面臨兩大攔路虎！高盛： 陸新屋價格明年底止穩 但期間恐再跌25%

中國上周五 (8 日) 推出 10 兆人民幣化債計畫引發關注，並暗示可能對補充銀行業資本及阻止房市下挫採取行動，但未有具體數字，但高盛上月研判明年底中國新屋價格將止穩，2027 年將略微成長 2%，同時中古屋價格後年將趨穩，即便現在到明年底有可能再跌 20% 到 25%，且中國明年到 2027 年新屋銷售額將穩定在 8 兆人民幣水準。

今年 4 月，高盛曾預期中國房市到了 2027 年第三季才會穩定下來，但短短半年結論就變了，高盛對此雖未解釋，但在上月研究報告中稱這源於中國「924 新政」與以往零碎寬鬆措施不可同日而語。

高盛表示，中國政府在 10 月過去幾周宣佈全面、協調的寬鬆政策，房市持續下滑的趨勢終於迎來拐點，且政府確定將穩房市作為本輪政策寬鬆的主要目標。因此，這一次與以往零敲碎打的寬鬆措施不同。言外之意，高盛還是對這一輪中國政府救市格外點讚，並強調「非同尋常」。

專家認為，由於中國作為社會主義公有制國家，是大政府治理模式，不同於美歐日，一方面意味著中國更能集中資源，集中力量、集中時間更快速刺激經濟，更能大力推出強勢產業政策和產業一攬子刺激計畫，加上中國政府所擁有的資產規模不同，比如央國企量級不一樣。

另一方面，如果大政府資產規模越大，其實也意味著國家負債能力也會更強，但事實上，中國負債和財政赤字都在安全線，比如中國財政赤字在 3% 警戒線，全球主要國家都在 6% 以上，且中國政府債務佔 GDP 大概 60% 左右，美國超過 130%。以此來看，眼下中國政府，相對國際債務與赤字警戒線標準，還有巨大發揮空間。

專家還指出，高盛強調在房價企穩前仍可能繼續下滑 20% 到 25%，最大邏輯還是中國房市面臨兩大「攔路虎」，一是 93 兆人民幣的巨量廣義庫存，二是今年中國房地產總債務在 59 兆人民幣，這還不包括預售定金在內。此外，高盛也認為僅憑 10 月 23 日前的救市政策，仍不足以阻止房價下滑，且在執行層面面臨挑戰，最終暫時無法阻止當前房價下滑。

高盛預測 2025 年底房價能夠止穩，是建立在政府額外提供至少 8 兆的額外財政支持的假設。高盛假設新的 8 兆人民幣救市，主要以地方政府專項債券的形式出現，以説明加速行業供需平衡和開發商流動性的改善。

高盛認為，若沒有額外 8 兆人民幣這樣的刺激措施，房市低迷可能會再持續三年，也就是低迷到 2027 年，但祭出額外 8 兆大招後，高盛預判中國房市未來三年會有三大改變，分別是房價、銷售額及新屋開工量。

至於為何是至少額外 8 兆人民幣，高盛預估 2 兆用於直接「去庫存」，可減少一手市場可售庫存約 10%，次大改變則是 4 兆可用來支援在建工程和債務重組，有望緩解房市上下游供應鏈流動性壓力，填補 3.3 兆元的資金缺口，最後則是專門用於「問題建商」的預售專案交付。