方興地產配股受追捧的背后邏輯是什么？

6月9日，方興地產發布配股公告。6月10日，方興地產以3.28元高位開盤，一度沖高至3.30元。16億新股以配售價每股2.73港元，相當於經擴大已發行股本的14.99%。集資所得款項凈額將約為43.5億港元。花旗、美林、麥格理給出“買入”評級，其中麥格理給到的12個月目標價是4.07港元。投資者搶購、外資大行看好的背后投資是什么？

高位配股，依然受到追捧

在本輪港股走強的帶動下，方興股價近期保持在3.1港元/股左右，已達到近7年來股價新高。7年前，2008年8月12日，方興最後一次股價高於3港元/股，收盤價3.02港元/股。2015年4月22日后，方興收盤價開始高於3 港元/股，並一直保持3.1港元左右。

為了回報投資者，方興地產此次配股發行價格為2.73港元/股，較6月5日收盤價2.99港元/股折讓約10%。按照市場慣例，一般攤薄比例越高，價格折讓越大。本輪內房股配售攤薄9%左右，對應價格折讓約10%-12%。據萬房投資首席投資官傅碩分析，目前在港上市內地房企54家，上市房企在資本市場的競爭非常激烈。方興發新股后攤薄約13%-15%，目前價格折讓僅10%左右，配股價格處於折讓下限，說明投資者看好方興地產遠期發展。財報顯示，過去5年，方興歸屬母公司利潤復合增長率在20家可比公司中排名第一，ROE也逐步攀升。

此次方興地產配股集資凈額將約為43.5億港元。據傅碩測算，如果以股權資金40億，杠桿比率60%計算，可投入資金約為64億，按銷售項目IRR15%標準，今後3年內，方興地產平均每年可產生約9.6億凈收益，歸屬股東和債權人。每年歸屬股東凈利潤約8.2億，每年產生利潤總額11億。此外，每年歸屬債權人利息1.4億。若再引入合作資金投入方興並表項目，可投資金更多，利潤總額還將更大。所以從保守測算來看，這筆交易對四投資機構來說無疑是劃算的。

市場分析人士認為，大陸房地產累計銷售金額增速由負轉正，開發投資累計增速回落幅度減緩，其中銷售金額增速則直接由1—4月的下降3.1%轉變為增長3.1%。這是方興地產此次高位配股的大前提。中原地產首席分析師張大偉認為，在目前較為寬鬆的房地產政策以及貨幣政策下，國家所支援的首置以及改善性需求將不斷入市，房地產銷售將會持續增長。

方興地產1—5月的業績表現搶眼，亦是此次成功高位配股重要原因。財報顯示，截至2015年5月31日止五個月，方興地產累計取得物業簽約銷售額共計人民幣69億元。此外，於2015年5月31日，方興地產已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計人民幣22.17億元。上述業績不含方興地產租金收入。

配股陣容空前豪華

參與此次方興地產配股的投資者陣營堪稱豪華，包括新華保保險、新加坡GIC、美國華平投資和新鴻基郭炳湘。其中，新華保險(行情601336,咨詢)成為方興地產第二大股東，持股9.5%，新加坡GIC成為方興地產第三大股東，持股6.5%。

新華保險入股方興地產是此輪配售的最大看點。新加皮GIC、美國華平投資此前在方興地產均有投資，本輪配售對二者亦屬於增持概念。其中美國華平投資此前亦認購方興地產債券、成為金茂上市基石投資者，在具體項目上亦有股權投資。新鴻基郭炳湘一直尋求內在內地酒店等商業地產領域投資機會，此次如愿以償。據了解，此次配售，方興地產考慮到攤薄效應，配售股份有限，上述投資者認為配售額度過於保守，均表示遺憾。

