apple、Tesla）、德國公債、黃金ETF，並直接將這些RWA抵押到Aave、Compound等協議獲取流動性——這在傳統金融中完全不可能。2025年推出的Swarm 2.0進一步實現「零滑點」實物交割：用戶可將鏈上德國公債兌換為真實債券存入傳統券商帳戶，反之亦然，真正做到TradFi與DeFi資產1:1互換。

技術上，Swarm採用Polygon+Layer 2結算+許可節點混合架構，所有RWA以ERC-3643合規代幣形式存在，由德國持牌託管銀行（Solaris SE）提供鏈下儲備。平台前端像Uniswap一樣絲滑，後端卻完全受BaFin監管：每筆交易實時報告、投資者分級、自動稅收扣繳一應俱全。2025年Q3上線的Swarm Bridge允許用戶在1分鐘內將傳統券商帳戶里的股票/債券「上鏈」成RWA，反向贖回同樣秒級完成，費用僅為傳統經紀商的1/20。

在資產類別分布上，Swarm高度聚焦歐洲機構級資產：股票與ETF占比48%（約1.97億美元，含Tesla、LVMH、DAX指數）、債券與固定收益占比32%（德國與歐元區公債為主）、大宗商品與黃金占比15%、加密ETF與結構化產品占比5%。這種「歐洲藍籌+固定收益」組合，既滿足歐盟投資者對安全資產的需求，又通過DeFi放大殖利率。

以下為Swarm Markets的主要項目案例，集中展示其「受監管DeFi」的顛覆級應用：

Swarm Markets開創了「受監管資產的原生DeFi」新範式，其成功源於德國最嚴格監管環境下的極致執行，未來Swarm將成為歐洲散戶與機構共享的RWA-DeFi主門戶，真正實現「任何人、任何資產、任何時間」的鏈上交易自由。

Centrifuge（歐盟）：RWA私人信貸代幣化的開源與機構級雙料王者

在RWA（現實世界資產）代幣化賽道中，Centrifuge 是當之無愧的「私人信貸之王」與「開源基礎設施之王」。這家成立於2017年的德國-美國項目（柏林+舊金山雙總部），最早將企業應收賬款、發票、供應鏈金融等非標信貸資產上鏈，通過真實世界資產池（Real World Asset Pools）為中小企業提供鏈下-鏈上雙向融資。截至2025年11月，Centrifuge已累計代幣化並融資超58億美元真實世界信貸資產（歷史上鏈RWA融資量第一），鏈上TVL穩居9.8億美元，活躍池子超320個，服務全球1200+家中小企業與機構，用戶數突破42萬，平台代幣CFG市值約4.2億美元，累計融資超1.1億美元（2025年完成由ParaFi與Coinbase Ventures領投的4500萬美元C輪），被BlackRock、Goldman Sachs等巨頭視為「鏈上私募信貸標杆」。

Centrifuge的核心競爭力在於其雙層架構：Centrifuge Chain（2023年獨立為Substrate-based Layer 1，現已升級為Polkadot平行鏈）作為合規結算層，專為RWA設計原生NFT（代表信貸資產）+Tinlake協議（結構化融資池）；上層則完全開源、無許可，任何人都可部署資產池。這讓它同時滿足機構嚴苛合規（KYC/AML穿透、SPV隔離、第三方審計）與DeFi原生可組合性（池子可直接接入Aave、MakerDAO、Curve）。2025年推出的Centrifuge V3進一步引入RWA Market（鏈上二級市場）與Credit Vaults（自動化信貸評估），將中小企業融資周期從90天縮短至最快3天，成本降至傳統銀行的1/5。

