高利率、市場情緒差 香港商業地產交易創16年低 專家：A級商辦恐跌價10%

最新數據顯示，今年上半年香港完成 48 宗商業地產交易，創 2008 年來同期新低水準，主要因為高利率和疲市場情緒疲弱。

世邦魏理仕在今年上半年香港商業房地產市場回顧中指出，由於入境旅遊復甦緩慢、地緣政治不確定性及高利率環境下導致融資成本持續居高不下，香港商業地產投資市場整體疲軟。

根據世邦魏理仕集團 (CBRE) 數據，財務困難資產占交易總額的 168 億港元(約 652 億台幣)，也就是 73%，而包括家族辦公室在內的本地投資人是 45% 交易的買家。

世邦魏理仕香港資本市場負責人嚴睿周一 (8 日) 說，將有越來越多處於財務困境或受財務壓力影響的賣家，而美國聯準會 (Fed) 或將在 9 月之後才會降息。

世邦魏理仕香港研究部執行董事兼主管陳錦平預估，今年全港房地產投資成交額可達 450 億至 500 億港元，但由於市場仍有出現資產急於求售情況，還有跌幅的空間。今年 A 級辦公大樓價值料將下滑 5% 到 10%，倉庫的價值可能下降多達 5%。

至於店面租賃活動方面，今年上半年香港租賃活動主要集中於餐飲、服飾鞋類零售商及藥房。截至 5 月，零售業總銷貨價值年減 6.1%，其中環店家空置率較去年底 11.8% 減至 9.2%，銅鑼灣空置率由 5.3% 減至 3.9%，旺角空置率由 11.8% 減至 6.3%。租賃動能走緩導致租金成長放緩，今年第二季整體租金較首季升 1%，上半年整體租金升 3.7%。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務 - 商舖部資深董事兼主管溫運強指出，儘管今年上半年租賃動能放緩，但仍超過 2018 年水準，餐飲業的收入表現各不相同，但大部份餐廳收入較一年前上升，酒吧則除外。

香港商業地產之所以下跌，主要因為人口外移。長期以來，人口與資本的長期凈流入，以及金融和貿易的制度性比較優勢培育出大量中產階級，使得香港住房市場能形成公共住房跟商業地產並行的良性發展軌道。

在中國，除了北上深一線城市能有相近的住房供需矛盾，其他明星城市房市漲跌基本上仰賴爆發性的產業增長，明星產業增速下滑地產火熱就不可持續。

人口本身不是資產價格暴漲暴跌最直接的推動因素，人的流動才是。房產和股市一樣，人是最關鍵的資源，人都走了就沒人帶動消費了。人口不成長最大的問題是人口的轉移沒有了增量，產業起起落落總有成長機會，但人口沒有了，最關鍵的人口資源就沒了。