據方興地產介紹，改善公司治理結構是方興的既定戰略，尋求更為穩健的資本結構是方興地產的目標。此次配股計劃始於去年年底。配股的投資者分為三類，一是金融類投資者，二是基金類，三是業務類。金融類投資者中，方興地產選擇新華保險。險資投資額大、對投資收益率要求較低、期限較長，符合商業地產資金訴求。坊間傳聞，方興地產將可能作為新華保險的養老業務運營平臺，方興地產有關負責人並沒有否認。

傅碩認為，此次方興地產配售，起到國有資產國值增值目的，符合中央政府國企改革混改戰略。而在投資者看來，此次方興地產配售，既有央企背景，同時公司治理更加市場化，這將為方興地產既定目標實現打下堅實基礎。

5月業績猛增84% 800億計劃浮出水面

6月9日，方興地產（中國）有限公司公布其營運數據，數據顯示，5月份，方興地產取得物業簽約銷售額31.45億元及簽約銷售建筑面積14.11萬平方米，同比增長409.7%。截至2015年5月31日止五個月，方興已累計取得物業簽約銷售額69.01億元，累計簽約銷售建筑面積31.14萬平方米，同比增長72.5%。

而在2014年方興地產在年報數據中營業收入約為236.4億元，毛利收入為92.5億元，毛利率高達39%，毛利一舉超過中海、萬科等老牌房企，成為2014年毛利率最高的開發商。

而就今年1月-5月銷售額同比2014年增長72.5%，按此毛利率推算其利潤，或將實現業績、利潤雙豐收。這無疑展現了其在運營水平上的逐年提升和營銷端的強大攻擊力。

從2014年11月“雙11光盤節”開始，方興逐漸借助互聯網發力營銷端，當天實現業績42.68億元。2015年3月，方興地產多個項目又與淘寶、支付寶等阿里系產品合作發起“上帝淘金季”的購房活動，以“線上支付”和“買房享雙倍收益”進行合作，上線下齊發聲，開展了互聯網銷售的新模式，實現了項目的集中熱銷；5月20日，方興地產又與騰訊發布“智慧家”戰略。該戰略突破以往局限，主要在“2+X”即硬實力+軟實力+云服務的三大方面全面發力，徹底利用互聯網對產品端、服務端進行顛覆式創新，實現真正意義上的互聯網房地產產品。

在一系列互聯網營銷的背后，實現了從營銷到支付再到產品端、服務端的逐步提升和創新，成為業內最具互聯網開創精神的房企，也成為各家房企研究的焦點，而1-5月逐月大幅增長的業績也從結果上驗證了其創新嘗試的精準和兇猛。

房地產市場轉暖，方興地產業績表現搶眼，只是投資者選擇方興地產其中一個原因。諸多內房股土地儲備版面三、四線城市亦是其股價折讓的重要原因。2014年以來，方興地產新增開發項目重點聚焦一、二線核心城市，其中二級開發項目70%投資於一線城市。通過搶抓市場機遇，方興地產2014年首次進入杭州市場，並在北京、上海、廣州、南京、重慶、長沙等地競得多幅優質地塊，土地儲備進一步擴展，截至2015年2月底，方興地產土地儲備已突破3，000萬平米。

此外，方興地產管理層透露，按照公司的五年戰略規劃，到2019年，方興地產的銷售規模簽約額達800億，2019年持有收入50億元，稅前利潤總額80億。為嚴守現金流安全穩健，方興地產的財務杠桿比率嚴格控制在60%的安全線以下。

具體到戰略執行，方興地產通過“持有+銷售”雙輪驅動模式，進一步建立平衡的資產組合。銷售和持有業務新增投資比例為8：2。寫字樓板塊，方興地產運營中的寫字樓46萬平米，在建寫字樓61萬平米；酒店板塊，在建及運營數目從現時的13家到2017年的18家。商業板塊，在建社區商業規模為23萬平米，集中商業規模33萬平米，未來將啟動獨立上市工作。而在2014年7月，金茂投資已經成功在香港聯交所主板上市。