【施政前瞻】仲量聯行倡土地公私營合作,發展商只負責建築成本

　　《經濟通通訊社記者許英略10日專訊》政府收入佔比平均約15%的賣地收入,因發展商缺乏投地或補地價意欲而表現低落,加上印花稅收入受制於股市、樓市表現淡靜,以致財赤,並且於近年連年舉債。發展局局長甯漢豪較早前亦表示,不排除本財年未必全年供應目標,亦暗示政府不會只顧全年數字目標去推地;市建局早前首推分期付地價方式招標,亦僅收1份標書。

　　仲量聯行香港主席曾煥平向《經濟通通訊社》證實,發展商絕對是缺乏投地意欲,由於其財務壓力在減息後仍高,短期內對購入新土儲興趣不大,尤其是手上擁不少土儲的大型發展商。另今年賣地收入亦不可能達標。

　　不過,他建議政府可以鼓勵他們參與投資。在息口回落到低水平以前,政府可考慮以公、私營合作模式發展土地,發展商只負責出建築費,且配合投標計算日後雙方分紅比例,「大家在共同對後市有承擔情況下,可能(情況)會更加好」。該模式即免除發展商地價成本。他指出,政府或未能以此舉即時解決財務狀況,但在樓宇開賣時,回報可能大很多。

*可考慮停止造地*

　　公、私營合作非新鮮事,類同概念例如近年倡議的「片區發展」,或是去年重推新版私人參建居屋「樂建居」項目,惟反應冷淡依舊流標收場,曾煥平則直指「樂建居」計劃條款「幼稚」,其中出售單位售價的固定折扣率為市價的35%,「政府負責土地政策官員可能不夠貼地」。

　　仲量聯行於去年曾建議政府重推勾地機制,以增加成功出售地皮機會。接近一年過去,曾煥平認為勾地仍屬好事,但時候未到,由於樓市未完全尋底或企穩。待樓市稍稍復甦,或經濟已經完全復甦,才去重推勾地機制則效果可能事半功倍。至於樓宇供應未達標,房屋亦供過於求,是否需要停止造地,他認為值得考慮,但一些是關於新界西、北基建,與大灣區融合工程可以繼續推出,交椅州填海計劃等則可「容後再談」。

*政府進場收地孰好孰壞?*

　　北都區將是近年發展重心,惟有發展商未在限期前為手持土地補地價,政府同時進場出錢收地。據政府今年5月披露,北都已知或預算的項目涉及成本逾2247.87億元,當中逾半用

於收地,佔約1218億元或約54.2%。考慮到現時政府財政狀況,曾煥平認為,政府要考慮收地是好事或是傻事。由於發展商已於多年前擁有相關土地,成本可能已歸零,而政府動用《收回土地條例》等「尚方寶劍」收地,發展商可即時確認盈利,「如果政府繼續用這個態度,多多(地皮)都有得收……自己放錢進去十幾億收地,但賣不到地,就這樣出錢」,他形容就如送錢予發展商,但相反在前述公、私營合作模式之下,可能殺出一條新血路。

*標準補地價「名存實亡」*

　　另一方面,政府今年初擴大標準補地價範圍,認為安排長遠有助達致活化工廈、釋放新發展區以外新界農地潛力,增加房屋和其他土地供應,但反應同樣冷淡。曾煥平則認為,標準補地價

已經名存實亡,雖然標準補地價推出至今有所調整,但整個機制並不一致。他舉例指,去年11月越秀地產(00123-HK)油塘東源街及崇耀街項目補地價金額逾13.46億元,平均每方呎只約2040元,但鄰近的油塘灣綜合發展項目則建議補地價每呎3900元。因此,他建議政府檢討整體補地價的思維。