技術上，Centrifuge是RWA領域最徹底的開源玩家：核心協議Tinlake、Centrifuge Chain代碼100%開源，社區治理占比超70%。平台支持多鏈資產鏡像（Ethereum、Base、Arbitrum、Polkadot），集成Chainlink預言機+零知識證明實現隱私合規融資。2025年Q3上線的Centrifuge Prime為高凈值與機構提供「一鍵投資全球RWA信貸組合」產品，年化殖利率穩定在8%-14%，壞帳率僅0.7%（遠低於行業平均3.2%）。

在資產類別分布上，Centrifuge高度專注私人信貸與應收賬款：發票與貿易融資占比62%（約36億美元）、房地產開發貸款占比18%、消費信貸與供應鏈金融占比15%、新能源與碳信用占比5%。這種「中小企業真實現金流」導向，使其成為RWA中最貼近實體經濟的一環。

Centrifuge的主要案例：

通過以上案例，Centrifuge不僅解決了中小企業「融資難、融資貴」的世紀難題，更開創了「真實現金流即流動性」的RWA終極範式。其成功源於開源精神與機構執行力的完美結合，預計到2030年，Centrifuge將代幣化並融資超5000億美元的全球私人信貸資產，成為RWA時代中小企業與實體經濟的鏈上「央行」。

小結 - RWA全球版圖已成，兆賽道正式起跑

本文主要探討了全球範圍內主要RWA市場的監管框架、特點及法律法規，並深入介紹了北美和歐洲市場的主流RWA平台與項目。從2017年Polymath首次提出「Security Token」概念，到2025年BlackRock BUIDL單品突破24億美元，現實世界資產（RWA）代幣化僅用八年時間，便完成從「實驗玩具」到「機構主戰場」的驚人躍遷。2025年11月，全球RWA鏈上TVL已穩穩突破2500億美元，較2023年底增長超過15倍，正式跨入兆級賽道的起跑線。

回顧全球版圖，五極格局已清晰成型，各具特色、互為補充：

• 美國以美元、公債、私人信貸為錨，依靠SEC三法案（GENIUS/ CLARITY/ Anti-CBDC）與華爾街信用，構建了「機構主導+最高流動性」的美元RWA霸權，Ondo、BlackRock BUIDL、Securitize、Centrifuge、RealT、Propy成為最強代表。

• 歐盟憑藉MiCA「單一護照」與DLT試點，打造了「最統一、最標準化、最跨境友好」的RWA大陸，Swarm Markets與Blocksquare的白標模式正將歐洲商業地產與中小企業信貸推向全球。

• 中東（迪拜-阿布扎比）用VARA沙盒+石油主權財富，創造了「最快速度+最低門檻」的新興高地，房地產與伊斯蘭金融RWA全球領先。

• 新加坡以Project Guardian與GL1工具包，扮演「技術標準輸出者+亞太樞紐」角色，成為最擅長多幣種、跨鏈落地的試驗場。

• 香港則憑藉SFC雙沙盒+mBridge，成為「連接內地與全球的最重要出海橋頭堡」，綠色債券與大灣區供應鏈金融獨樹一幟。

國際上幾個標杆項目進一步勾勒出RWA的完整拼圖：從合規基礎設施（Securitize、Polymath）、白標分發（Blocksquare）、零售民主化（RealT、Propy）、私人信貸深耕（Centrifuge）、受監管DeFi（Swarm）、到美元機構飛輪（Ondo、BlackRock），每一塊都已出現全球頭部玩家。這些項目多數在2017-2018年的STO熱潮前後就已成立，經歷了多年的摸索與發展，跌宕起伏，總算在近期迎來了RWA市場的高光時刻。

未來五年（2026-2030）將是決定性決戰期，三大趨勢已不可逆轉：

RWA 不再是加密圈的「小眾敘事」，而是全球金融體系下一次基礎設施級重構。

2025 年，我們站在潮水真正漲起的岸邊；

2030 年，RWA 將不再是「鏈上金融」，而就是「金融」本身。

下一篇研究長文，我們將專注香港市場，深度解讀香港政策、市場版圖和實際案例，敬請期待。

Reference List

來源：金色財經

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